«Риск облажаться — гигантский». Почему эксперты советуют не покупать квартиру в 2023 году

Вкладывать ли свои сбережения в покупку квартиры (и брать ли ипотечный кредит) или поставить это решение на паузу? Разбираемся, что делать с недвижимостью в 2023 году.

— Я считаю, что покупка квартиры в 2023 году для многих граждан может оказаться серьезной ошибкой, которая приведет к потере денег, — рассказывает Александр Харыбин, риелтор с 15-летним стажем и автор телеграм-канала «Как жить — не тужить». — Например, покупка на этапе котлована. У такого инвестирования есть свои плюсы и минусы, но надо четко понимать, что есть также свои времена и сроки. Когда какой-то актив становится очень дорогим, делать этого не стоит. Именно сейчас есть огромные риски в таком инвестировании.

— На рынке наблюдается стагнация, квартиры дорогие. Они стоили недорого в 2016–2018 годах, — продолжает Харыбин. — Тогда еще действовали договоры долевого участия, не существовало эскроу, и застройщикам было выгодно продавать квартиры на котловане на 20–30 процентов ниже их рыночной стоимости. Застройщики брали деньги с людей, а не с банков, и на них строили. Сейчас есть проектное финансирование, и застройщик не может получить деньги с людей, пока не построит. И поэтому на котловане нет никакого смысла теперь продавать дешевые квартиры.

Но даже в Москве все еще есть недооцененные локации и ЖК, где цена на новостройки невысокая. Многие из этих локаций кажутся неприветливыми — это застраиваемые промзоны, стройки с пылищей и бетоном. Опытный инвестор такие недооцененные комплексы не пропустит. Но здесь надо очень хорошо понимать рынок Москвы, четко представлять, какие районы вырастут в цене.

Любой человек, который покупает квартиру, должен четко себе представлять, для чего он это делает, особенно в нынешние времена. Для инвесторов, покупающих в рост, сейчас огромные риски по любому ЖК по всей России. Квартиры слишком дорогие, есть большая вероятность, что цены уйдут вниз и вы потеряете деньги. Под аренду можно рассматривать какие-то комплексы, если вы профессиональный рантье и знаете, что делаете.

Главное, не бросаться покупать жилье по советам друзей, родственников и непонятных специалистов. Так, знакомый мне рассказал, что ему насоветовали Саларьево — мол, выгодный район, с арендой по 60 тысяч в месяц, хотя выгодным он был в далеком 2017 году. Аренда в итоге составляла 35–40 тысяч, а он уже жилье купил, и ему было обидно.

Другой случай: парню перед началом СВО риелтор посоветовал купить квартиру в пригороде Лесное — однушку за 6 млн. Уже через полгода он хотел заработать на ней больше 500 тыс. и выгодно закрыть ипотеку. Я ему объяснил, что эта история может привести к убыткам: квартиры дорогие, он использует ипотечное плечо, это очень большой риск. Парень в итоге отказался от покупки, и это хорошо, потому что из этой истории он бы вышел с убытками. В ближайшие 5–10 лет жилье там не окупить. Почему? В этом районе уже очень много квартир, а покупателей сильно меньше.

Если вы досконально не разбираетесь в Москве и рынке, ни в коем случае не пользуйтесь этой схемой — когда вы в ипотеку что-то покупаете в надежде через полгода перепродать дороже и закрыть кредит. Особенно сейчас, когда рынок имеет все шансы уйти вниз.

Схема покупки квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду выглядит реальнее. Однако если мы сейчас сравним платежи по ипотеке и стоимость аренды — особенно после того, как она упала в рамках мобилизации, часто аренда будет ниже ипотечного платежа. Тем более что чудесная схема ипотеки под 0,01% годовых уже мало где действует.

Вывод простой: если вы хотите купить квартиру для сдачи в аренду и вас устраивает, что вы купите ее за 7 млн и сдадите за 35–40 тысяч, то такие новостройки на рынке есть, если грамотно выбрать — можно покупать. Жилье не для инвестиций, а для себя, особенно в кризис, брать можно и нужно, это ваш тыл. Для жизни — покупайте. Но если вы хотите сейчас взять квартиру, чтобы она выросла через год в цене, особенно используя ипотечное плечо, вы действительно рискуете и с вероятностью 80% имеете все шансы потерять деньги.

— Опытные инвесторы говорят, что нужно покупать недвижимость с дисконтом. Так, мол, доходность будет выше, — говорит Анар Бабаев, бизнесмен, инвестор и автор YouTube-канала «На пенсию в 35». — Покупать на этапе котлована или у паникеров или тех, кто не видит перспектив в своем объекте. Но эта стратегия далеко не всем подходит, потому что доходности смешные, вложения высокие, риск облажаться — гигантский.

Вот, к примеру, у человека 3 млн рублей. Он понимает, что ему не хватает примерно столько же на покупку студии у метро, берет ипотеку. Что происходит дальше? Студия работает либо в ноль, либо с убытком. В редких случаях, если повезет, получится какая-никакая доходность. Да, порог входа снижен, но соотношение риска и доходности аномально плохое.

На просторах интернета также советуют сдавать квартиры посуточно. Сколько можно заработать на московских однушках? 5–6%, не более. Эта доходность сохраняется годами и продолжает падать

Ранее MSK1.RU расспросил экспертов о том, как будут меняться цены в наступившем 2023 году, и в компании опытных финансистов и экономистов пытался предсказать, что будет с курсом рубля к доллару и евро. Эксперт также рассказал, почему не надо покупать квартиру в Турции, где рынок недвижимости разогрет и напоминает большой пузырь.