«Удорожание неизбежно». Что сейчас творится с ценами на недвижимость в Москве и насколько они вырастут в ближайшем будущем

В Москве стоимость одного квадратного метра жилья с учетом ипотеки вплотную приблизилась к 2 миллионам рублей. По мнению экспертов, это в 6 раз дороже реальной стоимости. Теперь обычные квартиры стоят больше элитных, а ипотека под 26% годовых стала невыгодной. Что будет дальше, разбираемся вместе с экспертами.

В Москве средний срок выплаты ипотеки — 5–6 лет, и большинство заемщиков закрывают кредит досрочно, не дожидаясь конца срока договора. Благодаря этому переплата не достигает астрономических сумм, поясняет сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости, руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии риэлторов Москвы Константин Ламин.

Он обращает внимание на то, что при ставке 26% годовых переплата за 25 лет составит 5,7 стоимости квартиры — и в таких условиях мало кто решится брать ипотеку. Сейчас почти все сделки на вторичном рынке проходят без «обычной» ипотеки — ее почти полностью вытеснили льготные кредиты под 6%.

Несмотря на высокие ставки, спрос на жилье в Москве остается стабильным, хотя летом активность традиционно снижается. По словам аналитика, большинство покупателей сейчас обходятся без кредитов, приобретая недвижимость за наличные.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов группы компаний «А101» Рустам Азизов подчеркивает, что «цены с учетом общей переплаты по кредиту на покупку недвижимости для большинства покупателей действительно неподъемны». Он уточняет: «даже с учетом того, что сейчас банки несколько снизили ставки по рыночным программам с рекордных 28–30% до 22–24% годовых, их практически никто не берет».

По данным группы компаний, в Москве 93% приходится на семейную ипотеку, 3% — на военную и только 4% — на рыночные программы. При этом покупатели, которые берут кредиты по рыночным ставкам, обычно «сразу вносят большой первоначальный взнос — от 50% и выше. Тогда переплата и, соответственно, конечная цена не так высоки». Еще одна категория — люди, которые рассчитывают в ближайший год или два продать какой-то актив или получить значительный доход.

По общим прогнозам экспертов, в настоящее время ставки в 28–30% являются максимальным уровнем. Уже на этой отметке многие банки просто приостанавливают действие своих рыночных программ.

Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов говорит, что предел роста цен будет достигнут тогда, когда предлагаемые условия для покупки перестанут быть приемлемыми для большинства покупателей. Девелоперы с некоторым лагом будут вынуждены корректировать цену, находя компромисс между стоимостью и платежеспособностью.

Эксперт подчеркивает, что на сегодняшний день нельзя утверждать, что рынок достиг потолка.

Что касается покупателей, то сейчас недвижимость в Москве берут «в основном обычные граждане: пока есть доступные способы покупки, будет существовать спрос».

За последние пять лет цены на квартиры в новостройках в России выросли в среднем в 2,3 раза, перевалив за психологическую отметку в 150 тысяч рублей за квадратный метр. Причем лидерами по росту цен стали вовсе не Москва и Сочи. О том, где в России быстрее всего дорожает жилье, читайте в отдельном материале.