Власти столицы продают подвалы в жилых домах. Москвичи годами судятся за нежилые помещения, чтоб те не стали апартаментами

Кажется, что после плитки и бордюров власти Москвы решили освоить еще одну золотую жилу — теперь они взялись активно продавать подвалы многоквартирных домов. Проблема, рассказывают жители, чьи нежилые помещения оказываются в руках новых собственников, и эксперты-юристы, — массовая. Обычно на месте выкупленных подвалов появляются хостелы, общежития, апартаменты, офисы. Соседство это часто не самое приятное — непонятные новые люди, шум, неудачные и опасные решения в реконструкции зданий.

Порой всё заканчивается долгими судебными тяжбами — москвичи судятся с риелторскими агентствами и Департаментом городского имущества Москвы. И местные жители, которые становятся истцами, даже иногда выигрывают эти дела.

MSK1.RU рассказывает, с чем сталкиваются горожане, которые становятся защитниками своих домов.

Итак, первый проблемный адрес. Дом на Донской улице, 27, к. 1 — красивое и ухоженное здание, выкрашенное в светло-голубой цвет. Дом, который находится на Якиманке, не новый — он построен в 1917 году, но о его солидном возрасте можно догадаться лишь по деревянным окнам на последних этажах невысокого жилища: старая краска облезла с рам, но, в общем, это никак не портит внешний вид.

Разговорились с одним из жильцов дома, который представился Сергеем. В одной руке у моего собеседника тлеет сигарета, во второй он держит бультерьера на поводке. Пес сразу бросается обнюхивать корреспондента — хозяин скучающе оттягивает собаку. Как только речь заходит о продаже подвала, спокойствие Сергея мгновенно улетучивается.

— Тут каждый житель знает о том, что станет с подвалом, если люди не вмешаются, — возмущенно говорит Сергей, забывая о непогасшей сигарете.

В доме на Донской, 27, к. 1 эта тема номер один сегодня.

— Узнали о продаже случайно — по объявлению о продаже, которое кто-то повесил на воротах, — рассказывают местные жители. Они утверждают, что новый собственник собирается обустроить здесь апартаменты (сам новый владелец в разговоре с MSK1.RU утверждал другое. — Прим. ред.).

— В подвале ведь не только площадь, но и все коммуникации дома, — говорит Сергей. — Как только там появятся жильцы, доступа к коммуникациям нет и не будет. А мы, извините, в этот Новый год две недели просидели без канализации. Был засор. И как бы его прочистили, если сделать это можно только через подвал? Коммуникации должны принадлежать нам.

Люди пошли в суд. Местная активистка и жительница дома на Якиманке Анастасия рассказывает, как ей «посчастливилось» пообщаться с представителем нового владельца и самим владельцем. По ее словам, собственник вначале хотел наладить хорошие отношения с местными жильцами. Про то, что вместо подвала будут апартаменты, рассказывает собеседница, разговоров не было — информация об этом появилась после.

— Доверенное лицо говорило, что они хотят с нами как бы дружить: сделать нам коммуникации, сделать ремонт, и в итоге всё будет организовано так, что жителям тоже будет от этого хорошо. И после этого мне жители кинули в личку страницу в «Циане», что в нашем подвале продаются апартаменты.

На сайте объявлений до сих пор можно найти страницу о продаже «Апартаментов-студии» за 4 990 000 рублей с жилой площадью 3 квадратных метра на -1 этаже по этому адресу. Впрочем, откликнуться на объявление уже нельзя: оно снято с продажи. Покупателей завлекали возможностью ипотеки, свободными парковочными местами и отдельным кадастровым номером — хотя, по словам местных жителей, у собственника еще нет отдельных помещений физически, то есть, говорит собеседница, продававшихся объектов просто не существует. Сделкой занималось агентство «Сити Недвижимость».

Когда доверенное лицо сильно обиделось на претензии местных жителей, Анастасия начала вести диалог с самим собственником.

