«Рост цен не отражает объективную ситуацию». Что происходит на рынке вторичной недвижимости в Москве

Срок продажи квартир на вторичном рынке в Москве с начала 2024 года вырос в два раза. Если в декабре 2023 года жилье можно было продать за 40–45 дней, то в июне на это может уйти 70–72 дня, то есть больше двух месяцев, сообщает агентство недвижимости «PRO ОБМЕН».

По данным экспертов, причиной этому стала стагнация на вторичном рынке после ажиотажа в конце прошлого года. Тогда Центробанк в очередной раз повысил ключевую ставку и те, у кого был одобрен кредит на ипотеку, поспешили приобрести жилье на старых условиях. Больше всего интерес угас ко вторичному жилью.

— Количество сделок и авансов за первое полугодие сократилось примерно на 20% относительно того же периода 2023 года. В сравнении со вторым ажиотажным полугодием 2023-го падение еще выше — порядка 35–45%, — рассказала вице-президент «Гильдии риэлторов Москвы», руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН» Екатерина Никитина.

При этом количество квартир, которые выставляют на продажу, увеличилось, отмечают эксперты. Если в феврале количество новых предложений на вторичном рынке Москвы было на уровне 49,3 тысячи объектов, то сегодня их уже порядка 58 тысяч. При этом цены на вторичку растут.

— Важно понимать, что рост цен на вторичку в нынешнем году носит технический характер, не отражая объективную ситуацию. То есть в условиях стагнации с рынка вымывались самые бюджетные предложения, за счет чего средние цены в первом полугодии номинально росли. Примерно на 0,2–0,6% ежемесячно, — добавила Екатерина Никитина.

Замедление сроков продажи связаны с заградительной (очень высокой) ключевой ставкой, рассказал MSK1.RU ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Илья Павлюк.

— Раньше покупатель, который хотел улучшить жилищные условия и переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, мог взять ипотеку с разумным ежемесячным платежом и после этого спокойно переехать в новое жилье. В то же время он мог заняться продажей своей квартиры, закрыв взятую ипотеку полностью или частично, — рассказал эксперт.

А теперь человек берет калькулятор ипотеки и ужасается: ежемесячный платеж по кредиту может превысить не только его доход, но и их общий вместе с супругой/супругом.

— Он понимает, что должен сначала найти покупателя на свою квартиру, чтобы семейный бюджет позволял сохранить привычный уровень жизни. Поэтому на рынке стало больше сделок, в которых участвуют 2–3 квартиры, а это 3–4 участника сделки, — добавил эксперт.

— А в связи с тем, что банки дают высокие ставки на вклады, то покупатели тоже не спешат с выбором и принятием решения, так как их накопления подрастают, — добавил эксперт.

По словам Илья Павлюка, государство может разработать программы для поддержки вторичного рынка жилья по аналогии с новостройками.

— Мне кажется, что если такие программы разработают, то они будут адресными. Так как существует достаточно категорий покупателей, которым это могло бы помочь. Например, уже несколько раз поднималась тема адресной ипотеки для учителей, но пока никаких изменений не было, — пояснил Павлюк.

То есть, человек может за определенную сумму купить сниженную ставку по ипотеке либо на часть срока, либо на весь срок. Эти программы позволяют снизить ежемесячный платеж, говорит эксперт.

Если будут созданы программы для покупки готового жилья по аналогии с новостройками, то цены на квартиры могут подскочить.

— Если случится так, что разработают механизм ипотечных программ для готового жилья и он будет работать для всех, то это подтолкнет цены вверх. Если говорить о текущей ситуации, то, скорее, будет «плато» по уровню цен, с небольшой коррекцией. Может быть, до 6–7%, — заключил Илья Павлюк.

Ранее мы рассказывали, на какие «красные флажки» стоит обратить внимание, особенно перед покупкой квартиры на вторичном рынке.