«Вторичка теряет покупателей». Эксперты объяснили, где и как выгоднее всего купить квартиру в Москве

По данным «Циан.Аналитики», в сентябре на рынке новостроек московского региона было заключено рекордное количество сделок — продано 21 100 квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем в августе.

Риелторы Елена Расчётина и Евгений Скоморовский рассказали корреспонденту MSK1.RU об изменениях на рынке недвижимости и о том, какие районы Москвы являются лидерами по объему продаж новостроек.

— Самые ключевые сейчас факторы, которые повлияли на то, что недвижка зашевелилась, — это курс рубля, а также то, что и по вторичке, и по новостройкам сделали высокий первоначальный взнос — 20%. Клиентам сложно набрать такую сумму. Поэтому поток желающих уменьшается, — отметила Елена Расчётина. — Еще опять повысили на два процента ипотечную ставку. На вторичку — 17 процентов. Это очень много. Соответственно, снова пойдет просадка именно на рынке вторичного жилья.

Риелтор рассказала также о том, что собственники вторичного жилья не особо горят желанием продавать квартиры дешево. Все сидят и ждут лучших времен, когда закончится вся эта мировая история. А продают те, у кого жесткая мотивация. Например, люди уезжают из страны или делят имущество. В общем, у них есть какие-то обстоятельства, которые не позволяют сидеть и ждать. И чтобы привлечь покупателей, приходится снижать цену.

— На таких площадках, как «Авито» и «Циан», болтается всякий хлам. Это какие-то кривые, сложные квартиры с мутной историей, плохими документами, большими обременениями или с перепланировкой, или собственник пожилой, или он находится за границей, и квартира продается по доверенности. «Скинуть» такое жилье, конечно, сложно, — подчеркнула Елена Расчётина. — Нормальные квартиры еще надо поискать. Когда к риелтору обращается клиент, специалист начинает перелопачивать все сайты недвижимости. Как только появляется хорошее жилье, оно сразу же уходит с рынка.

Эксперт по недвижимости также отметила, что сегодня покупатели стремятся приобретать квартиры в новостройках. И в связи с этим идет просадка по вторичке. Цены сваливаются. Они ещё будут спровоцированы этими обстоятельствами, и ценник еще упадет.

— Государство поддерживает застройщиков различными ипотеками, формирует поток покупателей в сторону застройщиков, у которого есть и какие-то акции, где нет первоначального взноса, и какие-то рассрочки и ипотеки по господдержке, и они дают сумасшедшие скидки, привлекают ими, потому что надо реализовать свое жилье. В последнее время прошел бум сделок, — сказала Расчётина. — И бывают, кстати, такие акции, когда цены искусственно поднимают, как в магазинах, а потом сразу начинают давать скидки.

Риелтор сравнила ценники по курсу доллара — если в прошлом году стоимость квадратного метра была 350 тысяч рублей, когда доллар оценивался в 65 рублей, то сейчас ценник за квадратный метр повысился до 450 тысяч рублей, и доллар стоит уже 100 рублей.

— Если посчитать, то цены и на новостройки тоже понизились. Государство застройщиков и спасает. Поток клиентов переводят к ним. Конечно, лучше купить квартиру по ставке 6 или 8 процентов, чем под 17. Это небо и земля. Да, локацией может быть не Таганка, но можно взять уже готовую квартиру от застройщика, допустим, где-нибудь на севере Москвы, — отметила Елена Расчётина. — А вторичка этих покупателей теряет и она вынуждена еще ценник снижать, чтобы как-то кого-то привлечь. Но она привлекательна для тех, кто имеет наличные средства. Им, конечно, выгодно сейчас квартиры покупать. Или можно пойти к застройщику, взять какую-нибудь минимальную ипотеку — под 7,7 процента, а наличные положить на вклад в банке, процентов под 12.

Наиболее затрагивающими динамику рынка недвижимости стали действия Центрального банка РФ: увеличение ключевой ставки в сентябре до 13% с потенциалом дальнейшего роста, а также повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам и не только по ним, отметил в разговоре с MSK1.RU заместитель председателя Гильдии риелторов МТПП и член правления Ассоциации элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

— В результате клиентам с минимальным первоначальным взносом уже стало намного сложнее получить кредит — возросло количество отказов заемщикам, клиентам с высокой кредитной нагрузкой предлагаются менее выгодные условия, — сказал он.

Специалист по недвижимости подчеркнул, что на этом фоне слабым утешением станет расширение с 1 ноября 2023 года программы льготной ипотеки под 2% на арктические регионы — так называемой «Арктической ипотеки». В программу попадут Мурманская область, Ненецкий автономный округ, арктические районы Карелии, Республики Коми, Красноярского края и Архангельской области — всего 131 населенный пункт.

Что касается продажи жилья в Москве, по мнению риелтора, на протяжении полугода безоговорочным лидером по объему продаж новостроек является ТиНАО (Троицкого и Новомосковского Административных Округов).

— Именно там приходится четверть всего объема продаж в столице, — сказал Евгений Скоморовский. — Выбор новых проектов на начальном этапе строительства от авторитетных застройщиков, новые очереди уже состоявшихся проектов, и всё это по более низкой стоимости квадратного метра по сравнению со «старой» Москвой на фоне различных льготных ипотечных программ предполагает наличие потенциала роста цен. При выборе и анализе инвестиционной привлекательности надо учесть развитие транспортной и социальной инфраструктуры в среднесрочной перспективе. МЦК и МЦД способны кардинально изменить удаленные и ранее непопулярные локации.

Риелтор также отметил, что цены отличаются не только от округа к округу, а от района к району и даже от ЖК до ЖК.

— Лично я посоветовал бы обратить внимание на уже введенные в эксплуатацию жилые комплексы и комплексы апартаментов, где у застройщиков остались нереализованные объемы, — сказал Евгений Скоморовский. — Именно там можно найти интересные варианты, поторговаться с застройщиком, а в случае жилья еще и получить льготную ипотеку, субсидируемую государством.

По его словам, новостройки уже давно стали дороже вторичного жилья, что вполне объяснимо, однако по мере завершения строительства первичка перейдет в разряд готового жилья.

— Так мы рискуем увидеть затоваривание и проблемы с ликвидностью, что в среднесрочной перспективе приведет к снижению стоимости жилья, если не брать в расчет возможные ускоренные темпы инфляции, — считает риелтор.

Ранее популяризатор науки поделилась с нами личным опытом того, как она накопила на квартиру в Москве, а эксперт объяснила, как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой.