«Средняя стоимость в пределах ЦАО достигла исторического максимума». Два миллиона за квадрат: эксперты — о ценах на новостройки в центре Москвы

Средняя цена «квадрата» в новостройках Центрального округа Москвы официально перешагнула важный психологический рубеж в 2 миллиона рублей. Это уже не точечные предложения в элитных домах, а усредненная стоимость по округу. Мы обратились к экспертам рынка недвижимости, чтобы разобраться: почему цены в ЦАО продолжают уверенный рост, какая динамика прослеживается в последние месяцы и, главное, что ждет стоимость квадратного метра в сердце столицы в обозримом будущем.

Средняя цена квадратного метра в ЦАО впервые достигла 2,0 млн ₽/м², показав за год рекордный рост на 33–34%, констатирует руководитель агентства недвижим «Каждому по квартире» Карина Дерябина. При этом рынок первички в ЦАО сильно сегментирован.

«Сейчас сложился следующий порядок цен: массовый сегмент внутри ЦАО варьируется в пределах 0,9–1,3 млн ₽/м². Например, у станции метро „Таганская“ средняя стоимость в первичке составляет около 1,2 млн рублей за квадрат, — рассказала MSK1.RU эксперт. —  В ряде элитных кварталов цены доходят до 3 миллионов рублей за метр и выше».

Эксперты по столичной недвижимости не скрывают, что среди новостроек в ЦАО выросла доля элитного жилья.

«Самый значительный ежегодный рост цен наблюдается в новостройках классов премиум и люкс. Например, новостройки класса deluxe увеличили свою стоимость на 22,3%, достигнув средней цены в 3,2 млн рублей за квадратный метр. А самая дорогая сделка зарегистрирована по цене 4 млрд рублей», — рассказала MSK1.RU руководитель агентства «Империя хоумстейджинга» Светлана Сомонова.

Основной причиной скачка цены квадрата в Центральном административном округе столицы аналитики называют резкое сокращение предложения на рынке.

«За последние несколько лет строительство новых жилых комплексов уменьшилось в два раза, что создало еще больше дефицит предложений. Средняя стоимость квадратного метра в пределах ЦАО достигла исторического максимума», — подчеркивает в разговоре с MSK1.RU генеральный директор АН «Кремлевские ключи» Сергей Бычков.

Помимо ключевой проблемы дефицита, на рынок первички в ЦАО действует и целый набор других драйверов роста.

«Инвестиции из зарубежных активов перетекают в дорогие лоты в Москве, застройщики увеличивают издержки на строительство и имеют возможность закладывать свои расходы в цену квадрата. Плюс сокращается количество стартов новых проектов в ЦАО, что ведет к удорожанию недвижимости», — рассказала MSK1.RU предприниматель, управляющий партнер инвестиционного агентства недвижимости Altum Capital Юлия Ермилова.

Высокие цены на новостройки в ЦАО зафиксированы в районах, которые отличаются уникальным сочетанием истории, престижа и удобства. Именно эти характеристики повышают привлекательность локаций для покупателей, что напрямую отражается на стоимости жилья.

«Самым дорогим районом Москвы по стоимости квадратного метра в новостройках является Тверской, где средняя стоимость достигает 3,34 млн рублей за квадратный метр. Этот район обладает огромным потенциалом для инвестиций, привлекая покупателей с высоким уровнем дохода и ищущих идеальное сочетание удобства и престижа», — сообщила Светлана Сомова.

Цифры говорят сами за себя.

«Тверской район — 3,5 млн за квадратный метр на элитке. Арбат, Якиманка, Хамовники, Пресненский — 1,6–2,5 млн рублей за квадрат по проектам бизнес-плюс, премиум и делюкс», — поделилась Карина Дерябина.

«Это связано с ограниченным предложением и отсутствием стартов новых проектов», — объясняет Юлия Ермилова.

Относительно доступные предложения стоит искать в Таганском и Басманном районах. Правда, даже эти «бюджетные» ценники красноречиво напоминают, что понятие демократичной стоимости в центре столицы носит весьма условный характер.

«Самые дешевые квадратные метры в ЦАО в Красносельском районе — от 600 тысяч за квадрат. Далее Басманный — от 700 тысяч рублей и Таганский — от 800 тысяч», — рассказала Юлия Ермилова.

