Пришлось снизить цену на 24%. Как уехавший россиянин продавал жилье из-за границы

Многие россияне после начала спецоперации, а затем объявления частичной мобилизации уехали из страны. Те, кто решил, что вряд ли вернется, начали продавать квартиры и дома, находясь уже за пределами России. Один из таких людей — Рустам Сулейманов, живший в Калининградской области. Причем ему пришлось на четверть снизить цену, прежде чем появились первые покупатели. О том, как продать жилье удаленно, он рассказал в колонке для MSK1.RU.

Процесс продажи моего любимого лофта в Пионерском на берегу Балтийского моря в Калининградской области длился целых 3,5 месяца. До 24 февраля этого года реализация любых объектов занимала у меня максимум 1 неделю. В этот раз процесс продажи вышел за все мыслимые и немыслимые рамки, несмотря на мой большой опыт купли-продажи недвижимости с 2005 года.

Кстати, все эти годы я покупал и продавал недвижимость без каких-либо риелторов. На мой взгляд, все риелторы — это абсолютно ненужное звено в пищевой цепочке, учитывая наличие в России кучи онлайн-сервисов, позволяющих провести проверки и купить-продать эту самую недвижимость.

Что я сделал?

До отъезда в Сербию сфотографировал интерьер лофта с разных ракурсов, а также сделал фотографии вида из окон и фото окружающих дом объектов.

Составил «продающее» объявление исходя из тех факторов, на которые я сам обращаю внимание при покупке недвижимости, с максимальной конкретизацией, так как на общие слова уже давно никто не обращает внимание. Например, вместо «близко к морю» написал «до моря по прямой 300 метров, по извилистой дороге 550 метров», вместо «развитая торговая инфраструктура» — «до супермаркета SPAR 900 метров, до магазина у дома — 50 метров» и т. д. Проанализировав цены на недвижимость в Пионерском, я решил установить цену на 4% ниже среднерыночной цены, после чего разместил объявление. Процесс занял 8–10 минут.

Перед отлетом из Калининградской области я оставил своему знакомому ключи от квартиры, чтобы он мог ее показывать потенциальным покупателям. Контролировать присутствие в лофте людей, чтобы там без меня не жили посторонние люди, мне помогала предварительно установленная охранная сигнализация AJAX, работающая через интернет. Когда надо было кому-то показать квартиру, я ее отключал через приложение в телефоне, а потом включал.

Прошла неделя… Две недели после размещения объявления — никто не звонил. Это был важный сигнал для дальнейшего снижения цены — я еще снизил цену, но уже на 5%. Конкуренты, количество которых на рынке начинало возрастать, также начали снижать цены. На рынок серьезно давили внешнеполитические новости: закрытие неба для пролета над Польшей и Литвой, закрытие границ для грузовых перевозок. Новости стремительно «гнали» рынок вниз…

Прошел ещё месяц… 2,5 месяца… И наконец после снижения цены на 24% появились первые покупатели. Причём трое: два ипотечника и один с наличкой. Все начали пытаться еще понизить цену. Пришлось покупателям объяснить, что, во-первых, у них есть реальные конкуренты, а во-вторых, они могут поискать в другом месте что-нибудь подешевле, но пока они будут искать на рынке еще более дешевые квартиры, то таких качественных объектов на рынке, как мой лофт, просто не останется и им придется покупать, возможно, за меньшие деньги, но какой-нибудь хлам.

В общем, ипотечники пошли решать вопрос с кредитами в банках, а покупатель с наличкой сказал, что понаблюдает, как у меня решается вопрос с ипотечниками, и, если вопрос не решится, то он купит у меня квартиру на 9% ниже текущей цены. Важный момент: все переговоры с покупателями я уже вел, находясь в Казахстане, Азербайджане, Эмиратах и собственно Сербии, параллельно занимаясь поиском квартиры в Сербии.

По одному ипотечнику процесс продажи встал из-за того, что он хотел, чтобы я ему — человеку, которого я не знаю — выслал фото всех документов, включая мой паспорт (я в принципе никому такие документы не пересылаю). Другой ипотечник сказал, что у него кредит в банке одобрен и через неделю мы сможем провести сделку, но на сделку в итоге смог выйти только через 3,5 недели. При этом в процессе ожидания решения банка цена снизилась еще на 100 тысяч рублей.

Сделку с покупателем я решил проводить удаленно через сервис Сбербанка. Мне позвонили, и я договорился, в какой офис для регистрации в Москве придет покупатель, а в каком офисе в Екатеринбурге, где я прописан, я проведу сделку удаленно через доверенное лицо. Так как все документы, справки были заранее подготовлены, то сделку назначили через 2 дня.

Помимо электронной регистрации (цена 8600 рублей), я заказал услугу безопасных расчетов (далее — БР, цена 3400 рублей). БР — это сервис Сбера, с помощью которого покупатель резервирует деньги на номинальном счете в ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка), а после регистрации в Росреестре указанные средства ЦНС перечисляет на ваш банковский счет.

В назначенные день и время все пришли в банк (я в этот момент был на просмотре своей будущей квартиры в Сербии), где на все операции — вычитывание и подписание документов (ЭЦП были оформлены прямо в банке через приложение) — ушло 1,5 часа, и документы были поданы на регистрацию.

Право собственности к покупателю перешло уже на следующий день. Еще через день деньги были зачислены на мой банковский счет. В этот же день я перевел деньги на счет в другом банке, с него — на свой брокерский счет там же, сразу купил на бирже евро, через 1 час вывел их с брокерского на банковский счет и еще через полчаса отправил в Сербию, где деньги появились в течение 2,5–3 часов.

Когда кому-нибудь рассказываешь, на сколько пришлось снизить цену, людей это шокирует. На самом деле всё получилось не так уж и плохо. Цены на недвижимость в ближайший год и более расти не будут, а скорее всего, продолжат падать (с момента продажи они еще упали на 8–10%). При этом курс евро по отношению к рублю вырастет — рубль всё равно ослабнет (с момента покупки евро его курс по отношению к рублю вырос примерно на 5%). Таким образом, стоимость недвижимости в евро или долларах упадет, причем, на мой взгляд, серьезно упадет.

Эта продажа была способом сохранить активы в евровом выражении. Даже несмотря на значительное снижение цены на недвижимость с январского пика в рублях, я при продаже не только получил прибыль в рублях, но и за счет усиления рубля получил очень хорошую прибыль в евро, и это классно!

О том, как я на вырученные от продажи лофта деньги купил квартиру в Сербии, подал на ВНЖ и про все мои приключения начиная с 24 сентября 2022 года, когда я уехал в Казахстан, потом в Азербайджан, Эмираты и Сербию, можно почитать в моем Telegram-канале «Переселенец — Сербия».

Ранее мы публиковали рассказ журналиста, который сбежал от мобилизации в Грузию и остался без работы. Другой россиянин вместе с беременной женой эмигрировал в США через Мексику.