«Сейчас — единственное время, условия которого известны»: стоит ли покупать квартиру в Москве в 2026 году

Покупка квартиры в Москве сегодня — это постоянный внутренний торг: брать сейчас или ждать, ввязываться в ипотеку или копить дальше, выбирать хоть что-то доступное или не соглашаться на компромиссы. «Эффект Долиной» и цены на вторичку пугают, а новостройки кажутся всё менее досягаемыми, особенно для семей и тех, кто покупает жилье впервые. На фоне этих сомнений MSK1.RU спросил у экспертов, стоит ли покупать квартиру в Москве в 2026 году и на что действительно нужно обратить внимание.

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель в 2026 году, — расширить горизонты оценки объекта. Недвижимость — это не просто квадратные метры, а инструмент под конкретную задачу: для жизни, сохранения капитала или инвестиций. И именно от цели покупки зависит, на что обращать внимание в первую очередь — на цену входа, ликвидность или перспективы роста. При этом выбор всё чаще приходится делать в условиях ограниченного предложения.

«В последние годы на рынке недвижимости Москвы уже заметен дефицит новых проектов. Это связано с высокими затратами на проектное финансирование и ростом цен на строительные материалы, — объясняет MSK1.RU основатель компании по недвижимости Karina Real Estate L.L.C. Наталья Алекперова. Это влияет на себестоимость строительства и повышает цены на жилье. Поэтому ожидать снижения цен на недвижимость в текущих условиях не стоит».

Покупка квартиры тянет за собой ремонт, обслуживание, коммунальные расходы, привязку к инфраструктуре района. Поэтому жилье должно соответствовать потребностям семьи не только сегодня, но и через 5–10 лет.

«Для инвестиций можно рассматривать любые варианты — однокомнатные квартиры или студии, которые потом будут сдаваться студентам или приезжим, — подчеркивает кандидат экономических наук, доцент Финансового университета при Правительстве России Рута Абрамова. — Если квартира покупается для себя, критерии совсем другие: площадь, район, планировка, комфорт, близость к метро, наличие школ и инфраструктуры. Для семей с детьми лучше ориентироваться на более просторные квартиры в удобных районах».

При этом даже «квартира для себя» может оказаться инвестиционно удачным объектом. Важно просчитать:

• потенциал роста стоимости;

• будущие инфраструктурные проекты;

• транспортное развитие территории;

• возможность сдачи в аренду.

Конец 2025 года ознаменовался ростом рисков на вторичном рынке недвижимости — впрочем, полностью безопасным от мошенников он и не был никогда. С прошлого года сохраняется и правовая ловушка, связанная с так называемым «эффектом Долиной», который продолжает влиять на сделки с жильем.

«Это новое явление, абстрактно влияющее на ликвидность, привязанную к страху покупателей, может привести к тому, что собственники будут осторожно выходить на сделку, — считает эксперт сервиса недвижимости Domeo ESTATE Полина Файзуллина. — Как долго продлится эта ситуация, можно лишь гадать. Но если схема будет развиваться, то цены на вторичное жилье будут снижаться».

Вторичный рынок недвижимости сегодня вызывает всё больше вопросов и перестает быть однозначно ликвидным активом. Часть объектов может долго «зависать» в продаже, особенно если речь идет о старом фонде или районах без перспектив развития.

«Всё зависит от конкретной квартиры. Если это хороший дом рядом с метро и развитой инфраструктурой, такая вторичка остается востребованной. А вот старый фонд за МКАДом, вдали от метро, где нет планов на строительство новых станций, становится всё менее ликвидным, и продать такую квартиру потом будет сложно», — говорит Рута Абрамова.

Ошибка № 1: отсутствие анализа рынка. Выбор по принципу «понравилось» или «близко к метро» — главная ловушка. Без изучения спроса, конкуренции, транспортной доступности и потоков людей покупка превращается в риск.

«Особенно неоднороден сегмент новостроек: в одних точках рост возможен, в других — его нет вовсе. Профессионалы используют десятки критериев. Потеря хотя бы одного — и „перспективная“ квартира превращается в проблемную», — подчеркивает финансовый эксперт Татьяна Волкова.

Ошибка № 2: игнорирование расходов и реальной доходности. Частая ошибка — считать доходность на коленке. Но реальность включает: коммуналку, страховки, дополнительные расходы, простои, налоговую нагрузку.

«Планируемое повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года напрямую увеличит себестоимость строительства. Это может оказать поддержку ценам на новостройки в будущем, так как девелоперы будут закладывать возросшие издержки в стоимость квадратного метра. Новостройки могут вырасти в цене, а значит, могут стать менее доступными», — подчеркивает Полина Файзуллина.

Ошибка № 3: неправильная работа с ипотекой. Жилищный кредит — хороший инструмент в умелых руках. Нужно заранее понимать:

• какой платеж семья реально вытянет;

• сколько приносит аренда;

• что будет, если квартира простаивает;

• есть ли финансовая подушка;

• возможно ли в будущем рефинансирование.

«Не стоит бояться ипотеки. Это не пожизненное клеймо, а инструмент. Платежи можно сопоставлять с арендой или же закрыть досрочно. Нужно понимать свои силы: 30-летняя ипотека с большой суммой может стать слишком обременительной. Главное — учитывать все государственные льготы, правильно оценивать свои возможности и цели», — подчеркивает Рута Абрамова.

2025 год стал точкой перелома: рынок перестал быть предсказуемым и «простым для всех». 2026 год продолжит эту трансформацию, но это вовсе не означает, что недвижимость теряет смысл как актив.

«В периоды изменений всегда появляется окно возможностей. Москва остается городом с огромным спросом, разнообразием предложений и высокой конкуренцией. Стоит покупать квартиру, если вы готовы работать с рынком, а не идти вслепую. Не стоит — если рассчитываете на автоматический рост цен», — считает Татьяна Волкова.

Несмотря на все колебания рынка, для многих покупателей недвижимость по-прежнему остается базовой точкой опоры — и в быту, и в финансовом плане.

«Покупка квартиры для себя остается надежным и долгосрочным вложением: это защитный актив, который обеспечивает жилье и сохраняет ценность даже в непредвиденных ситуациях. С точки зрения инвестиций это способ заработать и одновременно обеспечить себе стабильное будущее», — уверена Рута Абрамова.

В условиях, когда рынок меняется быстрее привычных сценариев, ожидание идеальных условий всё чаще оборачивается упущенными возможностями.

«Если ждать лучшего момента на таком динамичном рынке, можно его и вовсе пропустить. Нет лучшего момента для покупки, чем сейчас, — подчеркивает Полина Файзуллина. — Сейчас — это единственное время, условия которого вам точно известны: конкретная цена, конкретная квартира. Завтра условия могут измениться — это естественная динамика рынка».

В 2025 году в Москве дорожали съемные однушки — посмотрите, что предлагали за немаленькие деньги. Сами арендаторы не устают рассказывать, какие неприятные сюрпризы скрывают съемные квартиры и с чем приходится сталкиваться. А этот текст понравится арендодателям, здесь простые лайфхаки, как с небольшими вложениями сделать современное жилье из «бабушатника».