Станет гостиницей или частной резиденцией? В Подмосковье выставили на торги бывший туберкулезный санаторий — усадьбу Быково

Усадьбу Быково в Подмосковье выставили на продажу. Речь идет о 15 постройках общей площадью 5,9 тысячи квадратных метров, которые раньше использовались как туберкулезный санаторий № 5. Начальная цена — почти 132 миллиона рублей.

Сейчас дворец закрыт для посещения, парк находится в запущенном состоянии, а единственным по-настоящему живым элементом ансамбля остается Владимирская церковь. Как формировалась усадьба, в которой была то резиденция генерал-губернатора, то детская колония, что от нее сохранилось и в каком состоянии она находится сегодня — в материале MSK1.RU.

Усадьба была основана в последней четверти XVIII века бывшим генерал-губернатором Москвы Михаилом Измайловым. Для строительства своей загородной резиденции он привлек архитектора Василия Баженова, который также построил дом Пашкова на Воздвиженке и ансамбль зданий в Царицыно.

Главный дом возвели на насыпном холме, землю для которого крепостные крестьяне носили с мест, где выкапывались пруды. Одновременно формировался и архитектурно-парковый ансамбль.

От баженовского дворца до наших дней сохранились лишь фундаменты, въездные пандусы и белокаменная балюстрада. В середине XIX века, когда усадьба перешла к Иллариону Воронцову-Дашкову, дом был полностью перестроен. Архитектор Бовуар де Симон (Бернар Симон) превратил его в пышный дворец из красного кирпича с башней, стилизованный под английский замок. Четыре фасада здания не повторяются, а самый нарядный — южный — украшен портиком с кариатидами.

В конце XIX века усадьбу приобрел инженер Николай Ильин, семья которого владела ею до революции. В советское время здесь работала детская колония, а затем — туберкулезный санаторий. В парке были построены новые корпуса, окружившие главное здание, где также находились помещения для лечения и реабилитации больных. Санаторий прекратил принимать пациентов в 2011 году.

Сегодня дворец находится в упадке: в стенах и фундаменте появились трещины, крыша и перекрытия повреждены. Инженерные коммуникации требуют капитального ремонта, внутри осталась мебель и бытовой мусор. Несмотря на это, здание используют для съемок — в интерьерах сохранились живописные панно и роскошная отделка. Это вызывало немало скандалов.

В усадьбе Быково снимали один из эпизодов шоу «Пацанки», после чего активисты обвинили телеканал «Пятница!» в разгроме интерьеров — участницы били там привезенную мебель. Руководство телеканала извинилось и заверило: «Объект был сдан без каких-либо повреждений и нареканий».

Не меньше шума наделал выпуск проекта GhostBuster Димы Масленникова — блогер как охотник за приведениями провел ночь в «заброшенной усадьбе». Он заявил, что она якобы стала местом проведения оккультных мероприятий и попытался обнаружить паранормальные явления. После выпуска активисты, следящие за состоянием усадьбы, заявили о наплыве подростов, которые пытались проникнуть на территорию. Парк вокруг усадьбы открыт для всех, а вот в само здание посетителей не пускают.

Усадьба может стать привлекательным активом для покупки из-за роста внутреннего туризма и популярности санаторно-курортного отдыха внутри страны, считает заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом» Григорий Начинкин. И даже несмотря на статус памятника архитектуры ее могут полностью реконструировать новые владельцы.

«Фактура и уникальность исторических объектов делают проекты их реконструкции долгосрочной, но перспективной инвестицией. Не стоит забывать и о возможности создания там частной резиденции», — отметил в разговоре с MSK1.RU Начинкин.

Партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова разделяет его мнение. По словам эксперта, усадьбу могут переделать под гостиницу, потому что использовать постройку как жилой дом сложно.

«Есть случаи переделки в корпоративную резиденцию или дом приемов (как Петровский замок в Москве), но в данном случае здания слишком „масштабные“ для дома приемов», — прокомментировала MSK1.RU Смирнова.

При этом она отметила, что судить о том, будет ли много желающих выкупить усадьбу, сложно. Восстановление таких зданий — крайне трудоемкое и затратное дело, за которое, как правило, берутся либо энтузиасты-меценаты, либо крупные корпорации, воспринимающие такие проекты как вклад в культуру или выполнение социальных обязательств.

«Сделать из этого бизнес-проект очень сложно, поскольку сложно определить „на глаз“ стоимость строительства и реконструкции объекта, — считает Марина Смирнова. — С другой стороны, при усадьбе есть порядка 30 га территории, можно было бы использовать ее для постройки дополнительных объектов под продажу, за счет чего окупить восстановление усадьбы. Но это вопрос к Минкульту, насколько жесткие будут накладываться ограничения на прилегающий участок».

Эксперт оценивает стоимость реконструкции не меньше чем в 500 тысяч рублей за квадратный метр. С учетом восстановления парка общий бюджет проекта способен вырасти до 2–3 млрд рублей. По расчетам Смирновой, если на базе усадьбы откроют гостиницу, у которой будет стабильная загрузка и высокая средняя цена номера (90–95 тысяч рублей), годовая выручка вряд ли превысит 250–300 млн рублей.

«На это нужно добавить стоимость кредита, увеличить срок реконструкции на пару лет за счет согласований, а в это время бюджет стройки вырастет на инфляцию. В общем, такие проекты престижны, но не денежны», — подытожила Смирнова.

Отдельного внимания требует туберкулезное прошлое объекта. Оно предполагает проведение дополнительных экспертиз, хотя речь идет не о диспансере или больнице с открытыми формами заболевания.