— В милой беседе он мне рассказывал про свой бизнес, как это всё можно делать красиво. Он сказал, что апартаменты — это вообще лучшее, что может быть для жителей. Что сначала мы переживаем, а у него в другом доме и бывший генерал КГБ как бы возмущался, а сейчас сами жители к владельцу ходят и якобы хотят купить у него апартаменты…

Послушав всё это, люди сделали один вывод: нужно организовывать инициативную группу и идти в суд. Также они отнесли коллективную жалобу в жилинспекцию и в управу, написали заявление в полицию.

— Мы собрали деньги на юриста. Я нашла этого юриста, который аналогичные дела ведет… У него есть выигрышные дела, правда, это длительный процесс. Я сказала собственнику, что жильцы против того, что они там хотят сделать. Он, образно говоря, посмеялся, сказал: «Вы будете писать письма, заявления, а потом на вас просто перестанут обращать внимание».

Подвал, судя по документам, которые можно найти в Сети, до аукциона принадлежал городу. Местные жители уверены, что город завладел подвалом незаконно — в суде они хотят добиться пересмотра итогов аукциона, через который новый собственник купил нежилое помещение площадью 342,7 кв. м.

— Город приватизировал его на основании определенного документа, но этот документ не предполагает, что департамент городского имущества может это сделать. То есть департамент незаконно его приватизировал. А потом продал его на торгах.

Судя по сервису «ГИС Торги» подвал этого дома был выкуплен в марте 2024 года. Новый собственник — Егоров Константин Александрович. Этот гражданин, судя по тем же «ГИС Торгам», выиграл еще несколько аукционов в Москве: выкупил у столицы подвал на Большой Черемушкинской, 40, к. 2 за 37 162 000 рублей, а также на улице Щепкина, 60/2, стр. 1 за 21 221 000 рублей.

Его полный тезка, судя по информации из соцсетей, окончил Первый московский юридический институт, а также Московскую государственную юридическую академию. То есть юридически подкован и привык к жизни, далекой от подвалов. Ездит с семьей на моря, ест крабов и неплохо проводит время.

Журналист MSK1.RU пообщался с владельцем нескольких московских подвалов. Интервью, к сожалению, не задалось, хотя Егоров в начале разговора с охотой согласился на него. Хотелось узнать побольше о его бизнесе и что он думает о претензиях местных жителей:

— Какова была ваша реакция на жалобы москвичей?

— Моя реакция на жалобу? Ну не жалоба, там судебный иск, и он будет рассматриваться в суде… Вы понимаете, как продаются подвалы в Москве? Он был выставлен на торги. Вот через торги мы его купили абсолютно официально, после этого получили от жильцов жалобу о том, что они сами хотели его выкупить. Что я могу на это сказать?

— А что вы планируете сделать с подвалом?

— Офисы... Офисы! — утверждает Егоров. — Всё в рамках действующего законодательства.

— А сколько подвалов в Москве вы купили?

— Какое это имеет отношение к конкретному подвалу? Нисколько. <…> Вы знаете, я сейчас уже немножечко занят, мне не очень удобно говорить.

— У меня последний вопрос. Расскажите о себе? Как пришли в такой бизнес и чем занимались раньше?

— Ничем не занимался. Извините, это личная информация.

На том разговор и закончился.

Юристы говорят, что подобных судебных дел в Москве — масса. Также об этом можно судить и по публикациям в СМИ, и жалобам москвичей в соцсетях.

В апреле этого года СМИ стало известно о «захвате» подвалов на Первомайской улице, на Нижней Первомайской, на 11-й Парковой. Анастасия, когда начала разбираться в проблеме, рассказывает о таких же случаях на улице Вернадского, улице 8 Марта, Оружейном переулке — в Москве можно найти десятки домов, жильцы которых оказались в подобных ситуациях.

Собственники квартир, которые решили противостоять происходящему, вполне могут выигрывать судебные дела. Например, жители Большого Толмачевского переулка, которые подали в суд на Департамент городского имущества Москвы, а также на агентство недвижимости ООО «Консенсус», выиграли дело: суд удовлетворил сторону истцов и признал собственниками нежилых помещений дома. Однако рассмотрение дела длилось год и несколько месяцев до принятия решения, а позже агентство подало апелляционную жалобу, так что суд всё еще продолжается.

