Аномалии рынка недвижимости 2024: продажи остановлены, ипотеки нет, аренда дорожает, но есть россияне, у которых всё хорошо

Российский рынок недвижимости завершил 2024 год в катастрофическом состоянии. По крайней мере, на это указывают статистические данные из «Единой информационной системы жилищного строительства» (ЕИСЖС).

Нераспроданными остаются почти 80 миллионов квадратов жилья в новостройках (в том числе 10 миллионов — в Москве, почти 6,5 миллиона — в Краснодарском крае, 5,6 миллиона — в Московской области и 3,5 миллиона — в Ленобласти).

Стоимость квадратного метра в новостройках выросла до исторического максимума — 184 тысячи в целом по России (рост почти на 20%). В том числе в Москве — 358 тысяч (рост на 13%).

Все эти цифры, естественно, не вселяют никакого оптимизма и в экспертов, опрошенных MSK1.RU. Смотрят они в будущее тоже с плохо скрываемым пессимизмом.

— По итогам года можно сказать, что приобретение собственной недвижимости становится более затруднительным. В результате часть покупателей временно переориентировалась на аренду, — говорит руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. — В январе уходящего года в Москве медианная стоимость долгосрочной аренды по всем типам жилья составляла 86 тысяч рублей, а в декабре достигла отметки в 92 тысячи.

Еще один важный тренд — переориентация собственников с продажи вторички на сдачу в аренду.

В следующем году я ожидаю сохранение трендов 2024 года. Вероятно, стоимость съемного жилья продолжит умеренный рост. Увеличение стоимости будет связано не только с повышенным спросом за счет перетока «несостоявшихся» покупателей, но и из-за выхода в сегмент аренды инвестиционных квартир.

— Лидерами по спросу на рынке недвижимости остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, — говорит старший дизайнер-архитектор группы «Дятьково» Дарья Кондрашева. — Квартиры с готовым ремонтом также остаются востребованными: в первом квартале 2024 года доля их продаж превысила 54% от общего числа сделок.

Из сознания покупателей постепенно уходит стереотип, что жилье покупается один раз и на всю жизнь. Поэтому не все готовы вкладывать много сил, времени и финансов в обустройство. Таким образом, готовые квартиры под ключ становятся конкурентным преимуществом. В будущем, думаю, жилье с отделкой может составить более половины всего объема предложения.

— Один из трендов 2024 года — это увеличение спроса и стоимости премиальной недвижимости. Цены на элитные лоты неуклонно росли на протяжении всего 2024 года, — говорит коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева. — Например, на юге страны по сравнению с 2023 годом цены на элитное жилье выросли на 24%.

Стоимость в делюкс-сегменте по некоторым лотам достигает 2,7 миллиона рублей за квадратный метр. Среднегодовой рост составил 11%. Ведь такой актив предоставляет возможность сохранения и инвестирования крупных капиталов. Также рос спрос на апартаменты в жилых и гостиничных комплексах. Особенно это касается черноморского побережья и горнолыжного кластера в Краснодарском крае.

В текущей экономической и геополитической ситуации делать прогнозы по рынку недвижимости на долгосрочную перспективу сложно.

— 2024 год на рынке жилой первичной недвижимости отметился двумя ключевыми трендами — недоступной ипотекой и ростом цен на фоне сниженного спроса, — говорит управляющий партнер Delta estate Елена Земцова. — За 2024 год цены по разным сегментам выросли от 10 до 27%. Сегодня цены на новостройки зависят уже не столько от реального спроса, сколько от себестоимости строительства.

Средняя ставка по ипотеке на стандартных условиях к концу года по топ-10 банков России дошла до 28%. Для абсолютного большинства заемщиков текущие базовые ставки являются неподъемными, этот пласт людей уже давно ушел с рынка в ожидании лучших условий по ипотеке.

Естественно, люди продолжают брать ипотеку, но изменились их стратегии. Сейчас стараются всё же большую часть суммы покрыть реальными деньгами, а ипотеку оформлять на небольшие суммы до 3 миллионов рублей. В таком случае платежи еще более-менее приемлемые.

И при этом заемщики не готовы растягивать выплаты на 20–30 лет, а стремятся всеми силами закрыть кредит досрочно. Но ранее 2026 года ожидать смягчения условий по ипотеке, думаю, не стоит.