«Замоскворечье представляет собой наименее затратный выбор для приобретения жилья в новостройках ЦАО Москвы. При средней стоимости квадратного метра около 1,8 млн рублей этот район идеально подойдет тем, кто ищет выгодное вложение в недвижимость в центре Москвы», — считает Светлана Сомонова.

Если говорить о вторичке в центре Москвы, то здесь ситуация спокойная — эксперты отмечают, что цены стабильны и не совершают резких скачков.

«Вторичный рынок практически не показал роста за прошедший год, в ЦАО по-прежнему ограниченное количество ликвидных лотов в продаже, — говорит Юлия Ермилова. — Тем не менее средняя цена за квадратный метр превышает миллион руб. Замоскворечье, якиманка, Хамовники — самые притягательные для покупки жилья районы».

Однако эта стабильность неоднородна: в то время как спрос сконцентрирован в престижных локациях, общая тенденция по округу — скорее на снижение.

«В целом по „старой“ Москве вторичка растет заметно слабее и в ряде центральных районов снижается с начала года. Это Хамовники, Мещанский, Красносельский, Замоскворечье, Тверской, — акцентирует Карина Дерябина. — При этом сегмент элитной вторички в центре держит высокие уровни: средний ценник элитного готового жилья в Москве — 1,4 млн ₽/м², Хамовники — вплоть до 2,0 млн ₽/м². То есть „верх“ вторички в топ-локациях ближе к премиальной первичке».

Значительное влияние на стоимость «вторички» оказывает отделка, которая может существенно увеличивать цену квадратного метра в центре Москвы.

«Допустим, средняя рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в Центральном административном округе составляет около 40 млн рублей. Профессиональный хоумстейджинг увеличивает скорость продажи и увеличивает стоимость квартиры примерно на 8%, то есть разница составляет примерно 3,2 млн рублей», — делится секретом Светлана Сомонова.

Цены на новостройки в центре Москвы растут уже несколько лет, и эксперты выделяют несколько причин, почему эта тенденция продолжится.

1. Недостаток нового строительства: За последний год было запущено всего восемь новых проектов в ЦАО, большинство из которых представляют собой небольшие клубные жилые комплексы. Такое сокращение объемов предложения поддерживает высокие темпы роста цен.

2. Развитие инфраструктуры: Планируется строительство новых деловых центров, парков и транспортных узлов, что сделает проживание в ЦАО ещё более привлекательным.

3. Высокое качество застройки: Современные объекты часто оснащаются уникальными элементами комфорта, такими как кинотеатры под открытым небом, детские центры и арт-пространства, что существенно повышает их инвестиционную привлекательность.

«Основные драйверы роста связаны с дефицитом земли, высоким спросом и развитием инфраструктуры. Покупатели могут ожидать постепенного увеличения цен, особенно в наиболее привлекательных проектах, расположенных вблизи исторических районов и ключевых инфраструктурных объектов», — рассказала Светлана Сомонова.

Схожую тенденцию продолжения роста цен отмечает и эксперт по недвижимости Карина Дерябина, но добавляет важный нюанс.

«Из-за высокой доли премиума в новых проектах средняя по ЦАО в первичке будет держаться высоко. При текущих условиях возможен рост 5–10% за год, который будет обусловлен структурой — больше дорогих стартов, а не удорожанием каждого лота», — объясняет эксперт.

Участники рынка столичной недвижимости единогласны в одном: предпосылок к снижению цен на новостройки в центре столицы — нет.

«В ЦАО не предвидится снижения цены квадратного метра, так как растет спрос на сегмент делюкс, плюс нет большого количества запланированных стартов строительства. Да и сметы застройщиков не дешевеют», — анализирует Юлия Ермилова.

«Если на стоимость лотов в других районах Москвы влияет ставка Центрального банка и ипотечные ставки, то ограниченное количество предложений позволяет сохранять высокую стоимость и перспектив снижения не наблюдается», — резюмирует Сергей Бычков.

• Россиянам грозит дефицит новостроек и рост цен на жилье: когда пора подумать о покупке.

• «Боль, тоска и унижение»: в Москве подорожали съемные однушки — рассказы арендаторов и прогнозы экспертов

• Каждая седьмая — в ипотеку? Заммэра ответил, как город будет распродавать квартиры в реновационных кварталах.

• В России могут запретить продавать микроквартиры по семейной ипотеке. Что будет с ценами — отвечает эксперт.

• Подешевела только в трех городах. Аналитики рассказали, как изменились цены на аренду квартир в ближайшем Подмосковье.