О проблеме мы поговорили с Константином Крохиным — юристом, председателем Союза жилищных организаций Москвы, членом Комитета по ЖКХ ТПП РФ. Город, рассказывает Крохин, как любое публичное образование, имеет в своей собственности разное имущество: оно может быть в жилом, нежилом фондах, это может быть земля. Публичное образование имеет право продавать свое имущество, никого не спрашивая. Согласовывать действия с имуществом город должен только в том случае, если это — совместная собственность.

— Режим согласования в гражданском законодательстве установлен для совместной собственности. Проще говоря, если есть коммунальная квартира, — там есть общее имущество коммунальной квартиры, и город, как и любой другой собственник, обязан согласовывать продажу с другими. Обязан предложить в первую очередь собственникам этой коммунальной квартиры.

Крохин рассказывает юридическую историю вопроса.

— Появились законы о приватизации. Политическими решениями было разрешено приватизировать квартиры. При этом вопрос общей собственности: подвалы, крыши, чердаки, лестницы — он был за скобками. Потом появилось законодательство о ТСЖ до Жилищного кодекса в 1996 году, впервые стали говорить о том, что есть еще некое общее имущество, и Жилищный кодекс эту дискуссию завершил тем, что определил, что общее имущество принадлежит всем жителям. Ну не только жителям — собственникам. Это могут быть юридические, физические лица, а также публичное образование, вроде города Москвы. Соответственно, с 2005 года, если строится и вводится в эксплуатацию дом, то вот это все совместное имущество в нем — оно общее.

— Основная масса вопросов возникает в домах, которые были введены в эксплуатацию до 91-го года, так называемый советский период, советские дома. И период с 1991 по 2005 год — самый спорный, потому что был период еще при мэре Лужкове, до Собянина. Собянин продолжил эту практику. Город считает, что подвалы его, вопреки Жилищному кодексу. И он очень много такой недвижимости оформил в государственную собственность города Москвы и продавал. Начались противоречия между буквой закона Жилищного кодекса и реальной практикой, когда город руководствуется интересами пополнения бюджета.

То есть городу нет дела до того, как потом новые собственники этих подвалов будут сосуществовать с гражданами, которым не хочется, чтобы в их подвалах были квесты, кальяные, майнинговые фермы, — говорит Крохин.

— Отсудить это очень сложно, судебная практика на стороне государства, — утверждает Крохин. — Люди проигрывают государству. Массово. Если говорить о статистике, то за редчайшим исключением кто-то там что-то отсуживает.

Торги, на которых подвалы уходят новым собственникам, — явление сомнительное, говорит Крохин, и в них может быть коррупционная составляющая.

— Ни вы, ни я, — мы не можем там ничего купить, — заявляет собеседник. — Там все свои люди покупают, и лишние отсекаются на этапе электронной квалификации. Новые же собственники — люди разной степени ответственности. Чаще всего безответственные. Так возникают конфликты. Бездумная продажа подвалов ведет к порождению конфликтов, которые крайне сложно разрешить в порядке гражданского законодательства. Поэтому происходят столкновения, нарушения, драки.

Явление, подытоживает собеседник, — массовое.

— В домах, построенных до 91-го года, практически все подвалы либо проданы, либо находятся в собственности города. Был период, когда Собянин сделал такой жест: 150 подвалов отдал обратно. Сказал: пусть люди в суд подают, и мы не будем сопротивляться, если они их возьмут в собственность. А потом, когда началась вот эта вся история: пандемия — оказалось, что нужны доходы. То есть уже как бы никто не вспоминает про какие-то жесты. Просто продают, и всё. Есть покупатель, заплатил деньги, а дальше хоть трава не расти.

Ранее жильцы дома № 42 на Плющихе пожаловались в редакцию MSK1.RU на незаконный захват общедомовой собственности. Речь идет об огромном подвале, расположенном под 14-подъездным зданием. По словам жильцов, его незаконно продали неизвестным людям.