«Российские деньги становятся токсичными». Эксперты — о битве цен между новостройками и вторичкой

Рынок недвижимости в России «трясет» с самого начала 2024 года — цены растут как на первичном, так и на вторичном рынке, а также дорожает аренда квартир. Многие банки пересматривают условия выдачи кредитов, а Центробанк за последний год пять раз повышал ключевую ставку — в декабре она выросла до 16% годовых.

Портал MSK1.RU узнал у специалистов, на какое жилье растет спрос, какие риелторы представляют особую опасность и почему инвесторам намного проще размещать свои капиталы во вкладах.

Заместитель председателя Гильдии риелторов Московской торгово-промышленной палаты Евгений Скоморовский говорит, что пока цены на недвижимость в Москве держатся более-менее на прежнем уровне. Тем не менее он уточняет, что мы не живем стабильно.

— Либо всё сильно растет, либо заметно дешевеет, — уточнил он. — Сейчас мы находимся в не самой благоприятной фазе кредитования на приобретение недвижимости. Ключевая ставка на данный момент — 16%, ипотечные кредиты еще дороже — от 16,5% и выше.

По словам специалиста, предсказать активность продавцов и покупателей в этом году достаточно сложно. Он выделяет несколько причин: страна находится в условиях серьезной изоляции, российские деньги становятся всё более токсичными в большинстве развитых стран мира.

— По логике вещей, данный фактор должен по-прежнему толкать цены вверх. Но давление от принимаемых решений Центробанка в части ключевой ставки и ограничений по льготной ипотеке создает фон для снижения спроса и последующей коррекции цен на недвижимость, — сказал Скоморовский. — В январе мы уже стали свидетелями хаотичных решений ряда ведущих банков, когда они ввели для льготников обязательные комиссии — платежи от застройщиков за выдачу льготной ипотеки.

Специалист по недвижимости добавил, что ужесточение программы льготной ипотеки не сильно скажется на удаленных районах Московской области. Он это связывает с тем, что там у застройщиков не было сверхприбыли, стоимость квадратного метра была незначительно выше себестоимости, но при этом средняя цена продаваемых квартир вписывалась не только в прежние лимиты по льготной ипотеке, но и в установленные в декабре прошлого года.

— Безусловно, изыскать дополнительные 10% для первоначального взноса придется, но и потенциал роста цен в сегменте до 8–10 миллионов рублей остается, — уточнил Скоморовский.

По словам специалиста, если банки не перестанут брать комиссии у застройщиков, то эти дополнительные затраты в итоге лягут на плечи покупателей, если этого по какой-то причине еще не произошло.

— Наиболее пострадавшим, по моему мнению, будет сегмент бизнес-класса. Доходность проектов там позволяла при прежней ключевой ставке придумывать различные программы кредитования и рассрочек, — объяснил Скоморовский. — При нынешней ключевой ставке и ограничениях об этом можно забыть.

Соответственно, инвестиционная привлекательность, по мнению эксперта, сходит на нет, ликвидность падает, темпы продаж можно будет регулировать только снижением цены. Инвесторам намного проще разместить свои капиталы во вкладах под 15–16% или купить облигации федерального займа — доходность будет выше, чем возможный рост цен на жилье.

— Особняком сегодня стоит рынок делюкса, — считает риелтор Евгений Скоморовский. — Многие наши ультрахайнеты и семьи зажиточных чиновников вынуждены теперь рассматривать свое будущее в России, за что, как ни странно, спасибо санкциям. Поэтому сложилась парадоксальная ситуация, когда и стоимость квадратного метра неприлично высокая, но при этом и купить практически нечего.

Но, как говорят эксперты, инвестиции — это не про покупку жилья на вторичном рынке, а про жизнь сегодня — здесь и сейчас.

— При продаже люди, как правило, решают свои насущные вопросы, — считает Скоморовский. — Вторичка и так до этого отставала по темпам роста, стоимости и объему продаж от новостроек, а в этом году эта разница будет еще более заметной. При равных условиях ставок кредитования начнется локальная битва между первичным рынком и готовым жильем — кто быстрее и как отреагирует на новый уровень спроса.

Кандидат юридических наук Яна Дикусар заявила, что в первую очередь нужно проверить вторичку перед покупкой и какие есть минусы при приобретении такого жилья.

— Нужно тщательно посмотреть юридическую историю квартиры — нет ли каких-либо обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников. Необходимо проверить все документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочее, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом, — отметила юрист. — Если квартира приобретена в браке, то обязательно должно быть наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также, по словам Яны Дикусар, необходимо проверить, нет ли задолженности по коммунальным платежам. Если они есть, то для совершения сделки их обязательно надо погасить до подписания договора купли-продажи. Если нет, то покупателю должны дать скидку в размере суммы долга. И потенциальным покупателям лучше убедиться еще в том, что в понравившейся им квартире не была произведена неузаконенная перепланировка.

— И хотела бы указать на минусы вторички на сегодняшний день, это типовые планировки, изношенные коммуникации, трата сил и средств на ремонт, как правило, квартиры располагаются в старом жилом фонде, требуется юридическая проверка истории квартиры, — добавила Яна Дикусар.

Юрист также рассказала, что за неправильные сделки с недвижимостью риелторы могут быть привлечены к административной, гражданско-правовой и даже уголовной ответственности.

— Особую опасность представляют так называемые черные риелторы, основная задача которых — лишить законного владельца принадлежащей ему недвижимости и перепродать ее подороже, — подчеркнула Яна Дикусар. — В арсенале таких мошенников есть огромное количество противозаконных способов, часть из которых сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца.

Ранее мы рассказывали, что будет с ценами на квартиры в новостройках и вторичное жилье в наступившем году и почему банки ввели для застройщиков специальную комиссию.