«Классическая схема рейдерского захвата». Как «Жилищник» забирает себе московские многоэтажки вместе с жильцами

Жители домов на севере Москвы заявили, что «Жилищник» незаконно захватил их дома под управление. Сейчас главные московские коммунальщики занимают доминирующее положение на рынке и продолжают получать дома.

За почти десять лет, после появления «Жилищника», он прочно стал ассоциироваться со всей коммуналкой в Москве. Но у жителей домов есть право выбирать и частные управляющие компании. MSK1.RU разобрался в истории с захватом домов, и оказалось, что «Жилищник» уже давно работает по этой схеме.

Север Москвы — одно из самых излюбленных мест для жизни. Считается, что здесь хорошая экология, но квартиры стоят не так дорого, как в центре или на северо-западе. Хорошевский район даже вошел в топ-10 лучших по версии портала «Домофонд.ру»: там чисто, безопасно и есть инфраструктура для комфортной жизни с детьми.

Недавно в Хорошевском открыли станцию метро «ЦСКА» на Большой кольцевой линии, прямо рядом с одним из крупнейших торговых центров столицы «Авиапарк». Рядом — два крупных зеленых парка. Между ними стоят несколько домов. В одном из таких живут москвичи Сергей и Юлия. Когда они въехали в жилье (это сравнительно новые дома нулевых годов постройки), за содержание дома отвечала частная управляющая компания и всех всё устраивало. Совсем недавно компания сменилась и домом начало управлять ГБУ «Жилищник Хорошевского района». Сергей и инициативная группа жителей дома считают, что незаконно.

Домами наших героев до недавнего времени управляла компания СЭУ «ФС-6». Эта компания досталась дому от застройщика «Мосфундаментстрой-6» сразу после постройки. Так и было почти 20 лет.

Всё началось после того, как из лицензии, которая есть у управляющей компании, были вычеркнуты некоторые дома. Это произошло на основании судебных решений по факту нарушений, совершенных компанией в 2022 году. Формально Мосжилинспекция может это сделать, говорит замдиректора управляющей компании СЭУ «ФС-6» Алексей Самуйлов.

— Мы считаем, что при вынесении этих постановлений были допущены грубые нарушения, — уточнил он. — Часть домов исключили из списка по одной и той же причине, но проблем в домах на самом деле не было. Создается ощущение, что это делалось на скорую руку. Важно учитывать и то, что нас наказали за несвоевременную оплату счетов ресурсоснабжающим организациям. Но по документам мы оплатили всё.

Самуйлов не скрывает, что у компании действительно есть долги и перед поставщиками, и у жильцов в домах перед управляющей компании. Но в общем «дебиторская задолженность превышает кредиторскую», то есть собственники квартир должны компании больше, чем компания своим поставщикам.

В Мосжилинспекции объяснили MSK1.RU, что «Жилищник» управляет домами на основании распоряжения управы Хорошевского района — речь о временных договорах. А лицензия СЭУ «ФС-6» сейчас находится «в стадии аннулирования».

— Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве управляющей организации ООО «СЭУ «ФС-б», ранее осуществлявшей деятельность по управлению МКД, находится в стадии аннулирования за грубые нарушения лицензионных требований, а именно, за наличие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, — сообщили в Мосжилинспекции.

Из 60 домов, которые были прописаны в лицензии управляющей компании СЭУ «ФС-6», пока вычеркнули 21 дом. Среди них и дома наших героев.

Согласно Жилищному кодексу, собственники жилья сами в праве выбирать управляющую компанию — для этого они должны провести собрание. Владельцы квартир в доме голосуют, оставлять ли нынешнюю компанию или, может, поменять ее, если их что-то не устраивает. После того как адреса 21 дома вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители Хорошевского района собрались и решили продолжить работать с этой компанией — протоколы нескольких собраний есть в распоряжении редакции.

Кстати, это абсолютно легально. Если дома вычеркнуты из лицензии, ими всё равно может управлять нынешняя компания. Это следует из решения Верховного суда от 2017 года, в котором объясняется, что у компании всё еще остается право на ведение обслуживающей деятельности — оно не зависит от адресов домов.

