«Хочет сделать подарок Богу»: в Москве пенсионерка продала квартиру, а через три года отсудила ее обратно

45-летний москвич купил квартиру в Южном Бутово, вложил в ремонт около миллиона рублей, а через 3 года бывшая собственница отсудила жилье обратно, при этом полученные по договору купли-продажи деньги она не вернула. Оказалось, что продавщица на момент сделки страдала и до сих пор страдает умственной отсталостью. Суд решил, что она не отдавала отчет своим действиям в момент продажи. Вопрос, что делать москвичу, который остался без денег и жилья, суд оставил без ответа.

Не абы кто, а старая знакомая

Григорий (имя изменено) решил купить квартиру у своей пожилой соседки — Елизаветы (имя также изменено). По словам москвича, они были знакомы очень давно, так как были соседями еще на прежней квартире, где родился и вырос мужчина.

Мужчина рассказал MSK1.RU, что у Елизаветы в собственности 2 квартиры: первая — ее, в ней проживает пенсионерка. Вторая перешла к ней в собственность от второго покойного мужа, ее она и решила продать.

Жилье считалось ветхим, поэтому цена была снижена. Григорий купил квартиру за 4 850 000 рублей 17 января 2019 года. Сделка прошла в письменной форме, нотариус не привлекался. По словам Григория, договор составил адвокат, а стороны подписали его в трех экземплярах. После этого документ передали в МФЦ, и после получения свидетельства на собственность были подписаны акт приема-передачи и расписка о передаче денежных средств.

«Так как мы соседи и живем долго, я ей целиком и полностью доверял, не было никаких подозрений, что что-то может пойти не так», — сообщил Григорий.

После сделки Григорий продолжал поддерживать связь с Елизаветой и старался ей помогать — у женщины 1 группа инвалидности. Это подтверждают материалы суда, которые есть в распоряжении MSK1.RU.

«Мы с ней нормально общались, никаких разногласий не было, — вспоминает москвич. — Я ей частично помогал: на кладбище к покойному мужу возил, по магазинам, когда-то на гемодиализ отвозил. Один раз она руку сломала, я ее в больницу возил и забирал. Такая примитивная, обычная человеческая помощь».

За 3 года проживания в квартире Григорий успел сделать ремонт, который обошелся ему в миллион рублей. Как говорит мужчина, он не хотел переделывать жилье полностью, так как дом подлежит реновации, и надеялся сделать более качественный ремонт после переселения.

«Квартира была в ужасном состоянии, с тараканами», — скрипя зубами отметил мужчина.

Сначала попросили вернуть разницу?

Потом у Елизаветы появился новый муж — Владислав, после чего отношения между соседями постепенно ухудшились. В какой-то момент ему якобы поставили тяжелый диагноз и он, по словам Григория, начал вымогать деньги.

«Он мне сказал: „Вот ты купил у нее квартиру за 5 000 000, а она стоит сейчас 7 000 000, я хочу эту разницу“. У нее есть экспертиза, по которой она ранее эту квартиру уже отсуживала у родственницы по договору дарения», — рассказал Григорий.

В этом Владислав был прав: Елизавета действительно уже отсуживала эту квартиру ранее. Из текста судебного решения, которое есть в распоряжении MSK1.RU, известно, что она оформила договор дарения жилплощади на свою сестру, а спустя какое-то время передумала и пошла в суд. Там она заявила, что не отдавала отчет своим действиям и вообще думала, что подписывает завещание.

Поскольку медицинская экспертиза выявила у женщины психическое расстройство, суд встал на ее сторону. Квартиру вернули пенсионерке.

«Она пошла в суд потому, что разочаровалась в сестре, которая обещала за ней ухаживать, но не сдержала слово», — считает Григорий.

Оставшийся без квартиры москвич настаивает: этим примером новый муж соседки начал его шантажировать.

«У меня есть справка из ПНД в день заключения сделки, что она не состоит на учете, — настаивает собеседник редакции. Эту справку судья тоже не стал рассматривать. То есть это не является доказательством, того, что она в момент подписания отдавала отчет своим действиям».

Квартиру вернула, а деньги оставила себе

Григорий отказался платить деньги, а оппоненты написали на него заявление в полицию, обвинив в мошенничестве. С такой же жалобой они обратились в прокуратуру, но везде получили отписки — правоохранительные и надзорные органы не нашли состава преступления.

Тогда Елизавета решила подать на Григория в суд с помощью социального адвоката. По воле судьбы Владислав не дожил даже до первого заседания — мужчина скончался от тяжелого заболевания.

«Суд длился на протяжении года где-то, — вспоминает Григорий. — Ей назначили повторную судебно-медицинскую экспертизу, которая была проведена с многочисленными нарушениями, но суд их даже не стал рассматривать».

Первый суд аннулировал договор купли-продажи, и обязал Григория вернуть квартиру Елизавете. По словам мужчины, ему слишком долго выдавали текст решения, поэтому у него возникли проблемы с подачей жалоб и именно поэтому он проиграл апелляцию. Сейчас дело рассматривается в кассационной инстанции.

Также социальный адвокат подал к Григорию иск на компенсацию расходов за юридические услуги.

