«Перестала выполнять свою функцию»: что происходит с ценами на новостройки в Москве и семейной ипотекой

С февраля правила выдачи семейной ипотеки в России серьезно ужесточили, и пока застройщики ищут новые лазейки, а банки пересматривают лимиты, обычные москвичи оказались в ловушке заоблачных цен и жестких рамок. Что сейчас происходит с продажами в новостройках Москвы, упал ли спрос на первичку и как молодым родителям удается решить жилищный вопрос в 2026 году — узнали у экспертов.

Программа льготной семейной ипотеки действует в России с 2018 года, и за это время ее условия менялись неоднократно. До февральских нововведений 2026 года такие сделки были массовыми и проходили без особых трудностей благодаря изначально лояльным критериям.

«После изменений в программе семейной ипотеки рынок новостроек в Москве стал заметно спокойнее, — считает брокер по недвижимости компании ANWIN Дан Саркисян. — Если в конце прошлого года многие покупатели старались успеть выйти на сделку до вступления новых условий, то в начале этого года спрос закономерно снизился. Для некоторых семей покупка жилья стала менее доступной».

Главное и самое жесткое изменение 2026 года — введение правила «один кредит в одни руки». Теперь на всю семью выделяется строго один льготный заём, что отсекло возможность повторной покупки жилья по субсидированной ставке, и продажи новостроек в Москве заметно упали.

«Эффект оказался немедленным и болезненным: уже в феврале 2026 года продажи новостроек в столичном регионе обвалились на 31% к предыдущему месяцу, — констатирует директор рынков России и СНГ агентства „Фам Пропертис“ Валерий Тумин. — В Москве — на 24,3%, в Новой Москве — на 38,3%, в Подмосковье — на 34,2%. Рынок оказался не готов к изменениям самой популярной льготной программы».

В феврале и марте столичный рынок недвижимости погрузился в глубокую депрессию, а весенний сезон обернулся для застройщиков серьезным обвалом спроса.

«Продажи новостроек в Москве снизились на треть в первом квартале этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года, — рассказала MSK1.RU эксперт финансового маркетплейса „Сравни“ Лиана Кадырова. — Большая часть сделок была с использованием семейной ипотеки, но ее доля снижается: в январе на нее приходилось 75% сделок, в феврале — уже менее 70%. Семейная ипотека после ужесточения правил работает как поддерживающий фактор, но драйвера роста в Москве уже не дает».

То, что рынок стоит, — результат двух совпавших процессов, считают эксперты. Во-первых, произошел структурный сдвиг: к началу 2026 года доля комфорт-класса в Москве упала до исторического минимума. Лидером стал бизнес-класс, а из 36 запланированных на 2026 год проектов 75% — это премиум и бизнес-сегмент.

Во-вторых, выросли цены: квадрат в столице подорожал за год на 23%, достигнув 420 660 рублей. При такой стоимости уложиться в установленный лимит семейной ипотеки в Москве стало почти невозможно.

«Ключевая история — нет предложений под параметры программы. Лимит семейной ипотеки в Москве составляет 12 млн рублей. За последний год объем предложения в новостройках Москвы в этом ценовом диапазоне сократился почти в пять раз, — объясняет MSK1.RU Валерий Тумин. — По состоянию на середину февраля 2026 года в Москве под семейную ипотеку подходило лишь около 1200 лотов, и фактически все — студии или однокомнатные квартиры. Семья с детьми, которая ищет двушку по льготной ставке внутри МКАД, сегодня оказывается перед почти неразрешимой задачей».

Хотя в целом по региону продажи квартир упали на 6,4%, а их общая площадь просела почти на 10%, Москва после февральского шока начала оживать. К началу лета спрос на жилищные кредиты на новостройки в пределах МКАД снова пошел вверх.

«В Москве отмечен рост ипотечных сделок по числу лотов — до 52% к апрелю, — рассказала MSK1.RU основатель платформы анализа рынка недвижимости bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — В Новой Москве снижение сразу на 68%. В Московской области доля ипотек в мае снизилась до 73%, это на 2 процентных пункта меньше, чем месяцем ранее, чем в марте».

Рынок недвижимости в столице оживает крайне медленно: интерес москвичей к предложениям девелоперов постепенно восстанавливается, но до прежних объемов еще далеко.

«В Москве доля ипотеки в договор долевого участия по итогам апреля составила 55% и прибавила 6% к марту, что говорит о постепенной адаптации спроса после изменения программы „Семейная ипотека“ с февраля», — объяснил MSK1.RU управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Активизацию семейной ипотеки блокирует и другой фактор. Цены на новостройки в Москве вопреки ожиданиям продолжают расти — так рынок реагирует на дефицит предложения. Эксперты прогнозируют лишь умеренное восстановление спроса, и то при двух условиях: снижении ключевой ставки и появлении новых программ рассрочки от застройщиков.

«С июля 2026 года возможно введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке: обсуждается 10% на первого ребенка, 6% на второго, 4% на третьего. Пока параметры окончательно не утверждены, но дифференцированная ставка без адекватного повышения лимитов больнее всего ударит именно по Москве, — считает Валерий Тумин. — Семейная ипотека как инструмент государственной поддержки в Москве де-факто перестает выполнять свою функцию не потому, что программа плохая, а потому что рынок давно ушел в ценовой диапазон, где лимиты программы уже не работают».

Власти собираются увеличить сумму не только ставки, но и самой семейной ипотеки: мы рассказывали, для кого жилье станет доступнее. При этом взять кредит на покупку жилья стало еще сложнее, и вот в чем причина. Почитайте также, когда у нас в стране появится доступная ипотека.