Эксперт из Екатеринбурга ответила, вернет ли ипотеку снижение ключевой ставки

Уже второе заседание подряд Центробанк снижает ключевую ставку, на этот раз сразу на два процента — с 20 до 18% годовых. Что это значит для рынка недвижимости и стоит ли сейчас спешить с покупкой квартиры? Об этом в колонке для E1.RU рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова. Новость, безусловно, положительная: многие ждали этого решения еще с прошлого заседания ЦБ, все уже очень устали от высоких ставок — и население, и бизнес. Но сильно радоваться пока рано. Сам Центробанк подчеркивает: денежно-кредитная политика остается жесткой и в этом, и в следующем году. Это значит, что ставка будет снижаться медленно, а экономика — восстанавливаться постепенно. В том числе и рынок недвижимости. Честно говоря, серьезных экономических предпосылок к такому снижению ставки я не вижу: ситуация на рынке кажется даже более напряженной, чем пару месяцев назад. Поэтому такое снижение выглядит скорее как политический шаг. Возможно, мы чего-то не знаем, и наша экономика действительно начала приходить в чувство. Как говорится, дай-то бог. Но пока, повторю, слишком многие факторы говорят об обратном. Поэтому изменения на рынке недвижимости сейчас если и будут происходить, то слабые. Это касается как первичного рынка, как и вторичного. Что изменится на рынке новостроек В целом, новость для застройщиков оптимистичная. Стоимость проектного финансирования хоть и не сильно ощутимо, но снизилась, а ведь именно от стоимости заемных средств напрямую зависит экономика большинства строек. Никакого ажиотажа на рынке новостроек, конечно, сейчас не будет. Возможен небольшой рост спроса, в пределах 5–10% — и этот спрос банки и застройщики будут «ловить» акциями и спецпрограммами. Одновременно, как говорят многие, возможно смягчение условий по семейной ипотеке. Ведь нагрузка на бюджет уменьшится: уменьшится та разница по льготной ипотеке, которую государство компенсирует банкам, и некоторые эксперты ждут расширения льготных программ. Хотя мне, откровенно сказать, в это верится с трудом. В целом настоящее оживление на рынке новостроек возможно только в следующем году, если ключевая ставка продолжит падать. Правда, в этом случае включится еще один фактор, о котором говорит аналитик Михаил Хорьков: как только ставка снизится до 10–12%, на сцену выйдет конкурент новостроек — свежая вторичка, по сути, вчерашние новостройки. Сейчас все говорят об отложенном спросе. Но на рынке есть и отложенное предложение — и оно выйдет на свет, когда только станет возможно. Что изменится на вторичном рынке Чтобы раскачать этот рынок, снижаться придется еще долго. Сегодняшний шаг Центробанка — это капля в море: купить квартиру в ипотеку под 22–23% так же неподъемно для большинства людей, как и купить ее под недавние 25–26%. А сейчас на фоне всё еще высоких ставок по ипотеке и всё еще привлекательных условий по вкладам, рынок вторичного жилья стагнирует. Здесь пока без резких движений — ни в спросе, ни в предложении, ни в ценах. Даже несмотря на снижение ключевой ставки, в ближайшее время вряд ли что-то изменится. Да, часть инвесторов может начать присматриваться к недвижимости вместо вкладов, особенно если на рынке появятся интересные варианты по цене. Но рассчитывать на массовый переток пока не стоит. Скорее, это будут единичные сделки, в которых важны ликвидность и скидка. Кроме того, вторичный рынок всегда реагирует медленнее. Сейчас внимание сосредоточено на новостройках с льготной ипотекой, и это оттягивает часть спроса с «вторички». В дальнейшем возможна постепенная стабилизация, но только при условии, что тренд на снижение ставки продолжится и закрепится. Цены: вверх или вниз? Думаю, что пока цены практически не изменятся ни на первичном рынке, ни на вторичном. Цены на новостройки на текущий момент, кажется, достигли своего потолка — и небольшое оживление спроса их вряд ли поднимет. Сейчас слишком большая конкуренция за покупателя на этом рынке. Цены могут даже немного снизиться — точечно, за счет акций и скидок, чтобы «поймать» новых покупателей, которые вышли на рынок. А такие покупатели будут, хоть и немного. У нас сейчас есть клиент, который буквально сидит и ждет, чтобы ставки упали хотя бы на пару-тройку процентов: ему нужно срочно купить просторную квартиру в новостройке для семьи. Под семейную ипотеку он не подходит: у него хоть и несколько детей, но младше 7 лет никого нет. Так что он ждал сегодняшнего заседания ЦБ, чтобы понять курс в целом: идет ставка на понижение или нет. Он хочет всё-таки купить квартиру, даже под высокую ставку, а через несколько месяцев рефинансироваться. Да, ежемесячные платежи до рефинансирования будут гигантские. Но ему, как говорится, очень надо — и он надеется на то, что в следующем году ключевая ставка всё-таки приблизится хотя бы к 10%. Кроме того, будет часть покупателей, у которых подошел срок по депозитам, и они, видя политику ЦБ, решат сейчас перевести деньги в традиционный «бетон». Не массово, но всё-таки. Они, естественно, пойдут не только на первичный, но и на вторичный рынок — и вот на нем может сложиться ощущение, что цены растут, но на самом деле нет. Будут просто вымываться недооцененные лоты. То есть в первую очередь покупатели среагируют на самые дешевые предложения, а за ними на рынок будут выходить предложения подороже: с удачной локацией и хорошей планировкой. Цены при этом останутся плюс-минус в рынке. Бежать ли покупать или продавать? Бросаться никуда точно не надо. Всё идет своим чередом, ставка понемногу снижается, никакого ажиотажа, резкого повышения цен и дефицита на рынке недвижимости нет. Так что сохраняем спокойствие, набираемся терпения и внимательно наблюдаем, что дальше будет со ставкой. Ставки по вкладам пока еще высокие, можно подождать до следующего заседания ЦБ и принять решение более взвешенно. Тем не менее наблюдать за ситуацией точно надо. Если вы в принципе хотели бы в ближайшие месяцы купить квартиру — то смотрите внимательно и спокойно, что происходит. Да, сейчас накопился большой отложенный спрос. Да, если весь этот спрос активизируется разом, то будет ажиотаж, дефицит хороших предложений и скачок цен. Но этот сценарий в ближайшее время маловероятен. Во-первых, массовое возвращение покупателей возможно, когда рыночная ипотека опустится до 12% — а для этого надо, чтобы ключевая ставка была 9–10%. При самом благоприятном стечении обстоятельств это возможно только к концу следующего года. А во-вторых, вряд ли ЦБ допустит такое развитие событий, зная, какое количество денег сейчас лежит в банках. Но если у вас «горит» — такие обстоятельства, что надо немедленно переезжать, съезжаться-разъезжаться — то делайте это! Во многих случаях можно найти решение даже в текущих обстоятельствах, мы в своей практике видим это ежедневно. Это вообще не про ключевую ставку и не про кризис, это про жизнь. Идеальных условий для решения жилищного вопроса не бывает, поэтому срочные вопросы надо решать независимо от ключевой ставки.