«Не генерирует необходимый доход». Что может появиться на Рижском вокзале после его продажи

РЖД собирается выставить на торги здание Рижского вокзала. По словам первого замначальника департамента корпоративного имущества РЖД Анастасии Котковской, начальная цена объекта на аукционе составит 4 миллиарда рублей.

На конференции, посвященной имуществу корпорации, рассказали и о дате начала торгов — начало марта. С молотка уйдет два здания площадью 7,7 тысячи м². MSK1.RU узнал у юриста, инвестора и девелоперов, насколько оправдана такая цена за историческое здание и что там может появиться в будущем.

Все эксперты сходятся во мнении, что Рижский вокзал стал очень привлекательным для инвесторов благодаря своему расположению, истории и роскошным интерьерам. Вероятно, его решили продать потому, что пассажиры сейчас практически не пользуются им, считает директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева.

«Возможной причиной продажи Рижского вокзала может быть его текущая экономическая неэффективность: из-за снижения транспортной нагрузки и низкого пассажиропотока, вероятно, вокзал не генерирует тот доход, который требуется для покрытия затрат на его содержание», — рассказала она MSK1.RU.

Но здание вокзала можно спокойно приспособить под различные пространства. Этим могут воспользоваться инвесторы и бизнесмены, чтобы увеличить свой доход.

«С учетом знаковости локации, это очень интересный актив», — считает владелец и управляющий партнер девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club Мурад Дамиров.

Екатерина Андреева рассказала, что здание можно приспособить под креативные пространства или даже создать мультифункциональный кластер.

«От общественных пространств и креативных площадок до гастрономических и торгово‑развлекательных зон. Такой проект способен стать новым центром притяжения», — уточнила эксперт.

Коммерческий директор девелоперской компании West Wind Group Елизавета Ильюхина рассказала MSK1.RU, что круг потенциальных покупателей представляется довольно ограниченным. Приобрести здание Рижского вокзала могут окологородские структуры либо же крупные частные игроки. В общем, те люди, которые не побоятся заходить в сложные объекты.

«По сценариям использования наиболее реалистично выглядит общественно‑культурный формат — креативное пространство, выставочные и событийные площадки, городская точка притяжения. Словом, что‑то в духе проектов, которые когда‑то были новаторскими для Москвы (например, „Депо. Лесная“), а сейчас воспринимаются как естественная часть столичной жизни», — поделилась Ильюхина с MSK1.RU.

Многие эксперты считают, что стоимость в 4 миллиарда рублей для такого знакового объекта — цена вполне оправданная. Елизавета Ильюхина считает, что в данном случае оценивать стоимость через призму цены одного квадратного метра было бы некорректно. Будущему покупателю придется также возложить на себя расходы за обслуживание железной дороги.

«Важно учитывать состояние здания и инженерных систем, актуальность планировочных решений, а также ограничения по возможной реновации (в том числе связанные со статусом объекта культурного наследия) и обязательства по содержанию прилегающей железнодорожной инфраструктуры, — сообщила она. — Расположенные рядом ж/д пути никуда не денутся, и новому собственнику потребуется закладывать расходы на их содержание — этот фактор также влияет на стоимость владения».

Директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева рассказала, от чего может зависеть цена.

«Стоимость продажи объекта зависит от оценки технического состояния здания и объема требований по сохранению объекта культурного наследия. Если объект получит льготное финансирование под реновацию как ОКН, это также положительно повлияет на его инвестиционную привлекательность», — считает она.

Рижский вокзал, построенный в 1901 году, является объектом культурного наследия. Это накладывает некоторые обязательства на будущего покупателя здания, рассказал MSK1.RU юрист адвокатского бюро «Ольга Ренова и партнеры» Ярослав Ковалев.

Прежде всего, вокзал находится под государственной защитой. Его нельзя сносить и как-либо менять его внешний облик. Внутреннее пространство он сможет изменить и сделать там, например, фудмолл.

«Рижский вокзал представляет собой ансамбль, который помимо самого здания вокзала, включает в себя примыкающее к нему здание бывшего музея транспорта, — уточнил Ковалев. — Новый собственник должен будет сохранять его исторический облик, согласовывать ремонтные и реставрационные работы. Для них нужно выбирать подрядчиков, которые могут работать с ОКН».

На покупателя здания возложат некоторые обязательства. Собственник должен будет оформить охранное обязательство в региональном органе охраны объектов культурного наследия. Также на него возлагается обязанность финансировать работы по его сохранению, а при необходимости воссоздать утраченные элементы декора.

«В договоре купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя сохранить определенные транспортные функции вокзала (например, обеспечить работу билетных касс и зала ожидания для пассажиров пригородных поездов), поскольку продаже подлежит именно здание вокзала», — уточнил Ярослав Ковалев.

В случае, если собственник нарушит какое-то из своих обязательств, то на него могут подать иск. Судебные споры также могут случиться с предыдущими арендаторами или пользователями здания. Также могут возникнуть ошибки в процессе торгов или оформления сделки, которые могут стать основанием для оспаривания результатов аукциона.

«Административная и уголовная ответственность за нарушение требований по сохранению объекта культурного наследия (штрафы до 1 млн рублей для юрлиц, а в случае повреждения объекта с ущербом свыше 500 тыс. рублей — уголовная ответственность). Существует риск гражданско-правовой ответственности за утрату или повреждение элементов охраны объекта», — заключил юрист.

Напомним, Рижский вокзал закрывали для строительства линий МЦД в марте 2023 года. Он не работал полтора года, электрички снова запустили по железной дороге в сентябре 2024 года. MSK1.RU показывал, как он выглядел изнутри после долгой реконструкции.