Этим ценам верить нельзя? Сколько стоит сейчас столичная недвижимость и надо ли ее покупать

Московские девелоперы живут в параллельной реальности. Пока люди ждут обвала цен после завершения массовой льготной ипотеки, реальная картина складывается совсем иначе: квадратный метр продолжает дорожать.

По данным аналитической системы bnMAP.pro, средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы по итогам первого полугодия 2026 года превысила 830 тысяч рублей. За год рост составил сразу 21,4%, а только за последние полгода — 7,4% .

Правда, как говорят опрошенные MSK1.RU эксперты, официальные цены продолжают расти, а вот реальные сделки всё чаще проходят со скидками.

Так где же правда? Подробности — в материале MSK1.RU.

Если посмотреть на отдельные сегменты рынка, становится понятно: дорожает буквально всё.

Жилье комфорт-класса сегодня продается в среднем по 423 тысячи рублей за квадратный метр. За год стоимость выросла почти на 17,5%.

Бизнес-класс уже уверенно преодолел отметку в 616 тысяч рублей за метр, прибавив более 16% за год.

Премиальные проекты окончательно вошли в территорию семизначных цифр — средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 1,09 миллиона рублей.

Элитные новостройки — тут один квадрат оценивается уже в среднем в 2,7 миллиона рублей.

А ведь еще несколько лет назад подобные цифры казались фантастикой. Директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин считает, что фундамент нынешнего ценового роста был заложен еще во времена массовой льготной ипотеки. Именно государственная поддержка стала главным двигателем спроса.

С одной стороны, льготная ипотека действительно позволила огромному количеству семей впервые выйти на рынок недвижимости. Без государственной поддержки многие проекты вообще не были бы построены, а строительная отрасль столкнулась бы с серьезнейшим кризисом. С другой стороны, доступные кредиты неизбежно разогнали спрос.

«Высокий спрос подтолкнул застройщиков повышать цены. Именно годы максимальной государственной поддержки дали рекордный прирост стоимости жилья», — отмечает Тумин.

По сути, государство одновременно стало и двигателем строительства, и одной из причин подорожания квартир. Именно поэтому сегодня программы поддержки становятся гораздо более адресными.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев призывает относиться к официальной статистике цен максимально осторожно. По его словам, говорить о равномерном росте цен по всему рынку сегодня было бы серьезным упрощением.

«Одни объекты действительно дорожают, тогда как другие реализуются с весьма заметными скидками», — объясняет эксперт.

Именно поэтому средняя цена квадратного метра далеко не всегда совпадает с тем, сколько покупатель в итоге заплатит за квартиру. По словам Бахчеева, сделки оформляют со скидками, рассрочками, включают в них бесплатные кладовые. В итоге реальный дисконт сегодня нередко достигает 10–15%.

При этом рост цен (по крайней мере, заявления о нем) сам по себе становится инструментом продаж. Если покупатель убежден, что завтра квартира станет еще дороже, вероятность принятия решения резко возрастает.

«Формирование ожиданий, что недвижимость будет только дорожать и покупать необходимо именно сейчас, — один из инструментов стимулирования спроса», — говорит Бахчеев.

Поэтому сухую статистику всегда стоит рассматривать вместе с условиями конкретной сделки: одно дело — рекламный прайс, а совсем другое — сумма в договоре после всех скидок.

Валерий Тумин напоминает, что современные жилые комплексы уже давно перестали быть просто наборами домов. Сегодня девелопер обязан создавать полноценную городскую среду. А чем выше требования к качеству проектов, тем дороже становится строительство. По факту, московский покупатель платит не только за стены квартиры, но и за весь район вокруг нее.

Но оба эксперта MSK1.RU сходятся в одном: даже московский рынок больше не находится в эпохе безудержного роста, когда квартиры дорожали буквально каждый месяц.

Теперь наступило время точечной конкуренции. Одни ЖК действительно продолжают уверенно прибавлять в цене благодаря удачному расположению и ограниченному предложению. Другие, похоже, вынуждены бороться за каждого покупателя индивидуальными скидками и специальными условиями.