Реновация в Москве: как получить желаемую квартиру взамен нынешней, выгодно ли брать денежную компенсацию

Программа реновации в Москве, призванная улучшить жилищные условия тысяч горожан, нередко оборачивается для переселенцев настоящей головной болью. Отказ от предложенных квартир, споры о компенсации, страх принудительного выселения и попытки «выжить» последних несогласных — эти проблемы периодически становятся суровой реальностью для участников программы.

Разбираемся с юристами и госорганизациями, можно ли сменить район в рамках реновации, стоит ли связываться с компенсацией за старую квартиру и как действовать, если реновация грозит обернуться бесправием.

Три квартиры — не предел: как отстаивать свои права при выборе жилья

Распространенное мнение о том, что после отказа от трех предложенных квартир жильца ждет неминуемое выселение в любой из этих вариантов, не совсем соответствует действительности. Николай Зырянов, член правового комитета Российской гильдии риэлторов, поясняет:

«Закон города Москвы от 2017 года не предусматривает ограничений по количеству квартир, которые может осмотреть и отклонить физическое лицо. Теоретически таких вариантов может быть больше трех, но главное — представлять аргументированные возражения».

Он рекомендует осматривать квартиры вместе с техническим специалистом, который зафиксирует недостатки, служащие основанием для отказа.

Изначально требования к жилым помещениям установлены постановлением правительства Москвы № 516-ПП. Георгий Пачулия, преподаватель кафедры семейного и жилищного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) добавляет, что если квартира непригодна для проживания или не равнозначна, расселяемому москвичу должна предоставляться иная.

Однако, по его словам, «согласно сложившейся судебной практике, строительные недостатки не являются основанием для отказа, важными факторами нарушения прав являются предоставление объекта, не равнозначного по площади и отдаленного от места регистрации».

В Департаменте градостроительной политики города Москвы MSK1.RU пояснили, что если жильца не устроила предлагаемая квартира, он вправе написать письменный отказ с просьбой предоставить альтернативный вариант. Однако, если компромисс не найден, дело всё-таки может дойти до суда.

Татьяна Сацкевич, завкафедрой государственно-правовых и финансово-правовых дисциплин Московского финансово-юридического университета (МФЮА) предупреждает:

«В судебной практике встречаются прецеденты, когда, в случае отказа жильца от трёх предложений, суд выносит решение, определяя для него вариант, и в случае отказа от выселения судебные приставы принудительно выселят его в квартиру, определенную решением суда». И получается, что определенное бесправие сохраняется.

Принуждать к выбору денежной компенсации вместо квартиры никто не может, утверждает Николай Зырянов. Однако он советует соблюдать разумный баланс в общении с властями и подкреплять свои требования аргументами.

Георгий Пачулия отмечает, что получение денежной компенсации — это право жильца, а не обязанность, но «компенсация рассчитывается по рыночной стоимости сносимого объекта с учетом износа, и эту стоимость устанавливают специалисты».

«Как показывает практика, часто жильцы остаются недовольны предлагаемыми компенсациями», — подчеркнул юриста.

В Департаменте градостроительной политики подтверждают, что участники программы имеют право на денежную компенсацию при условии, что жилье оформлено в собственность, но выплата невозможна при наличии обременений или если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.

В Общественном штабе по контролю за реализацией Программы реновации MSK1.RU уточнили, что заявление на равноценное возмещение в денежной форме можно подать в течение тридцати дней со дня получения проекта договора на квартиру.

Татьяна Сацкевич добавляет, что если возникает спор, он может быть урегулирован в судебном порядке, так как программа предусматривает либо равнозначную квартиру, либо компенсацию. Николай Зырянов также подчеркивает, что если собственника не устраивает оценочная стоимость, он должен возражать аргументированно, указывать на ошибки оценки или ходатайствовать о судебной экспертизе.

Страх оказаться на улице — один из главных кошмаров переселенцев. Однако эксперты единодушны: выселить «в никуда» не имеют права. «Статья 40 Конституции РФ гласит: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища», — напоминает Татьяна Сацкевич.

Николай Зырянов подтверждает, что законодательство не предусматривает иных способов реализации программы реновации, кроме предоставления равнозначного жилья или равноценного возмещения, следовательно, «насильное выселение „в никуда“ недопустимо».

Георгий Пачулия поясняет, что в случае отказа гражданина покидать дом, департамент городского имущества обращается в суд с иском о прекращении права собственности на старое жилье, признании права собственности на новую квартиру и выселении. Таким образом, принудительное выселение возможно, но не «в никуда», а в предоставленный объект.

Что касается выбора района, то, по словам Николая Зырянова, он ограничен вариантами, предлагаемыми правительством, и квартира должна быть расположена в том же районе (за исключением Зеленоградского, Троицкого или Новомосковского округов, где жилье предоставляется в границах округа).

Однако специалист Пачулия отмечает, что с 1 января 2025 года участники программы реновации смогут получить жилье в другом районе Москвы, если такой объект имеется (закон № 486 за подписью президента России. — Автор.).

Вместе с тем Общественный штаб по контролю за реализацией Программы реновации, в свою очередь заверил, что переселить участника в другой район по его просьбе невозможно (если люди проживают в квартирах по договору социального найма). То есть, по новым правилам, право переехать в другой район есть только у собственников при соответствующем обращении в Московский фонд реновации.

Случаи же «выживания» оставшихся жильцов путем отключения коммуникаций эксперты однозначно признают незаконными. «Подобные действия противозаконны, — говорит юрист Сацкевич. — Возникающие споры о переселении ведутся в судебных органах».

Георгий Пачулия добавляет, что такие действия могут квалифицироваться по нескольким статьям Уголовного кодекса (это относится и к самоуправству и прекращению подачи электроэнергии).

В свою очередь эксперт Зырянов призывает все стороны (власть и москвичей) действовать добросовестно и не создавать угроз, подчеркивая, что «неправильно навешивать ярлыки „упрямец“ или „выживальщик“, нужно всегда стараться прийти к сбалансированному решению».