«Схема Долиной» уже не заработает? Верховный суд переписал правила игры на рынке жилья, но есть ли гарантии?

Спасибо Ларисе Долиной! Это же надо умудриться на несколько месяцев заморозить вообще весь рынок вторички в стране. Любой покупатель боялся, что даже идеально оформленная сделка однажды рассыплется в суде. Продавцы, ставшие жертвами телефонных мошенников, пытались вернуть квартиры уже после регистрации права собственности. Банки, риелторы, нотариусы и юристы — в страхе сидели все.

Теперь Верховный суд если не поставил жирную точку, то дал надежду, что больше такого не будет. В тематическом обзоре по делам об оспаривании сделок с жильем говорится: сам по себе факт того, что продавец стал жертвой мошенников, вовсе не означает автоматической отмены сделки.

Если человек понимал, что подписывает именно договор купли-продажи квартиры, осознавал переход права собственности и добровольно ставил подпись, то его внутренние причины сами по себе не делают договор недействительным. Даже если позже выяснится, что он действовал под влиянием мошенников.

Верховный суд фактически закрыл лазейку, позволявшую отменять сделки лишь потому, что продавец заблуждался относительно своих мотивов, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

По его словам, суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек решил ее совершить. Если продавец понимал, что продает квартиру, но считал, что делает это ради защиты имущества от мошенников, такого заблуждения уже недостаточно для признания договора недействительным.

Еще одно принципиальное изменение касается состояния самого продавца. Если человек утверждает, что во время сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, этого уже недостаточно просто заявить. Подобные обстоятельства необходимо доказать.

Причем исследоваться должно именно состояние человека в момент подписания договора. Если же истец уклоняется от проведения необходимой судебной экспертизы, это может стать самостоятельным основанием для отказа в иске.

Но всё же самая важная новелла обзора заключается в другом. Теперь суды обязаны исследовать поведение не только продавца, но и покупателя. Мог ли он заметить странности? Должен ли был понять, что человек действует под давлением? Видел ли признаки мошеннической схемы?

Если выяснится, что покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку действительно могут отменить. Если же покупатель действовал честно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел никаких оснований подозревать преступление, его право собственности должно быть защищено. Именно такой баланс, по мнению директора рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерия Тумина, является ключевым достижением нового обзора судебной практики.

«Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — сказал Тумин в своем комментарии MSK1.RU.

Валерий Тумин подчеркивает, что Верховный суд отдельно закрепил принцип двусторонней реституции. Если договор признаётся недействительным, каждая сторона должна вернуть полученное: квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю. Именно такой подход, по мнению эксперта, устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако, несмотря на позитивную реакцию рынка, далеко не все юристы считают вопрос окончательно закрытым. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский призывает не делать поспешных выводов.

По его словам, говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» пока преждевременно.

Да, Верховный суд существенно ограничил применение статьи 178 Гражданского кодекса о существенном заблуждении. Однако остается статья 177 ГК РФ, позволяющая оспаривать сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

«И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат.

Особенно если речь идет, например, о пожилых продавцах, в отношении которых судебная экспертиза может прийти к выводу о наличии соответствующих когнитивных нарушений.

По словам Виленского, Верховный суд пока не решил и еще один вопрос — реальной взаимности реституции. Формально деньги должны быть возвращены покупателю. Но если продавец уже перевел их мошенникам или успел потратить, исполнить такое решение бывает невозможно. Ведь тогда покупатель снова оказывается в ситуации, когда вернуть свои средства практически нереально.

Еще один дискуссионный момент, по словам Виленского, связан с повышенными требованиями к профессиональным участникам рынка.

Если квартиру приобретает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой степени осмотрительности, чем от обычного гражданина. По мнению Виленского, остается открытым вопрос: распространяется ли этот повышенный стандарт на покупателей, которые сами не являются специалистами, но пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует особенно внимательно проверять документы, историю объекта, порядок расчетов и использовать максимально безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы, счета эскроу. Это не даст стопроцентной гарантии, но сведет к минимуму вероятность обмана.