«Как утверждает этот юрист, он оказывал Елизавете юридические услуги на 200 000 рублей и хочет с меня их взыскать, но при этом не предъявил никаких налоговых документов, договора или еще чего-то», — сообщил мужчина.

«Неразрешенные вопросы»

Что волнует Григория, помимо возможности потерять единственное жилье, так это то, что ни в одном суде не рассматривается возврат денежных средств.

Григорий обращает внимание на вопрос: как пенсионерка только спустя три года узнала, что квартира ей больше не принадлежит, а также почему ранее не подавала в суд.

«Я остался ни с чем, на улице. Она инвалид 1 группы, а я инвалид 3 группы — у меня слабый слух. Ее инвалидность почему-то рассматривают, а мою нет», — отметил мужчина.

По словам Григория, это его единственное жилье. Сейчас он продолжает им пользоваться, но в случае проигрыша кассации в следующем году его в любой момент могут выгнать.

«У нее это вторая квартира, — отметил москвич. — Она ничего не теряет. Я ее ниоткуда не выселял, не обманывал».

Как утверждает Григорий, он пытался договориться с Елизаветой, готов был помогать, предлагал сделать ей косметический ремонт, так как пенсионерка до конфликта часто приходила в квартиру и восхищалась ремонтом.

«Я предлагал не в плане финансовой помощи, а физической, чем-то помочь, поклеить обои. Я говорил: „Ты купи все, а я тебе сделаю. У тебя тоже будет все красиво“. На что получил ответ — нет. И очень подозрительную фразу: „Что я скажу этим?“ Когда я начал выяснять, кому „этим“, мне не ответили».

Единственное, что остается Григорию — это готовиться к кассационному суду и надеяться на, то, что он сможет выиграть.

MSK1.RU пытался связаться с пенсионеркой и ее сестрой, которую та выписала из квартиры. Но женщины не ответили на неоднократные звонки из редакции по имеющимся в распоряжении журналистов телефонам.

Нормально ли это?

По словам юристов, подобные судебные решения стали придавать огласке после прецедента с недвижимостью Ларисы Долиной. Она продала квартиру под влиянием мошенников, а затем отсудила ее у нового владельца, который отдал за нее более 100 миллионов рублей.

«Добросовестный человек, который купил квартиру, деньги свои вернуть уже не может. Получается, Долина свою квартиру получила, а человек остался без денег и без квартиры, — отметил юрист Никита Варушкин. — Это недопустимое нарушение прав человека, поскольку он добросовестный, а добросовестность здесь доказывается через осмотрительность».

Как отметил адвокат, в юриспруденции есть понятие «синаллагма». Этот термин обозначает взаимную обусловленность обязательств в двустороннем договоре, где исполнение одной стороны зависит от исполнения встречного обязательства другой. То есть если одной стороне вернули квартиру, другой должны вернуть деньги.

Никита Варушкин отметил, что, если сделка не заверялась у нотариуса, а продавец оказался с психическим расстройством, вернуть квартиру вряд ли получится. Но бороться за возврат денег обязательно нужно — они положены покупателю по закону.

«Прежде всего нужно обратиться к нотариусу. Он служит своеобразной гарантией и есть даже практика, когда нотариуса привлекают к материальной ответственности, если сделка в итоге признается недействительной, — заключил юрист. — Также покупателю необходимо проявить так называемую осмотрительность. Есть такое понятие в гражданском кодексе. Проверить цепочку сделок, убедиться в отсутствии у продавца психических расстройств, проверить недвижимость на наличие цепочки предыдущих сделок, то есть обезопасить себя максимально».

По словам юриста Shkulev Holding Тимура Валиярова, в этом судебном разбирательстве закон однозначно будет стоять на стороне Елизаветы.

«Суд рассматривает спор только в рамках заявленных требований, он не может выйти за пределы того, что просят стороны и удовлетворить (или отказать в удовлетворении) те требования, которые были заявлены, — отметил собеседник редакции. — Учитывая, что требования о применении последствий недействительной сделки заявлены не были, равно как и не были заявлены требования о возврате денежных средств, то суд их и не рассматривал. Но это не лишает Григория права требовать сумму, уплаченную за квартиру, с Елизаветы».

Тимур Валияров также составил список действий, которые необходимо выполнить для проверки квартиры или собственника перед покупкой:

• проверка собственника по сайту ФССП на предмет наличия долгов;

• проверка собственника на сайте арбитражных судов на предмет наличия дела о банкротстве;

• поиск по ФИО собственника на сайтах судов общей юрисдикции на наличие в прошлом судебных споров, их анализ;

• страхование титула;

• покупка в ипотеку — важно понимать, что банк минимизирует свои риски, а не риски покупателя, но некоторые риски могут быть схожи;

• сделка через нотариуса;

• анализ основания возникновения права собственности у продавца.

Накануне мы рассказывали о новом механизме для защиты людей от обмана при продаже их единственного жилья. Планируется, что все сделки будут проходить через специальный эскроу-счет. Как считают авторы инициативы, это поможет избежать мошенничества и защитит интересы покупателей.