«Чтобы не лопнул пузырь». Эксперты — о нагнетании паники и разговорах о дефиците жилья

К 2026 году произойдет рост числа банкротств среди застройщиков в России, заявил президент Национального объединения строителей Антон Глушков. По его словам, регионы показывают крайне неравномерные результаты: наибольшие риски банкротства застройщиков наблюдаются в городах-миллионниках, таких как Омск, Челябинск и Волгоград. Эти города испытывают дефицит спроса и низкую выручку от продаж.

В 2024 году застройщики из миллионников заработали 3,1 триллиона рублей, при этом 1,7 триллиона рублей пришлись на Москву и 423 миллиарда рублей — на Санкт-Петербург. Более стабильная ситуация также наблюдается в Сочи и Екатеринбурге.

Менее оптимистичны эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Они называют строительство в числе самых проблемных отраслей России и предрекают, что вал корпоративных банкротств может начаться уже во втором квартале 2025 года.

Почему застройщики вместо того, чтобы отказаться от ненужных объектов и снижать цены на квартиры, упорствуют, начинают говорить о дефиците, резком росте цен? Кому выгодна паника на рынке? Эти вопросы MSK1.RU адресовали экспертам.

— Девелоперы нагнетают панику, чтобы не допустить падения цен на недвижимость. В условиях экономической неопределенности они заинтересованы в поддержании высоких цен, — объясняет ведущий аналитик финансовой компании AMarkets Игорь Расторгуев. — Создание ощущений дефицита жилья или нестабильности на рынке побуждает покупателей торопиться с покупкой из-за страха от еще большего роста цен или их резкого скачка в будущем. Это стимулирует спрос и позволяет девелоперам сохранить, а порой и увеличить цену квадратного метра.

— За прошлый год цены на новостройки подскочили на 17%. Это выше, чем официальная инфляция. Когда начнут снижать?

— Девелоперы, как правило, не заинтересованы в снижении цен на недвижимость, потому что это может негативно сказаться на их доходах и финансовых обязательствах. Понижение стоимости недвижимости угрожает рентабельности их проектов и может привести к финансовым трудностям — например, невозможности покрыть кредиты или расходы на строительство. В таких условиях девелоперы, создавая тревожную атмосферу, и заставляют покупателей действовать быстро, что позволяет им продавать объекты по более высокой цене.

— Я не могу сказать, что девелоперы нагоняют панику, — говорит профессор МГСУ, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. — В профессиональных обсуждениях звучит тревога, но это и понятно — долгий период высокой стоимости фондирования существенно влияет на все сферы бизнеса, особенно капиталоемкие. А для массового потребителя, допускаю, застройщики прибегают к испытанному маркетинговому ходу: успей купить, пока не подорожало.

Кроме того, ситуации могут носить региональный характер. Если в регионе два крупных застройщика и один приостанавливает работу, то да, возникает резкое сокращение предложения. Это и подпитывает эмоции потенциальных клиентов, для которых ипотека сегодня недоступна по финансовым соображениям.

— На рынке гигантский переизбыток предложений: не продано почти 78 миллионов квадратов. Почему застройщики, чтобы спастись от банкротства, просто не заморозят ненужные проекты?

— Процесс строительства обладает высоким уровнем инертности. Нужно понимать, что от идеи, от первых действий по согласованию площадки до сдачи дома новоселам проходит 3–4 года. Остановить строительство, создав недострой, нарушить обязательства как перед муниципальными властями, так и перед покупателями — значит серьезно подорвать деловую репутацию и доверие клиентов.

Девелоперы не свернули радикально новые проекты, но учли снижение спроса. Если в 2025 году в эксплуатацию планируется ввести 46 миллионов квадратных метров, то в 2026 году — 36 миллионов.

— Нет никакого дефицита недвижимости, нет дефицита жилья. Есть застройщики- монополисты и cвязанные с ними чиновники, которые заставляют людей приобретать ненужное некачественное жилье по чудовищно неадекватно высокой цене, — жестко оценивает основатель девелоперской компании «Тоннэжкс Груп» Василий Лавров. — Разумеется, эта афера последних двадцати лет делалась с декларацией самых благих намерений. Защита дольщиков, улучшение жилищных условий для нуждающихся и прочее. Цель при этом была — вздуть запредельно цены, увеличить объем ненужного продукта и погнать всех в нужном направлении. С рынка ушло 90% средних и малых застройщиков и подрядчиков. Получилась монополия. И цены выросли в три раза.

— В Москве недвижимость дороже лондонской и парижской, а в Сочи скоро будет почти московской. Но почему по таким неадекватно высоким ценам продолжают покупать?

— Обывателю деваться некуда, поскольку в стране есть единственная твердая валюта — «квадратный метр внутри МКАД».

Многоквартирные бараки — единственный способ сбережения накоплений. При этом до четверти этого актива стоит пустым — его купили, чтобы просто разместить свободные деньги. Потому что разместить в промышленности, в IT, в любой живой сфере экономики страны — невозможно. Для этого надо иметь живой фондовый рынок. Но такого в стране нет. И средний класс исправно «тащит» свои кровные в ненужные квадраты на 37-м этаже «реноваций».

Но всё кончается. Пузырь надут до предела. Пора нагонять страх, чтобы не лопнул. И вот — «дефицит», «снижение темпов строительства» и другие проповеди. От заинтересованных лиц.