Банкам придется снижать проценты по ипотеке? Что будет с ценами на квартиры в новостройках и вторичное жилье в 2024 году

Российский рынок недвижимости вступил в 2024 год в условиях непростой экономической конъюнктуры. В наступившем году его ждут изменения — как на рынке вторичном, так и на первичном.

Корреспондент MSK1.RU узнала у экспертов, что будет дальше — какими будут ставки по ипотеке и какие квартиры в Москве и регионах будут пользоваться наибольшим спросом. И конечно, как будут меняться цены.

Специалист Московской коллегии адвокатов «Лебедева-Романова и партнеры» Тимур Харди заверил, что ожидать масштабных изменений в ценообразовании не стоит. Если цены и будут расти, то не концептуально.

— Это связано с несколькими ключевыми обстоятельствами: стагнация и даже сокращение доходов населения, сворачивание программы льготной ипотеки, увеличение стоимости и ужесточение критериев выдачи ипотечных и иных кредитов российскими банками, — сказал он.

Эксперт уточнил, что на первичном рынке цены на недвижимость будут расти пропорционально инфляции, но не очень большими темпами, а на вторичном — цены тоже будут «поспевать» за первичным рынком, но останутся ниже из-за более высокой стоимости ипотеки.

— В регионах вторичка будет пользоваться большим спросом из-за ее более низкой стоимости по сравнению с новостройками, — подчеркнул Тимур Харди. — Например, в среднем провинциальном областном центре стоимость однокомнатной квартиры в новостройке равняется стоимости трехкомнатной квартиры в доме 1970–1980-х годов постройки, не говоря уже о более «возрастной» недвижимости.

Тем не менее, по словам адвоката, к концу 2024 года банки, скорее всего, будут снижать ставки по ипотеке, опасаясь масштабного снижения спроса на кредитование. Да и ключевая ставка Банка России не сможет оставаться столь высокой на протяжении длительного отрезка времени.

— Следует ожидать снижения спроса на рынке недвижимости на 10–15%, — отметил Тимур Харди. — Вернется спрос в случае снижения ставок по ипотеке, что побудит многих людей вновь задуматься о приобретении жилья с использованием банковских средств.

Юрист в сфере недвижимости Олег Давыдов подчеркнул, что начиная с июля прошлого года, видимо, для борьбы с инфляцией несколько раз поднималась ключевая ставка. В результате чего и банки также были вынуждены поднять процент по ипотеке. В итоге он вырос в среднем с 9 до 16 процентов.

— В условиях высоких ипотечных ставок, соответственно, снизился спрос на покупку недвижимости, и думаю, что до середины этого года такая тенденция будет сохраняться, — сказал юрист. — Спрос на недвижимость пока еще поддерживается за счет того, что некоторые банки сохраняют старые условия по кредитным программам для некоторых заемщиков по ранее выданным кредитам. Но в основном это касается первичного рынка. Думаю, что до середины января такая активность будет поддерживаться теми покупателями, которые приобретают жилье по более низким ставкам.

Но прогнозируемый спад рынка недвижимости, по мнению юриста, заключается не только в росте процентных ставок по ипотечным кредитам, но и также за счет ужесточения условий по льготной ипотеке.

— Льготная ипотека у нас была запущена в 2020 году. Она оказала большое влияние на рост рынка первичной недвижимости. Также стимулировала и ипотечное кредитование, — уточнил Олег Давыдов. — За счет этого в 2020-м и начале 2023-го доля льготной ипотеки возросла до 80 процентов. Это привело одновременно к увеличению цен на новостройки и разрыву цен между первичной и вторичной недвижимостью.

Юрист добавил, что в конце 2023 года правительство начало ужесточать условия получения льготной ипотеки, увеличив первоначальный взнос до 30 процентов и установив единый лимит на сумму кредита до 6 миллионов.

— Раньше, например, в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, этот лимит был 12 миллионов, — подчеркнул эксперт. — Все эти меры, а также повышение ключевой ставки Центрального банка оказали и оказывают влияние на ценообразование и приводят к замедлению рынка недвижимости в 2024 году. Но не исключено, что, возможно, у нас будет продление программы по господдержке или предложение правительством новых механизмов и стимулов для покупки жилья и тем самым поддержания строительной отрасли.

Что касается вторичной недвижимости, по словам Олега Давыдова, предпосылок для снижения ипотечных ставок для покупки квартир в старых домах пока нет.

— Исходя из ранее сказанного, рост цен на квартиры в 2024 году хоть и будет незначительным, тем не менее покупательская способность останется весьма слабой, — сказал юрист. — Стагнация затронет как первичный, так и вторичный рынок недвижимости. По крайней мере, это касается первого полугодия.

А спрос на более качественные квартиры в хороших локациях, по мнению Олега Давыдова, несмотря на стагнацию, всё-таки будет держаться на среднем уровне, в то время как жилье в менее удачных локациях или, например, в районах массовой застройки, а также в так называемых «человейниках» будет продаваться сложнее. Предложения в несколько раз будут превышать спрос, из-за чего в сложившейся ситуации продавцы вынуждены будут снижать цены.

По данным ЦИАН, в январе средняя цена квадратного метра вторичного жилья в крупных городах России выросла на 1% по сравнению с декабрем прошлого года, составив 141 тысячу рублей.

Наиболее заметный рост был зафиксирован в Краснодаре (плюс 2 процента) и Нижнем Новгороде (плюс 3,2 процента). В Санкт-Петербурге стоимость жилья увеличилась на 0,4 процента, а в Москве — на 0,1 процента до 279,3 тысячи рублей.

За прошедший год квартиры в Москве ощутимо подорожали. И хотя Москва оказалась не первой в рейтинге городов, где сильнее всего выросли цены на жилье, стоимость квартир и на первичном, и на вторичном рынке остается высокой.