— Собственники выразили свое мнение: несмотря ни на что, они хотят работать с нами. Власть и органы местного самоуправления на это вообще не обращают внимание, — заявил Алексей Самуйлов.

19-й дом на Ходынском бульваре — это хорошая монолитная 12-этажка с десятью подъездами, построенная в 2005 году. Там чуть больше 250 квартир. Сразу после того как дом вычеркнули из лицензии СЭУ «ФС-6», жители провели собрание и решили оставить управляющую компанию. Спустя некоторое время на портале ГИС ЖКХ появились протоколы собрания: правда, совсем другого. Его провел «Жилищник Хорошевского района». Местные утверждают, что в реальности никто из жильцов не пришел.

— Это собрание вообще не проводилось, потому что у нас не было объявлений, мы об этом не знали, и все собственники это подтверждают, — поделился с корреспондентом MSK1.RU житель дома Айрат.

Согласно протоколам «Жилищника», именно он стал новой управляющей компанией в доме. Правда, документы опубликованы с замазанными персональными данными — проверить подлинность подписей просто невозможно.

И местные жители, и руководство частной управляющей компании считают, что такие действия не могут происходит без поддержки властей и Мосжилинспекции.

— Это такая классическая схема рейдерского захвата. Есть подложные собрания, есть подложные документы, которые официально регистрируются. Видимо, с учетом того что собственники не очень активно будут участвовать, — добавил Айрат. — Нас фактически поставили перед фактом, что мы сами собственными руками расторгли договор с текущей управляющей компанией, с которой мы на предыдущем собрании, наоборот, подтвердили, что хотим сотрудничать. И сами выбрали ГБУ «Жилищник». А мы этого по факту не делали!

Мы задали Мосжилинспекции вопросы по поводу поддельных протоколов, но не получили на них ответ.

ГБУ «Жилищник» появилось в Москве в 2013 году при поддержке мэра Сергея Собянина. Тогда он говорил о хаосе среди мелких управляющих компаний. Часто в «Жилищник» превращались так называемые ДЕЗы — дирекции единого заказчика. Они в свою очередь начали появляться еще в Советском Союзе, когда страна начала отказываться от ЖЭКов — жилищно-эксплуатационных контор.

Появление «Жилищника» объяснялось попыткой создать единую коммунальную службу в Москве. Собянин говорил и о том, что это поможет эффективнее управлять обслуживанием домов и дворов и позволит рабочим жить в нормальных условиях, а не в подвалах. Хотя, конечно, концептуально «Жилищник» — наследник тех самых ЖЭКов: часто пожилые люди до сих пор обращаются к старому названию.

О том, что «Жилищник» захватывает дома, раньше писали и активисты. В 2019 году координатор организации «Правозащита Открытки» (прекратила работу в России в 2021 году) подробно описала схему, которую мы упоминали вышел. Тогда речь шла о том, что в центре Москвы — Басманном районе — ведется активная работа по передаче домов «Жилищнику».

Судя по всему, эта организация довольно последовательно ведет свою работу. Еще в 2015 году на сайте «Строительство.ру» появился материал с жалобами на некачественное выполнение работ «Жилищником», там же — про планы на захват домов на востоке Москвы. Тогда в интернете активно обсуждали попавший в открытый доступ документ, подписанный префектом восточного административного округа. Из него следует, что в планах было передать 80 % домов под управление «Жилищником». Делом заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба: специальная комиссия вынесла решение, что этот документ нарушает закон.

Но работа по переводу домов под управление «Жилищника» не остановилась. По данным комплекса градостроительной политики Москвы, в столице примерно 225 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. Мы сложили цифры, опубликованные порталом «Домдата», и посчитали, что в общей сложности отделения ГБУ «Жилищник» контролируют порядка 168 миллионов квадратных метров этой площади. После несложных подсчетов получается цифра в 74,5 % площадей, которые находятся под управлением «Жилищника». Формально, конечно, под разными «Жилищниками» — каждый в своем районе. Официальной статистики по этому вопросу нет.

