Цены уперлись в потолок. Эксперты рассказали, что происходит на рынке аренды квартир и когда она подешевеет

Цены на аренду квартир в Москве, несмотря на снижение ключевой ставки, не снизятся. Сильного роста цен ожидать тоже не стоит, потому что они уже уперлись в потолок. Об этом MSK1.RU рассказал директор компании Жилфонд Александр Чернокульский.

По данным аналитического центра компании, за первое полугодие 2025 года цены на аренду жилья по городам России в среднем выросли на 3-5%. В Москве, например, средняя стоимость аренды составляет 90 тысяч рублей в месяц, а в Санкт-Петерурге — 50 тысяч.

В этом материале MSK1.RU обсудил с экспертами, действительно ли цены на съемное жилье в Москве достигли своего предела и что ждет рынок аренды после снижения ключевой ставки.

«На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке, — рассказал Алексанлр Чернокульский MSK1.RU. — Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился».

По словам Чернокульского, уже в прошлом году арендная ставка стала для многих просто неподъемной. У кого была возможность оформить льготную ипотеку, купили квартиры, а остальные стали искать другие варианты. Кто-то снимает квартиру с друзьями или знакомыми, а кто-то арендовал жилье за городом.

«При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду — например, растущий объем мигрантов», — добавил Чернокульский.

Гендиректор агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков рассказал MSK1.RU, что цены на аренду квартир в Москве действительно перестали расти.

«В разных сегментах на цену аренды прямо и косвенно влияют разные факторы. Но в общем и целом, я скорее согласен с тем что цены сейчас не растут. А на многие лоты можно даже и скидку получить при большом желании и умелом ведении переговоров», — объяснил он.

Эксперт по недвижимости Денис Гаджиев тоже согласился, что стоимость аренды близка к предельной.

«Особенно это заметно в эконом- и комфорт-классе. Одна из основных причин — снижение платежеспособности арендаторов», — объяснил эксперт в разговоре с MSK1.RU.

Существуют еще и сезонные периоды снижения и повышения цен. Летом спрос, а соответственно и стоимость аренды, традиционно снижается. А в конце августа цены снова растут: в Москву перебираются студенты, некоторые вместе с родителями. В этот период цены на аренду жилья могут вырасти на 3-5%, рассказал Денис Гаджиев.

Сильнее всего с начала 2025 года подорожали столичные студии — сейчас их можно арендовать в среднем за 40-55 тысяч рублей (+5%). Однушки арендуют за 55-75 тысяч рублей в месяц, с начала года они подорожали на 3%. У двухкомнатных квартир все более стабильно, их стоимость осталась в пределах 80-110 тысяч рублей.

На стоимость квартиры влияют также ее расположение, важным фактором также являются возраст самого дома и качество ремонта. Например, за однушку в Можайском районе придется отдать 95 тысяч рублей, а за такую же квартиру в Нагатинском затоне просят 55 тысяч в месяц.

25 июля Центробанк решил снизить ключевую ставку до 18%. Ежемесячный платеж по ипотеке все еще остается высоким, поэтому многие продолжают снимать жилье и понемногу откладывать на первый взнос. По словам Дениса Гаджиева, стоимость съемного жилья сильно зависит от ставки ЦБ.

«Высокие ставки делают ипотеку дорогой, что в свою очередь снижает спрос и, как следствие, вызывает коррекцию цен на вторичке и повышает спрос на аренду. Сдавать становиться выгоднее, а покупка становится невозможной», — рассказал эксперт.

В то же время Евгений Яшенков считает, что ключевая ставка влияет на аренду не столь сильно.

«Важнейший параметр влияющий на цену аренды — спрос. Растет уровень жизни, растет приток новых жителей, растет цена аренды. Ключевая ставка как показывает практика, не всегда напрямую отражает ситуацию в обществе и на рынке недвижимости», — рассказал он MSK1.RU.

Сейчас цены на однокомнатные квартиры в московских новостройках начинаются от 7-8 миллионов рублей. Двухкомнатную квартиру где-нибудь в Новой Москве можно приобрести за 8-9 миллионов, внутри МКАД стоимость, конечно же, будет повыше.

На вторичном рынке в Москве можно найти квартиры по 4-5 миллионов рублей, но по большей части это касается либо апартаментов, либо квартир без отделки. В среднем однушка будет стоить около 10 миллионов рублей, а двушка — от 13 миллионов.

По данным ЦИАН, сейчас банки предоставляют ипотеку от 18,7%, но все зависит от банка — многие чуть снизили ставку до 20% (раньше могли выдавать кредиты и по 30% годовых).

Допустим, мы хотим купить квартиру на вторичке за 10 миллионов рублей. Два миллиона мы отдаем за первый взнос и берем кредит на 8 миллионов на 20 лет. При ставке в 18,7% ежемесячный платеж по ипотеке составит 127,8 тысячи рублей и за эти годы еще переплатим банку 22 миллиона рублей.

По словам Евгения Яшенкова, после снижения ключевой ставки рынок недвижимости немного оживится.

«Ожидать снижения цен не стоит, я бы сказал наоборот, увеличение спроса приведет к росту цен. Особенно на вторичном рынке, где ипотеки „де-факто“ нет уже почти два года», — рассказал эксперт.

При этом сильного спроса не будет, такая ставка все еще остается для россиян дорогой, отметил Денис Гаджиев.

«Психологическая отметка потребителей находится где-то на границе 12-14%, не выше. Это та цифра, при которой доля ипотеки на рынке начнет расти. Прогноз по снижению до этих границ — вторая половина следующего года, раньше иллюзий лучше не питать. Ну и главное: цены на недвижимость снижаться не будут», — объяснил эксперт в разговоре с MSK1.RU.

В ближайшие месяцы на рынке аренды спрос вырастет на 3-7%, но при этом резкого скачка цен на съемное жилье не будет, добавил Денис Гаджиев. Ситуация начнет стабилизироваться в ноябре–декабре. Если ключевая ставка продолжит снижаться, то аренда квартир тоже подешевеет.

Тем временем в Москве и других крупных городах люди все чаще сталкиваются с такими понятиями, как апартаменты или доли в квартирах. Ранее мы объясняли, чем такая недвижимость отличается от обычных однушек, двушек и трешек.