«Предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали». Эксперты — о ситуации на рынке недвижимости

В России в первой половине 2023 года в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге и Калининграде упали цены на вторичном рынке жилья. Самой выраженной отрицательная динамика оказалась в столице: -1,5%.

Аналитики федеральной компании «Этажи» сообщили, что интерес к покупке недвижимости в прошлом месяце распределился следующим образом: 48% хотели приобрести недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% — в качественной новостройке, а 10% — в историческом здании.

Эксперт по недвижимости Елена Расчетина рассказала корреспонденту MSK1.RU, почему сегодня на рынке недвижимости понижаются цены на вторичку.

— Цены на вторичное жилье просядут еще капитальнее, — считает она. — Это будет связано с изменениями банковских условий. Когда не хватает денег на приобретение жилья, агентства помогают клиенту купить квартиру в новостройках при первоначальном взносе — 15%. Это еще нормально. При 20% сложно, а при 30% — уже невозможно.

Эксперт отметила, что в основном это сделки ипотечные. Когда люди не могут купить квартиры, соответственно, колоссально снижается и спрос. Падают и цены.

— Застройщики сейчас «под ручки» с банками придумывают различные программы поддержки для того, чтобы сформировать поток клиентов с рынка именно в свою сторону — на новостройки, — рассказывает Елена Расчетина. — Есть различные предложения по рассрочке, по акциям, по снижению ставок. Пока квартира строится, может быть и 1% по ипотеке.

Эксперт по недвижимости также подчеркнула, что, когда дольщик живет в своей арендованной квартире, платит за нее и плюс еще за ипотеку, это очень тяжело. Практически кабальные условия. Соответственно, застройщики делают такие рассрочки.

— Когда ключи уже выдают, клиент заезжает в квартиру, начинает в ней жить, он оплачивает уже полный платеж, аренду не платит, — говорит Расчетина. — Единственное, есть различные ухищрения от застройщиков, когда делают ипотеку под 0,1%. Такая реклама сейчас есть везде по Москве. А по факту квартира будет в два раза дороже. В общем, есть много таких уловок и ухищрений. А вторичка тем временем просаживается.

Елена Расчетина отметила также, что у застройщиков существует сейчас немало различных ипотечных программ. Государство спасает застройщиков, чтобы они не обанкротились и у нас не было обманутых дольщиков.

— Когда я решила покупать квартиру, в банке мне предлагали взять на вторичку кредит под 11% годовых, и тогда я должна была бы платить в месяц около 55 тысяч рублей. Второй вариант — искать новостройки. Но их искать сложно. Нужно ждать, — рассказывает покупатель квартиры Анжелика Андрианова. — Мой риелтор сделала невозможное — она нашла в сданном доме от застройщика по субсидированной ипотеке, под 7,7% годовых, очень хорошую квартиру в ЖК «Гвардейский» на «Сходненской», в которую уже можно было сразу въехать и жить. Мы взяли ее от застройщика. Я сразу получила ключи. И вместо 55 тысяч рублей фактический платеж получился 35 тысяч.

Безусловно, людям выгоднее покупать недвижимость от застройщика. И здесь многое зависит от риелтора — сможет ли он найти для клиента такую готовую квартиру, насколько он компетентен.

— В настоящий момент рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продажах. Основными игроками на нем являются застройщики, предлагающие новое, только построенное жилье, — рассказал юрист Андрей Марочкин. — Также на рынке недвижимости весомую позицию занимают продавцы вторичного жилья. Они готовы подстраиваться под интересы покупателей, чего застройщики делать не могут, поскольку должны окупить свои вложения в новое строительство. В свою очередь, продавцы вторичного жилья при формировании продажной цены на недвижимость ориентируются на застройщиков, не желая продешевить. Таким образом, формируется цена на недвижимость, в которой важную роль играют финансовые власти страны.

Иными словами, пока чиновники, депутаты и банки стимулируют покупателей новой недвижимости, предлагая различные программы по ее приобретению, цены на недвижимость будут оставаться высокими.

— Но стоит финансовым властям самоустраниться от поддержки застройщиков нового жилья, цены начнут падать, поскольку покупателям квартир попросту негде будет взять деньги на его покупку. Такой сценарий приведет к банкротству ряда застройщиков нового жилья и обрушению рынка недвижимости, — считает Марочкин. — Сколько времени финансовые власти будут поддерживать застройщиков нового жилья, неизвестно. Однако предложения прекратить поддержку застройщиков уже прозвучали.

С 1 июня 2023 года, согласно требованиям ЦБ РФ, банки вынуждены были повысить первоначальный взнос до 20%.

Согласно статистике Центробанка, в 1-м квартале 2023 года количество выданных ипотечных кредитов пошло на спад во многих регионах РФ, в то время как средний размер этих кредитов увеличился. Эта тенденция ярко наблюдается в Москве и Подмосковье. В столичном регионе банки оформили ипотечные кредиты на сумму 256,8 миллиарда рублей, что на 12,7% меньше, чем в 2022 году за тот же период. Средний размер ипотечного кредита в Москве вырос на 8,8%, до 7,4 миллиона рублей, а в Московской области — на 8,3%, до 5,5 миллиона рублей. В сравнении с этими показателями в целом по Российской Федерации средний размер ипотечного кредита вырос на 9,3% — до 3,7 миллиона рублей.

Ранее мы рассказывали вам о том, какие есть минусы и плюсы в застраивании российских городов деревянными многоэтажками и как мировые события влияют на цены на аренду жилья в Москве.