Согласно ФЗ «О защите конкуренции», компания считается доминирующей на рынке при доле от 50 %. Проще говоря, ГБУ «Жилищник» можно считать столичным монополистом. Но передача домов под управление «Жилищника» не прекрещается: по данным источника MSK1.RU, только в САО в 2023 году планируют передать компании более 1000 домов.

По словам заместителя директора СЭУ «ФС-6» Алексея Самуйлова, только жильцы того 21 дома, которые «"Жилищник" забрал у компании», написали более 2000 заявлений в Мосжилинспекцию, префектуру, управу и мэру Собянину. Пока безрезультатно.

Сама компания СЭУ «ФС-6» работает на рынке с 1999 года, последние 15 лет в ней работает и Алексей. Он говорит, что для него это новая ситуация и он не очень понимает, что с этим вообще можно сделать.

— У нас как был жилой фонд на уровне 60 домов, он так и не менялся. Это говорит о чем-то! Я думаю, что всё это время мы четко выполняли требования и правительства, и законодательства, — сказал Алексей.

Хорошевский район всегда отличался своим спокойствием, отмечает Алексей. Он не очень понимает, зачем сейчас «раскачивать ситуацию». Его основная версия — из-за денег.

— У меня нет прямых оснований утверждать что-то другое, но вот причинно-следственная связь дает мне право полагать, что это только для того, чтобы пополнить бюджет, — объяснил Самуйлов.

Редакция MSK1.RU не смогла дозвониться до ГБУ «Жилищник Хорошевского района». Мы отправили запрос с просьбой прокомментировать ситуацию и получили ответ: «Принято».

Что делать, если вы оказались в такой ситуации?

— У собственников есть право оспорить результаты собрания, оспорить протоколы. Если собственники знают, что они ничего не подписывали и не голосовали за смену управляющей организации, необходимо подготовить исковое заявление, уведомить всех собственников, что вы собираетесь оспаривать собрание и подготовить заявление в суд. Дальше в суде доказывать, что собрания не было и его результаты сфальсифицированы, — объясняет Сергеев.

Если выиграть такой суд, то дом вернут предыдущей управляющей компании. Но по факту происходит следующее: пока идут суды, захватчики рисуют новые протоколы и будто бы проводят новое собрание.

— И уже неважно, оспорят собственники то, предыдущее собрание, или нет. Есть новое — его надо опять оспаривать, — говорит Сергеев корреспонденту MSK1.RU.

Еще один вариант — подать в суд на инициаторов собрания и привлечь их к уголовной ответственности за подделку протоколов. Но на практике таких дел возбуждается очень мало, объясняет Сергеев. Дело в том, что сложно установить тех, кто именно подделывал подписи — кто, когда и что кинул в ящик в доме. Поэтому главные инструменты — привлечение общественного внимания СМИ, привлечение местной власти и суды.

Конечно, можно на каждое фейковое собрание проводить свое — настоящее, говорит Сергеев. Однако это огромный труд: каждый месяц собирать всех собственников и проводить голосование, собирать необходимое количество человек.

— Это утопия, такое только в маленьких домах может быть, но они не интересны захватчикам, — говорит юрист.

Сергей Сергеев сам занимается делами, связанными с захватами домов. По его словам, сейчас аналогичная кампания проходит в Красногорске, где удается пока отстаивать интересы жителей. В московском регионе и не только тут действует «команда укрупнять муниципальные управляющие компании и убирать частные».

— Это повсеместно сейчас происходит, это очень серьезная проблема. Юристы бьют в колокола, но ничего сделать особо не могут, — говорит Сергеев.

Ранее MSK1.RU публиковал историю активиста Дмитрия Каменского, который 10 суток отсидел в спецприемнике после конфликта с «Жилищником». Мы также рассказывали вам, какие «Жилищники» считаются худшими в Москве.