При выборе квартиры для инвестиции привычными аргументами в виде метро и локации уже не обойтись
Так сложилось, что в любые неспокойные времена россияне предпочитают вкладывать средства в недвижимость. Например, в прошлом году общий объем инвестиций составил 1,2 трлн рублей. Конечно, здесь учитывается и жилье, и коммерческие площади, но всё же популярность железобетонной валюты очевидна.
Почему люди отдают предпочтение именно недвижимости, а не акциям, облигациям и драгоценным металлам? Всё просто: она уже три мировых кризиса подряд показывает свою устойчивость и даже рост, в случае России — особенно в Москве и Московской области. К тому же квартиру всегда можно сдать в аренду или перепродать. Какие объекты наиболее ликвидны, как стать рантье даже новичку и почему весна 2025 года — самое время для покупки недвижимости, — рассказали эксперты рынка недвижимости.
Не все вклады одинаково полезны: почему важна диверсификация активов
Вопрос о том, куда сейчас вкладывать деньги, волнует многих. Акции приносят до 26% в год: выше инфляции, еще и пассивный доход есть. Но это сложный продукт, и прибыль он приносит только тем, кто разбирается в рынке. Облигации могут приносить до 25% в год, но здесь также необходимо дотошно изучать все плюсы и минусы компания, что довольно сложно для новичка. Также облигации не несут пассивного дохода. Пока ключевая ставка довольно высока, конечно, можно часть средств перевести на вклад, как это делают многие россияне: по данным ЦБ РФ, на 1 января 2025 года на депозитах хранится 57,3 трлн рублей. При этом важно следить за ключевой ставкой: чем она ниже, тем меньше доходность.
Жилой квартал «Москворечье», г. Москва
Но на взгляд многих экономических экспертов и аналитиков, уже много лет более выгодный вариант для сохранения средств — недвижимость. Она является тем материальным активом, который может оберегать сбережения от самой сложной экономической неопределенности. К тому же она подходит не только профи, но и начинающим инвесторам. Кстати, по прогнозам ведущих СМИ в 2025 году, реинвестировать доходы от вкладов в недвижимость планируют 79% россиян. Всплеск спроса, естественно, вызовет рост цен. Поэтому важно уже сейчас погрузиться в поиски ликвидного объекта.
Время инвестиций: почему весна самый подходящий момент
— Весной рынок, как правило, активизируется после зимнего затишья, и для этого есть несколько причин. Во-первых, оживляется покупательский спрос, а во-вторых, застройщики уже имеют просчитанные устоявшиеся программы, и можно ожидать, что существенных колебаний цен больше не будет. Кроме того, расширяется предложение за счет того, что застройщики открывают продажи дополнительных лотов, — объясняет основатель комплексной системы для девелоперов «БУСЫ» Ирина Гущина.
Хотя эксперты заметили активность в продажах уже с начала этого года.
В начале 2025-го интерес покупателей к первичному рынку начал заметно восстанавливаться. Так, в феврале по сравнению с январем количество сделок с новостройками в российских мегаполисах выросло на 25,2%. Эти данные говорят о том, что и застройщики, и покупатели адаптировались к новым экономическим условиям и снова стали активно выходить на рынок. Девелоперы сбалансировали свои финансовые и маркетинговые модели, а покупатели всё больше пользуются наличными средствами или спецпредложениями, которые позволяют выгоднее приобретать новое жилье.
Жилой квартал «Мичуринский парк», г. Москва
Если говорить о столичном регионе, то здесь в феврале зафиксировали рост продаж строящегося жилья: он на 63% больше, чем в феврале прошлого года. На это повлияли в том числе и покупатели-инвесторы. Например, те, кто выбрал стратегию пассивного дохода, стремятся приобрести квартиры в объектах, которые сдадут уже во II и III кварталах этого года, чтобы успеть к сезону, возвращению абитуриентов и студентов, а также к началу осеннего делового сезона — корпоративное жилье никто не отменял. В этом случае предпочтение в покупке квартир под инвестирование отдают объектам, которые передают с чистовой отделкой, как, например, это делает девелопер ПИК.
Для выбора наиболее популярного района можно ориентироваться на рейтинг активности с точки зрения покупательского спроса, по данным Яндекс.Недвижимость на февраль 2025 года:
лидирует Новомосковский округ — 19,1% интереса потенциальных покупателей;
ЗАО — 15,5%;
ЮАО — 15,4%;
СЗАО — 13,6%;
САО — 9,3%.
Кстати, в ЗАО стоимость квадратного метра на рынке вторичной недвижимости увеличилась за год на 9,1%, до 411 000 рублей.
Всё идет по плану: почему даже на ипотеке можно заработать
Повышение ключевой ставки до исторического максимума привело к росту ежемесячного платежа, что заставило многих людей отложить мысль о покупке квартиры для себя до лучших времен. За счет этого спрос на аренду квартир существенно вырос. По данным Циан.Аналитика, объем предложения на рынке долгосрочной аренды вырос в Москве на 90%, до 22 000 квартир.
— Начиная с III квартала 2024 года в Москве, помимо отмены льготной ипотеки, которая была доступна всем гражданам, стала недоступна еще ипотека для IT-специалистов. А для получения семейной ипотеки обязательным стало наличие ребенка не старше 6 лет. Общая стратегия Минфина — снижение числа льготных программ за счет увеличения их «адресности», — обозначил причину спроса на арендное жилье руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.
