Ситуацию изменит только реновация? Эксперты — о том, что творится с рынком недвижимости в Москве

Рынок вторичного жилья в Москве столкнулся с нехваткой предложения, из-за чего цены держатся в узком диапазоне, а спрос продолжает снижаться. Аналитики отмечают эти тревожные тенденции. Что на самом деле скрывается за этой «стабильностью» и чего ждать покупателям и продавцам?

По данным агентства «Миэль», в июне количество выставленных на продажу квартир увеличилось всего на 1%, такой скромный прирост удерживает рынок на уровне 36–37 тысяч объектов уже несколько месяцев. Владельцы жилья не спешат продавать свои квартиры, а покупатели вынуждены выбирать из очень ограниченного числа вариантов.

При этом цены почти не меняются: едва заметные колебания в пределах 1% в месяц практически неощутимы. Правда с начала 2025 года небольшие изменения всё же привели к росту стоимости жилья в среднем на 2% по округам. На фоне инфляции и банковских ставок такой рост выглядит очень скромным.

Главная причина затишья на рынке — это то, что владельцы квартир не хотят продавать их дешево и ждут, когда цены снова вырастут.

«Ключевая особенность сезона — стабильный дефицит. Количество вторичных квартир в продаже не растет уже полгода, и именно это удерживает ценовой уровень. Многие продавцы не спешат расставаться с объектами, создавая „пружину“ скрытого предложения», — объяснил управляющий директор агентства «Миэль Сущёвский» Александр Москатов.

Некоторые надежды на увеличение количества объектов в продаже эксперты связывают с наступлением эффекта от покупки жилья в рассрочку. За последнее время сформировался определенный объем жилья, которое покупали со сравнительно небольшим взносом и отсрочкой платежа. Есть вероятность, что часть таких собственников не сможет полностью расплатиться и тогда эти квартиры снова выставят на продажу, что увеличит общее количество предложений.

«В последние недели уровень авансов на 30% ниже среднегодового. Это тревожный сигнал», — объясняет Александр Москатов.

Ситуация на рынке новостроек тоже оставляет желать лучшего. В первой половине 2025 года в России заключили 227 137 договоров долевого участия (ДДУ) — это на 28% меньше по количеству лотов, на 27% по площади и на 15% по выручке, чем за тот же период в 2024 году. При этом цены в ДДУ за год выросли в среднем на 16,5%, а средний чек — на 18%. Площадь проданных квартир увеличилась всего на 1,2%.

На вторичном рынке Москвы за это же время зарегистрировали 63,85 тысячи сделок, причем самым активным месяцем был март — тогда оформили больше 12 тысяч сделок. По данным Центробанка, на 1 июня по России оставалось непроданным около 70% строящегося жилья. В Москве дела обстоят немного лучше: за полгода раскупили 47% квартир в новостройках.

Влияние на структуру рынка недвижимости способна оказать реновация старого жилого фонда.

«Безусловно, текущий рыночный тренд демонстрирует выраженное смещение спроса в пользу новостроек. Однако в долгосрочной перспективе до 2030 года ключевым драйвером изменений на рынке вторичного жилья станет масштабная реструктуризация существующего жилого фонда. Москва вступит в фазу активной реновации, когда значительные массивы физически и морально устаревшего жилья, в первую очередь типовые панельные серии советского периода и ветхие здания, будут замещены современными жилыми комплексами», — говорит президент Национального объединения строителей Антон Глушков.

Стоимость жилья на вторичном рынке в текущем году, по оценкам экспертов, продолжит стагнировать из-за высоких процентных ставок по ипотеке.

Увеличение числа сделок с недвижимостью вряд ли произойдет раньше 2026 года, и то только если инфляция замедлится, а кредитная политика станет мягче. Но по-настоящему рынок оживится, когда ипотечные ставки упадут до 12–13% годовых или появятся новые госпрограммы поддержки. Что касается цен, то их выравнивание между новостройками и вторичным жильем может начаться лишь после завершения льготных ипотечных программ, которые пока действуют до 2030 года.