Кварталы-«призраки» и пустующие новостройки? К чему приведет рост нераспроданных квартир в Москве — отвечают эксперты

В последнее время в Москве появляется все больше нераспроданных квартир. По данным девелопера Dominanta, объем пустующего жилья в мае этого года составил 7,44 млн м², что на 6,8% больше, чем в прошлом году.

Также эксперты из «Инком-Недвижимость» выяснили, что практически три четверти продавцов испытывают трудности с продажей квартир из-за низкого спроса. MSK1.RU поговорил с вице-президентом «Гильдии риелторов Москвы», руководителем агентства недвижимости Екатериной Никитиной и узнал, действительно ли россияне стали покупать меньше квартир и что будет с нераспроданными площадями.

По словам Екатерины Никитиной, тренда на «затоваренность» первичного рынка недвижимости на данный момент нет.

— Вполне вероятно, что нераспроданных квартир в столичных новостройках достаточно много, однако это не массовое явление, когда дела у всех застройщиков идут плохо, а скорее всего носит индивидуальный характер. Например, в каких-то жилых проектах нераспроданными остаются неликвидные лоты — с неудачными планировками, с плохими видовыми характеристиками, — пояснила MSK1.RU эксперт.

Согласно статистике, с января по май 2024 года было зарегистрировано почти 54,7 тысячи договоров на покупку квартир в новостройках. Это меньше прошлогодних данных всего на 1–3%.

— Более того, пока нет данных за июнь, в котором на фоне новостей о завершении программы льготной ипотеки случилась очередная волна ажиотажного спроса на новостройки. Даже те люди, которые не торопились ранее пользоваться данной программой, побежали и купили квартиру, — добавила Екатерина Никитина.

По словам эксперта, большой объем нераспроданного жилья не стоит оценивать как что-то тревожное.

— Поэтому даже если москвичи берут паузу в вопросе покупки жилья, хотя такого тоже не наблюдается, то в этом случае подключаются приезжие, которые создают дополнительный спрос, — добавила эксперт.

Проекты крупных московских застройщиков («ПИК», «Самолет», «ФСК», «Инград») сейчас распроданы на 70–80%. Однако не факт, что люди будут жить в этих квартирах.

— Приведу пример — в доме в Новой Москве, который был сдан 2 года назад, перед Новым годом заселилось примерно 40% квартир. Поэтому из этих распроданных какие-то будут стоять под инвестиции, ждать своего часа, кто-то просто откладывает время, возможно, нет денег на ремонт, кто-то постепенно заселяется, — рассказала директор департамента ипотечного кредитования и первичного рынка агентства «Этажи» Мария Сорока.

— То, что мы видим сейчас по новым стартам продаж, — застройщики не сразу выводят весь объем в реализацию. Квартиры продаются достаточно активно, в первую очередь комфорт-класс, где стоимость квартиры не сильно высокая, — добавила эксперт.

Если говорить о том, в каком сегменте жилья больше всего пустующих квартир, то здесь речь в первую очередь идет не о конкретных классах, вроде бизнес или комфорта, а о неудобных планировках.

— Допустим, у ЖК с какой-то стороны плохие видовые характеристики или сложная угловая квартирография, когда планировки квартир неэргономичные и неудобные. Из опыта могу сказать, что очень сложно продаются квартиры, в которых комнаты не прямоугольные или не квадратные, а со скошенными углами. Также сложнее продаются многокомнатные варианты, которые требуют более существенных вложений, — рассказала MSK1.RU Екатерина Никитина.

— Такие лоты чаще всего продаются дольше. Всегда сначала в ЖК разбираются более ликвидные объекты, а к окончанию строительства в продаже могут остаться сложные. Их потом допродают, но уже с определенным дисконтом и на иных индивидуальных условиях, — добавила Екатерина Никитина.

Спрос на покупку жилья всё еще сохраняется на высоком уровне, поэтому в Москве продолжат строить новые жилые комплексы.

— Из нашей практики могу сказать, что у людей есть запрос на улучшение жилищных условий, на приобретение большего количества метров, — объяснила Екатерина Никитина.

— Сначала идет согласование, потом подготовка документации и юридических основ, получение разрешений, оформление участка, сама стройка — и только потом запускается процесс продаж. Всё это занимает 3–5 лет, — добавила эксперт. — Каждый застройщик хорошо прорабатывает свои проекты, рассчитывает, в какие сроки он должен распродать квартиры в нем. Те объекты, которые подвисают в продаже, все равно находят своих покупателей.

По данным «Яндекс Недвижимости», в крупнейших российских городах предложение новостроек сократилось на 5,9% за месяц. Это произошло из-за того, что люди бросились скупать квартиры в преддверии сворачивания льготной ипотечной программы с господдержкой.

В среднем по миллионникам России рост медианных цен на новостройки в июне составил 1,3%. Лидером роста является Омск (+10,1% до 144 000 руб. / кв. м), однако в этом городе не так много строящихся ЖК, поэтому вывод даже самого дешевого объекта из продажи сильно влияет на медианную стоимость.

Также существенный рост медианной цены продемонстрировали Новосибирск (+5,8% до 146 000 руб. / кв. м), Уфа (+5,5% до 149 000 руб. / кв. м), Казань (+3% до 212 000 руб. / кв. м) и Санкт-Петербург (+2,8% до 244 000 руб. / кв. м).

Пятерку городов с самым дорогим квадратным метром в июне сформировали Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород и Екатеринбург, сместивший в июне с пятой позиции Краснодар. Город вышел из топ-5 из-за снижения цен на новостройки бизнес-класса.

Рост объема нераспроданных квартир не приведет к тому, что районы с большим количеством новостроек превратятся в гетто.

— Это в целом совсем другая история. Гетто формируются, когда в какой-то локации проживает та или иная социальная группа. Пока в Москве нет ни одного микрорайона с полупустыми жилыми домами. С учетом высокого спроса на квартиры в столице не думаю, что такое вообще возможно, — заключила Екатерина Никитина.

С 1 июля купить квартиру в новостройке стало гораздо сложнее. Программа ипотеки с господдержкой перестала работать, и вместо льготных ставок 8% годовых кредиты на жилье придется брать на рыночных условиях, где ставка уже приблизилась к 20%. Как после этого изменится размер ежемесячных платежей по ипотеке, как новая ситуация повлияет на спрос и что будет с ценами, разбирались наши коллеги из E1.RU.