Жилой квартал «Бусиновский парк», г. Москва
Тем не менее всё же ипотека как инструмент продолжает пользоваться популярностью, так как есть вероятность рефинансирования в ближайшее время. Пока всё идет по плану, который разработал ЦБ РФ, поэтому уже в этом году прогнозируется снижение ключевой ставки до 17,0–20,0% годовых, в 2026 году — 12,0–13,0% годовых, а в 2027 году до нейтрального диапазона — 7,5–8,5% годовых. Поэтому сейчас в ипотеку приобретают жилье не только для переезда, но и для инвестиций. Например, федеральный девелопер ПИК накануне представил на официальном сайте несколько реальных кейсов своих клиентов с разными стратегиями инвестирования, в том числе даже с использованием ипотеки, которые принесут доход до 40% в год.
Новостройка vs вторичка: что выбрать для инвестиции
Многие думают, что для инвестиции любой лот хорош, если он в Москве или Московской области. Вторичный рынок ранее привлекал своими ценами. Сегодня же разница не так велика. При этом специалисты не советуют отдавать предпочтение вторичному рынку даже в хорошей локации.
При покупке вторичного жилья возникает немало подводных камней, таких как возможные многочисленные юридические риски при оформлении права собственности. Чем старше недвижимость, тем длиннее список предыдущих владельцев. А приобретая первичное жилье, где вы являетесь первым собственником, можно быть уверенным в юридической чистоте объекта и безопасности сделки.
Также важна цель покупки. Сегодня популярен флиппинг — когда люди покупают «убитую» квартиру на вторичном рынке, превращают ее в «конфетку» и продают за большую сумму. Также популярна выгодная перепродажа новой вторички — жилья в только что сданных домах. Целесообразно рассматривать и стратегию сдачи недвижимости в аренду. Главное — определиться с типом услуг — посуточно или долгосрочно. В первом варианте порог входа будет меньше, так как популярностью пользуются студии и однокомнатные. Во втором — евродвушки, двухкомнатные и трехкомнатные.
Просторная светлая квартира всегда будет в цене
Просторная светлая квартира всегда будет в цене
Основной фактор для выбора квартиры, которая будет сдаваться в аренду, — это расположение: все хотят жить в развитой, а не развивающейся локации. Также стоит учесть близость к метро — разница в аналогичных объектах рядом со станцией и вдали от нее может доходить до 30%.
Жилой квартал «Саларьево парк», г. Москва
Важно оценить и активность спроса на жилье в выбранном районе, и размер действующей арендной ставки. По данным Циан.Аналитика, за последние 12 месяцев средние ставки посуточной аренды выросли на 12%. Что касается долгосрочной, то однокомнатные квартиры в Москве стали дороже на 16%, 66 000 рублей, двухкомнатные — на 5%, 105 000 рублей. И цены снижаться не спешат, а в обозримой перспективе, скорее всего, вовсе не будут, так как в России не любят «возвращать прежние прайсы». В итоге доходность от сдачи жилья в аренду в среднем составляет более 10–15% в Москве и Московской области.
Жилой квартал «Кронштадтский 9», г. Москва
К примеру, ПИК для своих проектов всегда выбирает зеленые районы с хорошей транспортной доступностью и достойной инфраструктурой, которую продолжает развивать, возводя новые объекты соцкультбыта и привлекая бизнес. Девелопер уже много лет занимает лидерские позиции по объему ввода жилья в России и с 2011 года является номером один в Москве по строительству детсадов, школ и поликлиник в своих кварталах*. Поэтому квартиры в них весьма рентабельны для вложения средств, а купить их стало так же просто, как открыть вклад в банке — из любой точки мира онлайн без визита в офис — просто на сайте этой строительной компании.
К тому же ПИК как один из девелоперов, который предлагает самый большой выбор жилых кварталов во всех округах Москвы, — для каждого инвестора может стать надежным партнером и благодаря сервису ПИК-Аренда, который упрощает поиск арендатора, помогает управлять арендными отношениями, регулирует возможные споры, в том числе полностью бесконтактно, что удобно, например, тем инвесторам, кто не проживает постоянно в Москве, а, допустим, находится за границей.
Жилой квартал «Кавказский бульвар 51», г. Москва
В любые времена недвижимость поможет не только сохранить, но и даже приумножить капитал. А распорядиться этим активом можно уверенно и спокойно так, как того будет требовать ситуация: передать детям, оставить как пассивный арендный доход, перепродать выгодно и использовать финансовые средства по экономическим усмотрениям далее.
* Согласно официальной статистики на портале «Единый ресурс застройщиков» и рейтинга консалтинговой компании «Технологии доверия».
Жилой квартал «Мичуринский парк»: застройщик общество с ограниченной «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ОЗЁРНАЯ 44». Проектная декларация на
Жилой квартал «Бусиновский парк»: застройщик общество с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АВАНГАРД». Проектная декларация на
Жилой квартал «Саларьево парк»: застройщик общество с ограниченной «Специализированный застройщик «ТИРОН». Проектная декларация на
Жилой квартал «Кронштадтский 9»: застройщик общество с ограниченной СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «К11». Проектная декларация на
Жилой квартал «Кавказский бульвар 51»: застройщик АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ТОРГОВЫЙ ДОМ СПУТНИК», проектная декларация на
ПАО Сбербанк
