На первичке и вторичке ситуация разная. Как в Москве и Подмосковье взлетели цены на недвижимость и где остались дешевые квартиры

На днях Сергей Собянин похвастался, что Москва сохраняет высокие темпы строительства недвижимости.

«С 2011 года в столице возведено 64,7 миллиона кв. м жилья», — написал мэр в своем Telegram-канале.

Но цены на новостройки из года в год продолжают расти. За последние 12 месяцев квартиры на первичном рынке в среднем подорожали на 12%, а, например, в отдельно взятом районе Хамовники — аж на 42%.

— Рост стоимости строительных материалов, сокращение числа новых проектов, рост доли ЖК премиальных сегментов, необходимость индексировать цены в рамках обязательств перед банками — всё это привело к продолжению повышения средних цен, несмотря на завершение льготной ипотеки, — сообщил MSK1.RU руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

На вторичном рынке таких «внешних» факторов роста цен было меньше, поэтому реакцией на снижение спроса там стала стабилизация цен предложения на текущих уровнях. Для сравнения: в тех же Хамовниках не в новостройках цены на квартиры на 1% стали ниже.

Самые дорогие новостройки — в центре Москвы. Самые низкие средние цены — в районах за МКАД, где сейчас строятся крупные ЖК типового класса.

— Примерно в трети районов новостроек сейчас нет, поэтому антирейтинги для средних цен на первичке и вторичке отличаются, — объяснил Алексей Попов.

Что касается вторички, то самое дорогое жилье — в западных районах центра, а самое доступное — на окраине Новой Москвы. Как уточняют эксперты «Циан.Аналитики», среди районов, расположенных в пределах МКАД, самые низкие цены — в Капотне и Западном Бирюлево.

В сегменте новостроек для попадания в топ самых дорогих городов Подмосковья требуется сочетание хорошей транспортной доступности и наличия новостроек комфорт- и бизнес-класса на завершающих стадиях строительства.

— Самые доступные новостройки сейчас строятся в Среднем Подмосковье, — добавил руководитель «Циан.Аналитики». — В большинстве городов дальнего Подмосковья активных проектов строительства новых ЖК сейчас нет.

Самые дорогие города Подмосковья — те, в которых значимая часть застройки расположена в зоне комфортной доступности станций метро (не МЦД). От южного Реутова можно дойти до «Новкосино», от Павшинской поймы в составе Красногорска — до метро «Мякинино», а от Долгопрудного недалеко находится метро «Физтех».

Дешевле всего — квартиры в небольших городах на окраинах региона, где нет прямой пассажирской связи по железной дороге со столицей.

Риелторы уверяют, что в целом дела на московском рынке идут хорошо. В январе 2025 года в Росреестре было зарегистрировано 9496 договоров купли-продажи жилья. Это на 27,1% больше, чем в январе прошлого года, когда москвичи совершили 7469 сделок с вторичной недвижимостью.

— Инвестирование в московскую недвижимость по-прежнему популярно, — рассказал MSK1.RU владелец агентства недвижимости MOD Estate Денис Гаджиев. — Возросшие ставки на аренду меняют экономку окупаемости, и многие стали рассматривать это направление. Скидки от застройщиков перед сдачей комплексов тоже дают возможности.

Что касается выбора недвижимости для жизни, тут эксперт советует отталкиваться от финансовых возможностей и предпочтений.

— Комфортных районов в Москве становится все больше, — добавил Денис Гаджиев. — Так что здесь снова встает вопрос о ваших возможностях.

Что касается ситуации в Подмосковье, то аналитики полагают, что недооцененными остались отдаленные районы.

— Для тех, кто переезжает в Московскую область из других регионов, и кому не нужно каждый день ездить в столицу (а таких не так уж и мало — это и пенсионеры и имеющие возможность работать удаленно), города в 90-120 километрах от Москвы — вполне разумный вариант по сочетанию «цена/качество», — сообщил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Качество инфраструктуры что в ближних пригородах, что на окраинах Московской области становится сопоставимым. При этом в последних ниже плотность застройки, лучше экологическая ситуация.

— Так сложилось, что для большинства под «переездом в Подмосковье» понимаются именно варианты в 10-15-километровой зоне, а менее известные локации остаются без должного внимания покупателей, — уточнил эксперт.

Что касается загородной недвижимости, то там сейчас все еще сложнее — с 1 марта 2025 года начнет действовать новый закон, который обязывает собственников участков привести свои земли в порядок в течение трех лет. В противном случае можно их просто лишиться. Ранее мы уже рассказывали об этом подробнее.