Что будет с ценами на жилье в 2025 году: к чему готовиться и каких ждать сюрпризов

Ключевая ставка в России бьет рекорды, а вслед за ней — условия по ипотеке. Льготные программы ужесточают, а аренда жилья растет в цене. Как долго это будет продолжаться и чего ждать в 2025 году — расскажем в нашем материале.

Ситуация на рынке жилья оставляет желать лучшего. Стоимость квартир в новостройках и на вторичном жилье продолжает расти. Это связано как с инфляцией, так и с высоким спросом.

Новостройки: Средняя цена квадратного метра в новостройках в Москве возросла до 200–250 тысяч рублей, что на 15–20% выше, чем в прошлом году. В регионах цены также растут, но темпы роста разные — в некоторых городах они увеличились на 10–12%, рассказала старший преподаватель кафедры «Цифровая экономика, управление и бизнес-технологии» МТУСИ Галина Платунина.

Ипотека: Процентные ставки по ипотечным кредитам также значительно повысились, отметила эксперт. Если в начале 2023 года средняя ставка составляла около 7–8%, то к середине ноября 2024 года средние базовые ипотечные ставки по рыночным программам превысили 28%. Это сделало ипотеку менее доступной для многих россиян, что, в свою очередь, повлияло на спрос на жилье.

Аренда: Ситуация на этом рынке также не осталась без изменений. По данным аналитиков, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупных городах выросла на 10–15%.

• В Москве и Санкт-Петербурге аренда однокомнатной квартиры в центре города теперь обходится в среднем в 40–50 тысяч рублей в месяц, что на 7–10 тысяч рублей больше, чем год назад.

• В крупных региональных центрах, таких как Екатеринбург и Новосибирск, рост аренды составил 5–8%, что также ощутимо для жителей.

Ситуация с ипотекой и кредитами усугубится на фоне по-прежнему высокой ключевой ставки. По прогнозам экспертов, займы будут невыгодными и превысят 30%. Рынок ипотеки ждет обвал.

Если ключевая ставка (сейчас она составляет 21%) вырастет сильнее, например до 23% или даже 25%, то дальнейшего заметного роста ипотечных ставок не избежать, и мы вполне можем увидеть средний показатель к концу 2025 года в районе рекордных 30%, — прогнозирует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. По его словам, по минимальным ипотечным ставкам трудно делать прогнозы, поскольку они могут довольно сильно отличаться от банка к банку и условий, которые нужно выполнить, чтобы получить кредит.

— Но при дальнейшем увеличении ключевой ставки они, скорее всего, тоже пойдут вверх, причем ускоренными темпами по сравнению со средними ставками, — сказал Додонов.

Последнее заседание ЦБ РФ в этом году запланировано на 20 декабря, и регулятор несколько раз давал понять, что ключевую ставку могут снова повысить на 1–2 пункта. А так как инфляция всё еще растет, то нельзя исключить, что это не последнее подобное решение.

Эксперты предсказывают, что, несмотря на сложности с ипотекой, цены на недвижимость сильно не снизятся.

За счет высокой ключевой ставки продажи на вторичном рынке практически встанут, считает магистр экономики Никита Макаров. Однако из-за недостатка предложения мы вряд ли увидим существенное понижение цен — максимум на 5–10%. Дело в том, что продавцы предпочтут подождать лучших времен.

На первичном рынке тоже будет ограниченное предложение, потому что много новых проектов замораживают, добавил эксперт.

Как уточнил Михаил Темкин, руководитель сети проектов SMART в Санкт-Петербурге компании Smart Commerce, сейчас идет охлаждение рынка недвижимости. Покупателям становится труднее приобрести жилье как для себя, так и для инвестиций. Это приводит к падению спроса.

— На фоне происходящего девелоперы не могут снижать цены, поскольку стоимость одного квадратного метра зависит от множества факторов, а не только спроса. Однако прибегают к различным инструментам для поддержания уровня продаж — скидкам, рассрочкам, — сказал Михаил Темкин.

Более оптимистичный прогноз дает министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин.

— Сегодня более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано. Поэтому компании, чтобы обеспечить финансовый поток, будут регулировать [ситуацию] скидками, — подчеркнул министр.

Учитывая заградительные условия по ипотеке, ставки по аренде жилья продолжат расти. Как сообщил руководитель отдела по работе с новостройками TYMY Александр Перевозчиков, в результате снять квартиру будет менее выгодно, чем купить.

Ежемесячный платеж по ипотеке под 25–28% пока существенно выше арендных ставок на аналогичное жилье, сообщил эксперт в разговоре с «Газетой.ру». Однако эта разница быстро сокращается.

— Так что даже с ежемесячным платежом, который выходит за 100 тысяч рублей, стоит помнить важный нюанс: если ипотеку вы берете сейчас и ежемесячный платеж по ней уже не вырастет, аренда, скорее всего, продолжит дорожать, и весьма существенно, — вполне вероятно, что в следующем году рост составит также 20–25%, а при ускорении инфляции и дополнительном повышении ставок — еще больше, — отметил Перевозчиков.

Ставки по аренде не будут падать ближайшие год или два, а в течение декабря 2024- го — января 2025-го года они могут вырасти еще на 5–10%, уверен коммерческий директор RDI group Валерий Кузнецов.

Рост может замедлиться, когда изменятся условия по ипотеке и часть арендаторов решит приобрести свое жилье.

— Это не будет массовым оттоком из рынка арендного жилья, ведь ставка по ипотеке тем не менее останется довольно высокой, — отметила генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая.

Соответственно, рост стоимости аренды снизится по темпам, сравнимым с 2024 годом. Но не стоит ждать падения цен в следующем году, они будут находиться в рамках рынка.