«Спрос на покупку падает». Почему дешевеет вторичка в Москве и Санкт-Петербурге и что будет дальше

В 2024 году рынок недвижимости преподнес сюрприз: цены на вторичное жилье в Москве и Санкт-Петербурге начали снижаться. В столице за февраль цена квадратного метра подешевела на 0,7% — до 327 000 рублей, хотя годовой рост составил 5,7%. В то же время цены на новостройки в столице выросли на 3,5%, достигнув 331 000 рублей за квадратный метр. Стоимость квадратного метра вторичного жилья в Санкт-Петербурге упала на 0,7 %.

В целом за последний год недвижимость на вторичном рынке крупных городов России подорожала на 10%, с наибольшим ростом цен в Казани, Омске и Ростове-на-Дону. Максимальная разница в стоимости между вторичной и первичной недвижимостью наблюдается в Сочи, Краснодаре и Нижнем Новгороде.

Реальная цена жилья осталась на прежнем уровне. Иллюзия падения стоимости возникла из-за того, что часть квартир в объявлениях изначально были выставлены дороже, теперь цена стала ближе к реальности, считает член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.

— На самом деле никакого снижения нет. «Яндекс» смотрит на цены в объявлениях и, исходя из этого, делает выводы. Дело в том, что рынки Москвы и Санкт-Петербурга наиболее конкурентные, и поэтому очевидно, что они начинают быстрее реагировать на те тенденции, которые происходят. А тенденции простые. У нас сегодня очень большое количество объявлений с завышенными ценами. Это не цены реальных сделок статистику показывают, а именно цены в объявлениях, — рассказал специалист.

По словам эксперта, цены в объявлениях начали снижаться, потому что из-за роста ключевой ставки взять ипотеку стало сложнее, а инфляция снизила покупательскую способность населения. Соответственно упал и спрос. В результате продавцы переоценили свои квартиры. Многие выставляли квартиры по завышенным ценам, что не соответствует реальному спросу.

— При растущем рынке, когда цены поднимаются, покупатели начинают уже приобретать по этим завышенным ценам. А вот когда спрос прекращается, то переоцененные объекты недвижимости, начинают приводить к адекватным рыночным ценам. Вот сегодня этот процесс идет, — добавил он.

Барсуков прогнозирует, что в ближайшие месяцы цены на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге снизятся сильнее.

— В марте, я думаю, еще зафиксируют где-то процентик. Но это не означает, что цены реальных сделок падают. Они какими были, условно, в ноябре, такими и остались. А всё остальное — это цены в объявлениях.

Риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков, в свою очередь, отмечает, что снижение цен наблюдается, но лишь в некоторых сегментах недвижимости.

Специалист добавил, что на текущий момент определить, как долго продлится эта тенденция, невозможно.

— Никто никогда не может точно сказать, как долго будет продолжаться тот или иной тренд на рынке. Если брать ситуацию в прошлом, то это продолжалось крайне непродолжительное время, достаточно быстро снижение останавливалось, рынок выравнивался и заходил на новый виток роста, — добавил риелтор.

Оба эксперта сходятся во мнении, что ожидать снижения стоимости первички не стоит.

Тенденция снижения стоимости недвижимости может распространиться и на другие регионы России, считает Константин Барсуков.

— На мой взгляд, в целом, по всему российскому рынку, наверное, какая-то такого рода переоценка есть. Вот можно банально глянуть, там по декабрю месяцу, например, у нас «Домклик» по всей России 112 тысяч за квадратный метр показывал среднюю цену по объявлениям. А если взять их цифры по реальным, по практическим сделкам, среднюю на декабрь, то 102 тысячи. Получается, что по всей России есть разрыв между ценой в объявлениях и реальной стоимостью, — отметил Барсуков.

Аналогичной точки зрения придерживается и Евгений Яшенков.

— Здесь есть прямая связь. Тренды столичные, как правило, до регионов докатываются с временным опозданием, но, как правило, докатываются. Некоторая коррекция цен на вторичку в регионах может быть, — добавил риелтор.

С одной стороны, снижение цен на вторичку может привести к увеличению предложений на рынке аренды. Некоторые владельцы квартир, не сумевшие продать недвижимость, могут переориентироваться и сдать жилье. С другой стороны, из-за ограничения программ льготной ипотеки аренда стала более привлекательным вариантом для многих людей, которые планировали купить квартиру. Это может привести к снижению спроса на покупку жилья и, как следствие, к росту спроса на аренду, рассказал Константин Барсуков:

— Может подрасти цена аренды. Есть два тренда — те люди, которые с продажи квартиры снимают из-за нестабильной ситуации на рынке и начинают сдавать жилье в аренду. Они, соответственно, пополняют предложение. При этом есть люди, которые не купили квартиры по ипотеке. Они ушли на депозит, сказали, слушайте, да я лучше буду на депозит эти деньги держать, чем за ипотеку платить.

Риелтор Евгений Яшенков также считает, что снижение стоимости аренды жилья маловероятно.

— Сейчас я наблюдаю, что цены на аренду растут. С одной стороны, ну да, всё логично, если у нас квартиры дорожают, спрос падает, то аренда растет. А сейчас у нас наоборот. Получается, что сейчас вторичка дешевеет, но вроде бы ее же должны покупать те, кто арендует, но этого не происходит. Те, кто арендует, продолжают арендовать, и цены на аренду у нас растут. А вторичка при этом дешевеет, — заключил эксперт.

Ранее MSK1.RU считал, сколько средний россиянин должен работать без трат на еду, чтобы приобрести жилье, автомобиль и оплатить обучение ребенка в университете.