Заброшенные особняки: купить нельзя отказаться? Сколько стоит вернуть к жизни старинную усадьбу в Москве и ближнем Подмосковье

В Москве и Подмосковье полно заброшенных усадеб. За выбитыми окнами и просевшими крышами скрывается возможность: от руин до полноценного проекта для жизни или бизнеса. Сколько стоит такое «удовольствие», с какими подводными камнями столкнется инвестор или владелец, и почему в РФ рынок исторической недвижимости не становится массовым и прозрачным?

Реставрация и ремонт старинных зданий могут обойтись в целое состояние — всё зависит от текущего состояния постройки, ее исторической ценности и будущего назначения. Восстановление заброшенных усадеб или памятников архитектуры — дело сложное, требующее аккуратного подхода. Итоговая стоимость всегда рассчитывается индивидуально с учетом технического состояния здания, охранного статуса и объема необходимых работ.

Цена реставрации старинного здания может стартовать с десятков миллионов рублей — а иногда и выше. Как поясняет Светлана Филимонова из «Авито Услуг», итоговая сумма зависит от состояния дома, объема работ и даже его местоположения. И важно помнить: восстановить старинную постройку почти всегда дороже, чем построить новую с нуля.

Павел Якимчук из консалтинговой конторы Commonwealth Partnership подчеркивает: точную стоимость ремонта старинного здания нельзя предсказать заранее — каждый случай уникален. Если здание признано памятником архитектуры, расходы взлетают в разы. Самый простой косметический ремонт обойдется минимум в 30 тысяч рублей за квадрат, а полная реставрация может дотянуть и до сотен тысяч за каждый метр — всё зависит от масштаба разрушений и требований к восстановлению.

Ярким примером серьезной реставрации стал старинный особняк «Петрово-Соловово-Шиллер» на Долгоруковской, 25. По словам Анны Фурсовой из Группы компаний «БЭЛ Девелопмент», только на его восстановление ушло больше 200 миллионов рублей — такие цифры наглядно показывают, во что могут вылиться проекты по сохранению исторического наследия. Это не просто ремонт, а кропотливое возрождение былого великолепия, требующее колоссальных вложений.

Сейчас в Москве и Подмосковье возможно получить в полную собственность, например, такие объекты, как усадьба Никольское-Обольяниново неподалеку от Дмитрова, усадьба в Талицах в Пушкинском районе, усадьбу в деревне Тарасково Наро-Фоминского района, городскую усадьбу Орлова-Давыдова в Мещанском районе и другие объекты.

Анна Фурсова раскрывает нюансы работы со старинными домами: можно купить здание, не входящее в список культурного наследия — тогда у вас будет свобода переделок, но всегда есть риск, что его вдруг признают памятником.

«Если дом уже имеет статус объекта регионального значения, его приобретение возможно, но придется строго соблюдать все реставрационные нормы, — поясняет она. — А вот федеральные памятники — как музейные раритеты: их не купишь, только возьмешь в аренду на 49 лет, да и то при условии полного восстановления за свой счет».

Особняком стоят царские дворцы и великокняжеские усадьбы — их не отдают даже в аренду. Такие жемчужины истории остаются под полной охраной государства.

Реставрация исторических зданий, по мнению специалистов, всегда связана с неожиданностями: «Вот кажется перед вами дом с понятным объемом работ, но дом молчит о своих секретах. Приступаешь к работам по реставрации и… сюрпризы под штукатуркой, плесень и грибки, разваливающиеся конструкции, утраченные фрагменты, в глубине обнаруживаются более ценные исторические элементы, чем на поверхности, и много-много что еще. И всё это связано с новым кругом согласований и разработкой необходимой документации. Когда застройщик сталкивается с необходимостью реставрации памятника — всегда закладывает бюджет икс два», — делится опытом Анна Фурсова.

Светлана Филимонова подтверждает: «Невидимые расходы могут включать в себя затраты на юридические консультации, согласование с органами культурного наследия, ремонт инженерных сетей и непредвиденные ремонтные работы. Финансовые риски связаны с возможными увеличениями сметы, техническими сложностями и законодательными преградами».

«Существенной и не до конца понятной на старте статьей расходов будут являться такие затраты, как согласование разрешительных процедур с различными департаментами (Департаментом культурного наследия Москвы и др.), а также — непредвиденные расходы на бережную реставрацию», — отметил Павел Якимчук.

Вопрос о том, почему рынок старинных зданий у нас столь закрыт, остается болезненным. «Отсутствие подобного рынка связано со сложными процедурами согласования, а также ограничениями в законодательстве на изменения облика исторических зданий. Кроме того, часто отсутствует информация о состоянии собственности и ее владельцах», — замечает Светлана Филимонова.

Анна Фурсова видит корни проблемы глубже: по факту требуются системные изменения, в том числе дополнительные льготы и упрощение порядка согласования. Несмотря на стереотипы, в России формируется свой особый перспективный рынок объектов культурного наследия.

В Москве и Санкт-Петербурге спрос на объекты культурного наследия только растет, потому что в центральной части просто не осталось свободного места под застройку, а стоимость за квадратный метр недвижимости стабильно высока. Растущий интерес к внутреннему туризму, где точками притяжения становятся старинные дома и исторические усадьбы, стал существенным драйвером для приобретения таких объектов и их восстановления, поясняет эксперт.

Реставрированные усадьбы и старинные дома могут приносить прибыль при грамотном подходе: реставрация для последующего использования может стать выгодным вложением при правильной оценке возможностей. Такие объекты могут стать туристическими достопримечательностями, креативными пространствами или престижной недвижимостью. Однако основная выгода напрямую зависит от местоположения, целевого использования и доступной поддержки со стороны государства, подчеркивает Светлана Филимонова.

Павел Якимчук считает, что если объект находится в перспективной локации (например, центр Москвы), его восстановление окажется весьма выгодным в перспективе быстрой окупаемости. Обычно застройщики устраивают в них офисы или бутик-отели. И в целом всё это вполне окупается.

А пока практика скорее такова, что государство тратит большие деньги на реставрацию или сохранение этих зданий, а они всё ветшают и ветшают. Так может пора что-то менять в градостроительной политике и в законах об объектах культурного наследия?

Сенатор и эксперт Агентства стратегических инициатив Ольга Епифанова предлагает ввести комплексное законодательное упрощение процедуры покупки и реставрации старинных зданий и усадеб, которое включает снижение бюрократических барьеров при проведении ремонтных работ, расширение прав на восстановление исторической среды, создание прозрачных инвестиционных механизмов, а также введение государственных и муниципальных программ поддержки через субсидии и льготные кредиты. По ее мнению, это позволит сохранить уникальное культурное наследие России, стимулировать развитие исторических территорий.