Заплакали даже богатые. Миллионеры с «дешевой» недвижимости переключились на элитную: что будет с ценами на квартиры

Жилье в России и не думает дешеветь. Что элитное, и самое дорогое, что самое простое, и тоже очень дорогое. Богатые тоже заплакали. Если раньше многие инвесторы стремились воспользоваться господдержкой, скупая квартиры экономкласса по низким ипотечным ставкам, то теперь вкладываются в дорогие квартиры. Для тех людей, кто может себе позволить инвестиции, именно они превратились в весомый финансовый инструмент. Особенно это заметно на примере Москвы, где средняя цена квадрата элитных квартир и таунхаусов к концу 2024 года составила 2,2 миллиона рублей. Так что и здесь не особо разбежишься.

Руководитель бутика элитной недвижимости Елена Юргенева в беседе с MSK1.RU отмечает, что по итогам 2024 года существенное снижение покупательской активности риелторы отмечали не только в экономклассе, но также в сегментах комфорт и бизнес.

— А куда же люди несут деньги, которые они могли потратить на хорошие квартиры? Неужели в банки?

— Да, повышение ключевой ставки плохо влияет на то, как люди покупают обычные квартиры. Ипотека становится дорогой, и поэтому не всем она по карману. А вклады в банках, наоборот, становятся более интересными, поэтому люди не спешат вкладывать деньги в квартиры. С одной стороны, опасения за свои сбережения и перспектива подорожания недвижимости мотивируют некоторых инвесторов вложиться в недвижимость прямо сейчас, с другой — высокие ставки по депозитам подталкивают многих подождать и разместить деньги под выгодный процент.

А вот в элитном сегменте доля ипотечных сделок минимальна. Поэтому и влияние роста ставки здесь практически не ощутимо.

— То есть те, кто может себе позволить дорогую виллу или таунхаус, не зависят от капризов банков?

— Конечно, соблазн разместить свободные средства на депозит велик. Понимая это, «элитные» застройщики сориентировались и предложили программы рассрочки: внести 20% в качестве первого взноса сейчас и зафиксировать цену, следующий платеж сделать через год. Таким образом, покупатель может деньги разместить на депозите на год. Иначе говоря, покупателям «элитного» рынка не нужно выбирать: вложиться сейчас в недвижимость или на депозит. Застройщики идут навстречу и предлагают сделать и то и другое.

Впрочем, элитные новостройки даже в Москве не превышают 10%, что уж говорить про регионы. Основная масса покупателей, которые полностью зависят от ипотечных ставок, с завистью смотрят на обладателей квартир за сотни миллионов и роскошных вилл больше чем за миллиард (да-да, именно такова средняя цена виллы в столице, где даже нет моря). И пока причуды богатых становятся всё дороже, основная масса россиян вынуждена поставить на «стоп» мечты об улучшении жилищных условий.

— Завершение льготной ипотеки с господдержкой и ужесточение условий по семейной программе, а также повышение ключевой ставки снизили доступность жилья как в центральной части России, так и в регионах, — говорит MSK1.RU руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. — После отмены льготной ипотеки массовый сегмент оказался в самом уязвимом положении, поскольку доля ипотеки в его сделках доходила до 80%. Скажем, на рынке «старой» Москвы больше всего наблюдалось снижение продаж в массовом сегменте квартир — на 35%. Это самый уязвимый сегмент, который сидел на льготных ипотечных кредитах и на субсидированных ставках от застройщика.

— Одними таунхаусами для миллиардеров застройщики рынок не оживят, это факт. Как вообще они будут восстанавливать спрос?

— Начиная примерно с июля застройщики запустили все имеющиеся у них рыночные механизмы регулирования спроса: различные программы рассрочки от коротких до длинных на 3–5 лет, с процентами и без процентов, акции и скидки. Увеличились расходы на маркетинг и рекламу.

— Цены на квартиры (имею в виду, конечно, самые обычные, для массового покупателя) упадут?

— Снижения цен на новостройки явно не предвидится в 2025 году. В ситуации роста ключевой ставки большинство потребителей заняли выжидательную позицию, переместив свои сбережения на депозит. Однако рынку придется привыкнуть к тому, что ставка больше не будет составлять 6–8%, как она была при льготной ипотеке с господдержкой.

Если вы больше не готовы оттягивать покупку квартиры в ипотеку, я бы посоветовала увеличить сумму первоначального взноса, чтобы сократить общий срок кредита и сумму ежемесячного платежа. В случае отсутствия острой необходимости стоит на 1,5 года отложить покупку жилья, так как в ближайшей перспективе снижения ключевой ставки не предвидится. Ставка может опуститься до 15–18% лишь в конце второго — начала третьего квартала 2025 года.