«И тут ловушка захлопывается». Почему ни в коем случае нельзя сдавать в аренду квартиру, выставленную на продажу

Если вы когда-либо сдавали в аренду квартиру и задумывались о ее продаже, то вполне вероятно, что у вас возникала мысль: «Буду продолжать сдавать, пока не найду покупателей. Зачем терять деньги? Да и арендаторы сами будут показывать жилье, никуда ехать не надо».

Но такой подход только удлиняет срок поиска. И владелец квартиры теряет в разы больше денег, чем зарабатывает, объясняет директор московского агентства недвижимости Алина Репина. В своей новой колонке на MSK1.RU эксперт рассказала, почему невыгодно сдавать квартиру, пока идет продажа.

Итак, представим ситуацию: у вас в квартире уже долгое время живут арендаторы. И вдруг вы им говорите: «Ребят, я решил квартиру продавать. Пару раз в неделю к вам люди будут приходить на показы. Рассказывать ничего не надо. Просто дверь открывайте. А я вам за неудобства скидку сделаю — 30%».

Логику собственника можно понять: он не знает, сколько займет продажа, может быть, это продлится месяц, а может, затянется на полгода или год. Без арендаторов квартира будет простаивать, а коммуналку платить на что-то надо…

На деле ущерб от простоя будет меньше, чем недополученная выгода от продажи квартиры. Получив такое щедрое предложение, арендатор попадает в конфликт интересов. Его просят помочь с продажей, но он в этом максимально не заинтересован. Зачем пилить сук, на котором сидишь, и лишаться квартиры с платежом за съём ниже рынка?

И тут ловушка захлопывается. Арендатор начинает саботировать показы: «Квартиру мы покажем, не вопрос. В понедельник у меня зал, во вторник и пятницу я в офисе допоздна… Смогу только в субботу с 08:30 до 09:00».

В итоге больший процент покупателей не будет ждать назначенного времени и не дойдет до показа. Или еще вариант. Представьте: приходит покупатель посмотреть квартиру, а ему нынешние жильцы между делом говорят: «Ой, знаете, тут зимой из окон дует. Соседи на лестнице курят, и вообще они пьяницы. Из последних сил держимся!»

Эти гипотезы зачастую оказываются верными. По словам моей клиентки Елены, которая искала квартиру на покупку, многие арендаторы на показах специально нагнетают обстановку.

«Ни разу не встречала съемщиков, которые рассказывали бы хорошее. Все с недовольными лицами встречали. Было неудобно заходить, как будто насильно заходишь в чужой дом», — поделилась впечатлениями она.

Андрею я подыскивала жилье для аренды. Хозяин квартиры, в которой он жил до этого, заявил, что готовит ее на продажу. Парню нужно было срочно съехать.

«Я сразу сказал риелтору, которого нашел владелец квартиры, что буду рассказывать покупателям всё как оно есть на самом деле. Рекламировать ее мне не было никакого смысла. Говорил, что Северо-западная хорда по утрам шумит. А показы проходили вечером, когда тихо. Что соседи шумят, что у них трое детей. Скидку мне на время показов не делали. Наоборот, дважды повышали цену», — рассказал Андрей.

Стоит иметь в виду, что арендатор не будет перед каждым показом наводить в квартире идеальный порядок: ставить в вазу цветы, а в розетку — ароматические диффузоры. Квартира может выглядеть грязно, а пахнуть там может чем угодно — от кошачьей мочи до жареного лука.

Может показаться, что это всё не важно и покупатель рассуждает так: «Ну бардак, а какая разница, я же квадратные метры покупаю. Этих людей всё равно в первый и последний раз вижу».

Но по моему опыту, желание приобрести почти всегда зависит от впечатлений и эмоций покупателя от недвижимости. Даже если человек не отдает себе в этом отчет. Именно поэтому квартиры и дома специально готовят к продаже. Из них вывозят личные вещи собственников, добавляют в комнаты текстиль и декор, чтобы жилье казалось уютным и потенциальный покупатель мог себя в нем представить. Этот метод называется хоумстейджинг.

По данным американского интернет-ресурса Home Staging Institute, такая подготовка приносит в 4,5 раза больше прибыли, чем на нее было затрачено. Например, вложенные 100 тысяч рублей могут принести дополнительные 450 тысяч. Приятно!

Если квартира выглядит плохо, то это тоже сказывается на цене. Покупатели часто считают сдававшуюся в аренду недвижимость «грязной» и «ушатанной», хотя в реальности это может быть не так. Компенсировать этот недостаток покупатель, как правило, старается торгом. А скидка даже в 2% от цены в несколько миллионов — это сотни тысяч рублей.

Давайте разбираться на конкретном примере. Возьмем в качестве примера однокомнатную квартиру в районе метро «Спартак» Таганско-Краснопресненской линии. Витринная цена — 22,5 миллиона рублей. Снять аналогичное по площади жилье в том же ЖК обойдется примерно в 85 тысяч рублей.

При попадании в рыночную цену однушки в этом жилом комплексе в среднем продаются за полтора-два месяца. Если собственник не будет сдавать ее в аренду (соответственно, не будет делать никому скидку), то заработает порядка 130–170 тысяч рублей.

При этом торг в минимальные 2% от стоимости продажи составит около 450 000 рублей., то есть в 2,5–3,5 раза больше. И это не финальные показатели, проценты еще могут вырасти.

Сдавать жилье в аренду во время продажи может казаться выгодным решением. Но если посмотреть на ситуацию стратегически, то минусов у этой идеи больше, чем плюсов. Мой совет: завершите аренду, подготовьте квартиру к продаже и делайте ей рекламу, а не антирекламу. Удачных продаж!