Как покупали квартиры в лихие 90-е. Жильем награждали за работу, а сделки заключали с вооруженной охраной

При советской власти жизнь была простой и понятной: работаешь на заводе 20 лет — получаешь жилье в порядке очереди. Женился — комната, дети появились — еще комната. Две комнаты с доплатой уже можно обменять на полноценную квартиру с удобствами. Вся эта стройная система рухнула вместе с режимом, и началась полнейшая неразбериха. При этом, конечно, потребность в жилье никуда не делась. Мы запускаем новый проект о развитии рынка жилья: будем рассказывать, как он менялся с годами, что и как на него влияло, а заодно о том, как со временем менялся облик российских городов. Начнем, конечно, с лихих 90-х. Как в это смутное время люди приобретали жилье, можно ли было купить новостройку, и кто давал кредиты на квартиры.

Немецкие марки и вооруженная охрана

В советское время рынка жилья как такового не существовало: квартиры и комнаты были не столько товаром, сколько наградой — за десятки лет упорной работы или за ловкость при обмене одной комнаты на две. В 1990 году, на закате Советского Союза, приняли закон о собственности, а еще через два года — о приватизации. И, как говорится, все завертелось.

Понятно, что спрос на жилье существовал всегда, но реализовывали его главным образом как раз при обмене или (если позволяли возможности) участием в жилищных кооперативах.

— Более организованного рынка в то время еще не существовало. Были объявления везде в газетах: «Обменяю такое-то жилье на такое-то», — вспоминает президент СРО Строителей Сибирского региона Александр Савельев. — Прямые продажи были, безусловно: люди продавали квартиры за деньги и покупали новое жилье.

Все сделки совершались преимущественно за наличные, причем в ходу были не только стремительно обесценивающиеся рубли, но и доллары, и немецкие марки. Последние фактически были маркером эпохи, говорит директор по маркетингу АН «Квадротека» Александр Астахов. Их доля в общем объеме расчетов была небольшой, но существенной, потому что в то время множество людей уезжали из России в Германию по программе репатриации, и на продажу свои квартиры выставляли сразу за марки, чтобы потом не париться с обменом.

Хотя жилье тогда относительно сегодняшних цен было очень дешевым, суммы на сделки носили большие. И это, конечно, в неспокойные и фактически голодные 90-е было рискованно.

— На расчеты заказывали охрану — реально, вооруженную охрану. С одной и с другой стороны могли приехать и сидеть в коридоре люди с автоматами. Иногда даже на переговоры заказывали. Поэтому важно было провести всю цепочку одномоментно. Хотя иногда цепочка собиралась такая, что рота автоматчиков нужна была, — смеется Александр Астахов. — Но часто и без всего этого обходилось.

Квартира на свой страх и риск

Шансов купить новостройку в первой половине 90-х почти не было: в год, по воспоминаниям экспертов, строили десяток-полтора новых домов на крупный город, которые возводили коммерческие застройщики. Строить больше просто экономика не позволяла: доходы населения были очень низкими и нестабильными.

От советской эпохи 90-м остались два верных способа получить квартиру в новостройке. Один из них — работа на крупном предприятии. Эксперты вспоминают, что в первой половине десятилетия они еще строили дома для своих работников хозспособом. Правда, этим занимались разве что оборонные заводы или госслужбы: например, для сотрудников региональных администраций.

— Потом предприятия уже не могли себе этого позволить — у них не было свободных средств, чтобы обеспечивать жилищное строительство для своих сотрудников. Многие стояли. Зато процветал живой рынок: весь народ чем-то торговал, продавали, кто что мог, — говорит Александр Савельев.

Еще один механизм — жилищные кооперативы. Люди собирались, вносили определенные денежные взносы, сами, на свой страх и риск, нанимали какого-то подрядчика, и тот худо-бедно строил им дом. Никаких гарантий и контроля не существовало — только со стороны самих пайщиков.

К середине десятилетия исчерпали себя и кооперативы (чтобы, впрочем, возродиться в нулевые), а отсутствие контроля породило множество обманутых инвесторов — дольщиков как таковых в то время не было, формально они появились только после принятия в 2004 году соответствующего закона.

— Тогда было много проектов, которые не состоялись — гарантий-то не было никаких. У каждой компании были свои договоры, тысячи человек влупили деньги в строящееся жилье — оно же было дешевым и, казалось, будет расти в цене, — говорит управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков. — В итоге застройщики их не строили и сбегали. И у каждой компании были свои договоры, потому что законодательства не было.

Доипотечная эпоха

Закон об ипотеке в России появился только в июле 1998 года. Но, хотя таких тесных отношений с банками, как сегодня, у россиян в 90-е не было, какие-то зачатки жилищного кредитования всё же встречались. Например, «ипотекой» некоторые кредиты называли уже в 1994 году, рассказал Александр Астахов.

— Это был договор с ВТБ, банк тогда занимал помещение детского сада, а договор был на 6 месяцев, — вспомнил эксперт. — Даже это было удивительно: настолько стремительно цены могли меняться, что уверенности ни у кого никакой не было. Возможно, это был договор займа, но между собой мы его называли ипотекой. По таким договорам рассчитывались люди, связанные с бизнесом, с крупными предприятиями — это были руководители, близкие к верхушке.

Сергей Дьячков отметил, что, если у предприятия дела шли хорошо (что, конечно, в то время было редкостью), оно могло дать жилищный займ сотруднику.

— Я знаю случаи, когда человек брал займ у своей компании, на эти деньги покупал жилье. Но это были наличные, это надо понимать. Тогда была культура наличных, — говорит он.

Учитывая, что заработать реальные деньги в 90-е могли далеко не все, квартиры, по словам Александра Астахова, покупали в основном одни и те же люди — особенно в стройках. И это продлилось примерно до середины нулевых, когда в полном объеме заработала ипотечная система, и заемные деньги стали доступными не только владельцам бизнеса.

При этом цены на квартиры в 90-е — особенно в первой половине, когда рынок только начал развиваться, — были смехотворно низкими и росли чуть ли не с каждым днем. Это, подчеркивает Сергей Дьячков, породило миф о бесконечно дорожающей недвижимости, о который разбилось немало судеб в кризис 2008 года.

— Я бы сказал, что 90-е были временем больших перемен, а перемены — это всегда болезненно, — говорит эксперт. — Советская система строительства, в общем, умерла, новая, капиталистическая, еще не появилась. Конечно, в целом было тяжело, у людей был риск потерять деньги и не получить жилья. Но это было время надежд.