«Люди не тянут платежи». Риелтор — о том, стоит ли покупать квартиру и почему аренда жилья в Москве такая дорогая

Центробанк в середине сентября резко повысил ключевую ставку до 12% годовых. Экстренную встречу пришлось провести из-за того, что доллар ранее превысил отметку в 100 рублей. Ипотека по рыночной ставке для большинства людей стала неподъемной, а стоимость на аренду жилья в Москве продолжает расти.

О том, как с очередной экономической трансформацией справится рынок недвижимости и чего ждать дальше, MSK1.RU поговорил с агентом по недвижимости, представителем компании «Макромир» Наталией Варнаковой.

Естественным образом повышение ставки отразилось на рынке недвижимости. Теперь человеку, который планировал взять ипотеку, придется заново оценивать, сможет ли он осилить ежемесячный платеж. По словам эксперта в сфере недвижимости Наталии Варнаковой, сейчас средняя процентная ставка по ипотеке начинается от 15%.

— Если взять среднюю ставку в крупных банках, сейчас это около 15% и выше, — объяснила риелтор. — А у нас подавляющее большинство покупателей вторичного (готового) жилья — ипотечники, — сказала Варнакова в разговоре с MSK1.RU. — Теперь люди просто поняли, что не тянут ежемесячный платеж. Кто-то приостановил покупку квартиры, кто-то принял решение покупать первичку, потому что там работает льготная ипотека с адекватным процентом, а кто-то посчитал расходы и сделал выбор в пользу аренды.

По мнению риелтора, пока рано говорить о том, что «рынок вторичного жилья встал», поскольку сейчас проводятся последние сделки по ипотекам, которые одобрили в сентябре-октябре, то есть до повышения процентной ставки: этот процесс может длиться в течение трех месяцев.

— В октябре проходили последние ипотечники на вторичку. С учетом падения рубля кто-то вытащил доллары из своих карманов, кто-то — последние сбережения, чтобы внести первый взнос, — объяснила эксперт. — Но уже в течение месяца, я думаю, мы увидим серьезное снижение рынка купли-продажи вторичного жилья.

Рекомендация от эксперта: «При такой ключевой ставке покупать жилье стоит тем, у кого есть сбережения, чтобы оплатить стоимость полностью. Другой приемлемый вариант — альтернативная сделка, когда новая недвижимость покупается одновременно с продажей старой».

По словам Варнаковой, большинство клиентов «без денег на руках» в условиях повышенной ставки отказываются от идеи покупки вторичного жилья в пользу первичного. Дело в том, что только на рынке строящейся недвижимости работает программа льготной ипотеки.

Условия госпрограммы позволяют взять льготную ипотеку практически каждому, объяснила эксперт, поэтому спрос на нее космический. Соответственно, покупка первичного жилья становится очень привлекательной для людей с разным кошельком.

По данным «Дом.РФ», за восемь месяцев 2023 года 95% всех ипотечных кредитов на первичном рынке выдали в рамках льготных программ.

— Правда, подводный камень рынка заключается в том, что в месте, где растет спрос, растет и цена, — обратила внимание риелтор. — Поэтому квартира в соседних домах в одном районе может кардинально отличаться, просто потому что в одном доме первичка и покупателей тьма, а в другом вторичка — и желающих платить по 15% нет. Естественно, в первом случае стоимость будет завышена из-за большого спроса.

Кроме того, чиновники уже лоббируют идею прекращения программы. Ее хотят завершить к середине 2024 года. Причина тому — колоссальная разница между льготной и рыночной ставкой, которую государство, по всей видимости, уже не может покрывать.

— Отмена льготной ипотеки, наверное, поможет государству стабилизировать свои бюджеты, но цены на первичное жилье просто рухнут. Это грозит разорением застройщиков, — высказалась эксперт по недвижимости. — Полетит вся отрасль. Покупатели, заплаты которых останутся прежними, не смогут позволить себе ипотеку. Вся строительная отрасль обанкротится: начиная с застройщиков, заканчивая производством стройматериалов.

По мнению специалиста, чтобы отменить льготы, нужно вернуть рыночную процентную ставку на прежний уровень — 8–9%.

Цены на аренду жилья в Москве за последний год очень сильно выросли. Люди, которые пытаются снять квартиру в столице, жалуются, что бюджетных вариантов осталось крайне мало. По оценкам экспертов по недвижимости, по сравнению с прошлым годом цены уже подскочили на 14–15% и продолжают расти.

Риелтор Евгений Яшенков рассказал MSK1.RU, что стоимость на аренду в Москве увеличивает строительство новых жилых комплексов высокого класса. Однако есть и более простое объяснение.

— Всё упирается в деньги. — считает Наталия Варнакова. — Снимать жилье людям было гораздо выгоднее, чем брать в ипотеку. К примеру, если аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить, допустим, 50 тысяч рублей в месяц, то платеж по ипотеке этой же квартиры даже при выплате 20% первоначального взноса обойдется в районе 100 тысяч рублей в месяц. Не все могут каждый месяц по такой сумме вытаскивать из кармана.

В связи с этим, по словам женщины, люди ринулись снимать квартиры, но рынок аренды ограничен, а значит, на оставшиеся варианты цены будут повышаться.

Ранее мы рассказывали, как изменилась стоимость аренды жилья в Москве за последние месяцы, и объясняли, что еще повлияло на повышение цен. Также MSK1.RU спросил у экономистов, для чего нужно повышение ключевой ставки и как это поможет рублю.