Муж втайне развелся с женой, но попался на продаже квартиры. Как случайно не лишиться купленной недвижимости: инструкция

Если квартира куплена в браке, то она считается совместной собственностью супругов — даже если записана только на одного из них. Но вот уже два года как штамп о браке в паспорте ставится исключительно по желанию гражданина. Как в этом случае проверить, не женат ли продавец квартиры? И какие риски несет покупка жилья у собственника, умолчавшего о своем семейном положении? Ответы читайте в колонке директора агентства недвижимости Екатерины Тороповой.

Риски очевидны — это оспаривание сделки со стороны мужа или жены, которые не собирались эту недвижимость продавать и никаких разрешений на это не давали. Такую сделку суд признает недействительной, и пострадает покупатель.

Поэтому семейное положение продавца стоит проверить. Способов со стопроцентной гарантией, к сожалению, нет — но надо сделать максимум из того, что возможно. Даже если продавец внушает вам полное доверие, проверять всё равно надо.

Важно! Не перепутайте: брачное состояние собственника недвижимости надо смотреть не на момент заключения вашей сделки, а на момент приобретения им недвижимости, которую вы теперь покупаете. Проще говоря, для вас важно, не женат ли продавец сейчас, а был ли женат на момент приобретения этой квартиры.

Итак, какие есть способы узнать, был ли продавец женат/замужем, когда покупал недвижимость?

Удивительно, но иногда этим элементарным шагом просто пренебрегают. Хотя продавец, может, и не имел никаких злонамеренных планов — он просто не знал, что надо взять разрешение супруга. Например, думал: раз именно он записан собственником, значит, вторая половина не имеет к этой недвижимости никакого отношения.

А именно — страницу, где отображается семейное положение. Во-первых, штамп там все-таки может стоять, если брак был заключен раньше 2021 года. Во-вторых, вы хотя бы увидите, есть ли она вообще, эта страница, потому что некоторые ее просто вырывают. Серьезно.

У нас в практике несколько лет назад был такой случай. Пришли к нам муж и жена. Муж продает квартиру, которая оформлена на него, естественно, требуется письменное согласие жены. Жена не возражает. Мы смотрим паспорт мужа — а там, где семейное положение, вырвана страница. Слово за слово, пришлось мужу признаваться.

Она-то и не знала ничего про этот развод! Как уж он это устроил, ему одному известно. Детей у них не было, видимо, подал заявление, и развели так. Может быть, и приходили жене какие-то письма из суда — но до адресата, как видно, не дошли. Потом муж решил продать квартиру и привел супругу как ни в чем не бывало, думал, что всё шито-крыто. Но не вышло. И жена всё узнала, и сделка не получилась: паспорт с вырванной страницей, увы, недействителен.

Если продавец недавно поменял паспорт, хотя по возрасту этого не требуется, — это повод усилить бдительность. Возможно, он действительно просто потерял документ. А возможно, ему есть что скрывать.

Мы недавно так узнали неприятную правду о клиенте. Человек пришел продавать квартиру, уверял, что не женат и что он единственный собственник, выглядел вполне добропорядочным. Единственное, что нас смутило — свежий паспорт, хотя мужчине было всего 43 года. Да, он сказал, что старый паспорт у него украли вместе с другими документами. Но для нас это всегда тревожный сигнал, когда надо человека проверять особенно тщательно.

Полезли в соцсети. Человек этот в своих кругах достаточно известен, и информации о нем оказалось много. В общем, мы нашли его свадебные фотографии, сделанные несколько лет назад — а потом и информацию, что он развелся. Получалось, что квартира куплена все-таки в браке. Мы пришли со всем этим к продавцу, и он вынужден был с огорчением сознаться: да, жена тоже собственник.

Разрешения на продажу он у нее просить не захотел, от сделки мы отказались. Такая вот детективная история.

Иногда в договоре купли-продажи (ДКП) недвижимости или другом правоустанавливающем документе сразу обозначено брачное положение сторон на момент сделки. Не всегда — но все-таки это бывает. Поэтому ДКП в любом случае стоит изучить очень внимательно.

С 2018 года работает Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния, в котором информация о заключении и расторжении браков хранится в электронном виде. Можно попросить продавца получить официальную справку в загсе, подтверждающую наличие или отсутствие брачных отношений в интересующий период времени. Это делается в том числе через «Госуслуги» или МФЦ.

Другое дело, что если продавец заключал брак не в России или странах СНГ, то отечественный ЗАГС вам ничем не поможет. Поэтому я и говорю: проверить на 100%, был ли человек женат на момент покупки жилья, пока невозможно. Пока — потому что цифровизация развивается семимильными шагами.

Это особенно актуально, если продавец — женщина. Если она утверждает, что не была замужем, а фамилия в свидетельстве о рождении не совпадает с фамилией в паспорте, это повод серьезно поговорить. И применить все остальные способы проверки. Можно попросить и другие документы: водительское удостоверение, загранпаспорт, диплом.

Может быть, некоторые продавцы оскорбятся вашей просьбой посмотреть дополнительные документы — но если у вас есть какие-то подозрения, всегда лучше перестраховаться. Если продавцу нечего скрывать, он вам не откажет.

И еще: если продавец утверждает, что не был в браке — будет нелишним запросить от него нотариальное заявление об этом. Да, заявление не дает гарантии, что продавец с вами честен и что в дальнейшем сделка не будет оспариваться. Это просто перестраховка.

Не каждый собственник решится на явное мошенничество — а именно так законодательство трактует намеренное сокрытие или искажение сведений в нотариальных документах с целью получения выгоды. Впрочем, встречаются и такие отчаянные головы. Поэтому, повторю, будьте внимательны и проверяйте информацию досконально!

Да, такое тоже бывает. Например, клиент в свое время заключил брачный контракт, по которому квартира в случае развода остается ему целиком. В этом случае никакого согласия супруги на продажу не нужно.

Правда, здесь есть свои риски. Брачный договор можно оспорить: если один из супругов подаст в суд, указывая на «вопиюще несправедливые условия», то суд вполне может признать договор недействительным. Судебная практика знает такие случаи. И еще: если супруга — инвалид, то она имеет право на долю в квартире, хоть с брачным контрактом, хоть без. Суд в этом случае будет на ее стороне.

А вот если кто-то из супругов, будучи в браке, получил квартиру по завещанию или в дар, то она считается его личным имуществом. Вторая половина не имеет к этой недвижимости никакого отношения и согласия на продажу получать не нужно.

Немало рисков кроется в сделках с недвижимостью по доверенности. Но так как много людей уехали из страны и удаленно хотят продать свое имущество, приходится рисковать. Прочитайте, как максимально себя обезопасить. Также прочитайте, как проверить квартиру и продавца перед покупкой и чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН.

Если вы продаете, а не покупаете, прочитайте советы эксперта о том, как выставить адекватную цену, и объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами.