«Нельзя исключать дипфейки»: квартиры россиян разрешили продавать по биометрии. Поможет ли это от мошенников?

В России заработал закон, позволяющий использовать биометрические данные при заключении дистанционных сделок с недвижимостью. Отпечатки пальцев, изображение лица — механизм дает возможность применять технологии распознавания личности для различных операций с имуществом, в том числе при продаже жилья. Но насколько защищены персональные данные от мошенников? Наши коллеги из NGS.RU спросили у экспертов.

Возможность электронного оформления сделок с недвижимостью появилась еще десять лет назад, когда вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости», объяснила основатель и глава агентства недвижимости Людмила Гормашова. Для этого требовалась усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), которую получали в удостоверяющем центре.

«При наличии УКЭП можно дистанционно подать документы в Росреестр. Сегодня подобные операции стали пользоваться популярностью, в электронном формате проходят 9 из 10 сделок», — уточнила она.

До нововведений с биометрией операции с недвижимостью проходили в отделении МФЦ или банка, где сотрудники проверяли и подтверждали личность гражданина (впрочем, так их сегодня всё еще оформляют). Благодаря участию банка стороны могли вести свои дела удаленно — даже из разных регионов.

«Продавец находился, например, в Москве, а покупатель — в Новосибирске. Сотрудники проверяли личность, подтверждали ее, а после подписания направляли документы в Росреестр», — объяснила эксперт.

Специалист в сфере земельно-имущественных отношений, доцент Уфимского университета науки и технологий Эдуард Камалетдинов уточнил, что чаще всего дистанционно покупали жилье от застройщика.

«С марта прошлого года отделения МФЦ и Росреестра не принимают сделки с юридическими лицами. Эта мера позволила разгрузить многофункциональные центры», — объяснил он.

Оформление документов проводили электронно по инициативе девелоперов, что не всегда находило отклик у потенциальных дольщиков. Но при отсутствии альтернативы такой вариант укоренился, признал Камалетдинов.

С 1 июля 2026 года закон позволяет подтверждать личность участников сделки с помощью биометрических данных при использовании УКЭП. Речь идет об изображении лица, голоса, отпечатков пальцев, рассказала Людмила Гормашова (на сайте Росреестра упоминаний голоса нет, но сообщается о радужной оболочке глаза). Регистрация перехода права собственности в Росреестре совершается без личного присутствия сторон, а проверка участников проходит через Единую биометрическую систему (ЕБС). Система сверяет лицо и голос пользователя с эталонами, хранящимися в защищенной базе данных.

«Биометрическая идентификация не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись — она работает в паре с ней. То есть для полноценной дистанционной сделки нужны и подтвержденная биометрия, и УКЭП», — уточнила Людмила Гормашова.

Биометрический формат позволяет сторонам самостоятельно подать заявления на регистрацию сделок через портал «Госуслуги» или приложение «Госключ».

Однако не все операции попадают под упрощенный порядок. Ипотечные операции по-прежнему требуют отдельного согласования с банком. Эдуард Камалетдинов также уточнил, что с 2025 года регистрация перехода права по договору дарения доступна только через нотариуса.

«Сделки с долями возможны только нотариально. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению объектов, принадлежащих несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам, тоже подлежат нотариальному удостоверению», — добавил он.

Но и здесь применяются современные технологии. После посещения нотариуса необязательно идти в МФЦ — специалист подаст документы в Росреестр сам, в электронном виде.

По данным Росреестра, для регистрации подтвержденной биометрии нужно прийти в отделение банка, где человека сфотографируют, запишут его голос и запросят необходимую информацию. Воспользоваться новым механизмом можно при совершении сделок купли-продажи квартир на портале «Госуслуг», но у всех участников (физлиц) должна быть подтвержденная биометрия.

«Если в сделке участвуют юридические лица, биометрия самой компании не потребуется. Ее представителю нужно будет пройти проверку по лицу, чтобы система сверила полученное изображение с данными в ЕБС», — уточнили в ведомстве.

После этого участнику сделки остается подготовить в электронном виде необходимый пакет документов, подписать заявление УКЭП и направить всё на регистрацию в Росреестр. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, придет прямо в личный кабинет на «Госуслугах».

Нововведения, к которым еще предстоит привыкнуть участникам рынка недвижимости, на первый взгляд защищают от мошенников, признала Людмила Гормашова. Личное участие человека всё равно требуется: как при биометрической идентификации в присутствии сотрудников банка, так и при выпуске УКЭП в удостоверяющих центрах.

Информация в базе данных ЕБС хранится в зашифрованном виде, добавила она. Кроме того, современные технологии позволяют проверить, что перед камерой находится живой человек, а не фотография или видеозапись.

Тем не менее эти инструменты не дают стопроцентной гарантии. По мнению эксперта, некоторые уязвимости всё же остаются: утечка данных, дипфейки и манипуляции, когда жертву вынуждают назвать код.

«Во все времена мошенники находили способы совершать правонарушения. Появление электронных сделок — не исключение. Доверчивые граждане могут передать злоумышленникам код, а те, в свою очередь, получат доступ к аккаунту на „Госуслугах“ или украдут биометрические данные. Что крайне сложно, но теоретически возможно», — добавила она.

Эдуард Камалетдинов считает, что от мошенников сложно защититься в любой сфере. При дистанционных сделках всегда есть риск проведения операций с пороком воли — например, когда человека с подтвержденной биометрией под угрозами понудили заключить договор.

Когда оформление проходит в МФЦ или у нотариуса, специалист может заметить отклонения в поведении человека и либо отказать в приеме документов, либо вызвать сотрудников правоохранительных органов. Но в электронных операциях такой возможности нет, заметил он.

«Нельзя исключать возможность получения доступа к биометрии и использования ИИ для создания дипфейков — технологии злоумышленников иногда опережают возможности государственных органов», — уточнил эксперт.

Оспорить незаконную сделку можно через суд, если будет доказано, что биометрия использована без ведома человека: например, из-за взлома аккаунта на «Госуслугах», объяснила Людмила Гормашова. Поэтому защита личного кабинета критически важна.

• Не передавайте биометрию незнакомым лицам и не называйте коды подтверждения из СМС по телефону.

• Сдавайте биометрию только в проверенных системах (например, в ЕБС или в банке, который соблюдает требования регулятора).

• Создайте двухфакторную аутентификацию операций.

• Не совершайте операции по просьбе неизвестных лиц.

• Проверяйте личный кабинет «Госуслуг».

Риски утечки биометрии меньше, чем подделки бумажных документов и доверенностей, считает Гормашова. По ее мнению, главный инструмент защиты в такой ситуации — запрет на регистрацию действий без личного участия, который можно оформить в личном кабинете на «Госуслугах».

Эдуард Камалетдинов, впрочем, пояснил, что самозапрет распространяется только на операции по доверенности и сделки без личного участия — электронные соглашения при этом считаются сделками с личным участием, и запрет на них не распространяется.

«Полагаю, сфера онлайн-сделок продолжит расширяться. Государство снимает определенную нагрузку с МФЦ. Поэтому опция запрета на онлайн-сделки может и не появиться», — предположил он.

Недавно Верховный суд России постановил, что нижестоящие суды больше не смогут возвращать жилье продавцам, если продать недвижимость их заставили мошенники.