«Там, где обстрелы, перебои со светом и водой, цены упали сильно». Что происходит на рынке недвижимости Крыма

Спрос на жилье на полуострове упас с конца мая из-за проблем с топливом, электричеством и безопасностью, а себестоимость строительства из-за этих же причин быстро растет. При этом нет ситуации, чтобы шла тотальная распродажа жилья за бесценок, как здесь говорят, кто хотел, уже давно уехал. Подробности — в материале журналиста MSK1.RU из Крыма.

От отсутствия туристов в Крыму грустят не только владельцы отелей и гостевых домов. Курортники, которые решили не ехать на полуостров летом 2026 года из-за вполне понятных проблем с топливом, подачей электроэнергии и безопасностью, серьезно повлияли и на рынок крымской недвижимости.

«Не приехал отдыхающий — не приехал покупатель», — констатируют в местных агентствах недвижимости. Многие гости в отпуске не просто наслаждаются морем и солнцем, а параллельно присматривают себе квартиру или домик у моря для «теплой пенсии» или для инвестиций — сама сделка может состояться и позже, ведь сегодня они без проблем проходят дистанционно. К концу сезона вкладывают в квадратные метры заработанные на туристах деньги и местные отельеры — кто-то расширяет бизнес, кто-то инвестирует, кто-то улучшает собственные жилищные условия. Но в этом году в Крыму из-за провального сезона о вложениях отельеры не говорят — выжить бы. Поэтому и на рынке недвижимости вынужденная пауза.

Спрос упал, в первую очередь, на новостройки вдоль всего Черноморского побережья — инвестиционная привлекательность довольно похожих комплексов апартаментов сейчас выглядит не настолько очевидной, как еще прошлым летом, ведь владельцы этих апартаментов не получили ожидаемый уровень дохода в нынешнем сезоне и вкладываться в новые объекты пока не видят смысла.

«Уже с июня изменился портрет покупателя квадратных метров на полуострове — это не житель материковой части страны, как прежде, а местный, крымчанин, причем, в основном, ориентированный на вторичный рынок. Ему не нужны земельные участки, так как себестоимость строительства сильно выросла, увеличились сроки стройки, поэтому продажа земли становилась. Ему не сильно нужны новостройки — застройщики не спешат увеличить скидки, к тому же нужно еще вкладываться в ремонт, а в сегодняшней ситуации с топливом и электричеством это долго и затратно. Поэтому спрос на объекты упал где-то до 30 процентов, но вторичный рынок жив — цены в центральных районах Крыма на нем снизились, привлекая покупателей», — говорит Николай Митянов, руководитель Крымского Фонда недвижимости.

По словам Митянова, если же говорить про города, например, курортного направления, то там ценник на недвижимость вообще никаким образом не поменялся, просто скидочка у застройщиков стала чуть-чуть больше. А вот в северной части Крыма, где обстрелы происходят чаще, поэтому со светом и водой очень тяжело, цены упали сильно — жители региона, у которых есть возможность, стремятся перебраться ближе к большим городам в центре полуострова, но эта недвижимость не находит покупателей даже по такому низкому ценнику.

«Владельцы готовых квартир могут и подождать своего покупателя, а вот застройщикам нужно продавать объекты, в которые вложены миллиарды рублей. Только вдоль Южного берега Крыма сейчас в активной продаже 33 жилых комплекса разного уровня комфортности, а покупатель пока не спешит», — говорит Николай Митянов.

«Сейчас застройщики, особенно те, кто находится на этапе строительства, попали в большой шторм. Но штормит российский рынок недвижимости в целом, а не только наш отдельный полуостров. Вот недавно проходил форум недвижимости „Движение“ в Сочи, в зале сидели около 5000 человек — девелоперы, застройщики со всей России. И ведущий спросил: „Кто из застройщиков за последние два года в целом по компании получили прибыль?“ И руку никто не поднял. Речь о том, что есть проекты удачные, на которых застройщик заработал, есть проекты неудачные, но в целом получается ноль», — говорит Алексей Рачков, собственник компании в сфере недвижимости «Причал-82», специалист, глубоко разбирающийся в реалиях крымского рынка.

«А что такое проект? — продолжает эксперт. — Он делается несколько лет: 2–3 года разрабатывается площадка, согласовывается много-много документации, потом только начинается строительство жилищного комплекса, а затем, если продается, начинаются продажи — это еще 2–3 года. То есть проект занимает где-то 6 лет. Это в лучшем случае. И в итоге может оказаться, что спустя 6 лет прибыли ноль. А учитывая, что по всей России сегодня настроено большое количество одинаковой недвижимости и покупательский спрос просел, начались ощутимые трудности с продажами. Где-то пытаются подтолкнуть продажи скидкой или бонусами, где-то просто не могут дать скидку, потому что выросла себестоимость. И Крым в такой же ситуации, только с дополнительными местными проблемами: дефицитом топлива, перебоям с электричеством, вопросами безопасности. Но падение спроса к недвижимости по всем побережьям — Южному, Восточному, Западному — мы начали наблюдать еще в ноябре прошлого года. К февралю этот тренд мы зафиксировали, а к лету он усугубился».

Застройщики сейчас испытывают сложности на всех побережьях крымского полуострова, прежде всего из-за удорожания себестоимости строительства.

По словам эксперта, пока еще не подросли стройматериалы, но работа строительной техники уже обходится дороже. Из-за перебоев со светом используется много генераторов, которые тоже нужно заправлять. Уже подорожал битум, необходимый для строительства.

«Как ни крути, себестоимость будет только подниматься. Поэтому и речи не идет, что цена на квадратные метры будет становиться ниже. Просто некуда. Многие наши клиенты полагают, что застройщики обнаглели — ставят высокие цены и ждут, когда цена упадет. У меня было 25 проектов на Южном берегу, для которых я делал аналитику финансовой модели, то есть определял экономику проекта. Поэтому я прекрасно понимаю, из чего складывается цена квадратного метра», — говорит Рачков.

Действительно, глядя на предложения в новых жилых комплексах Большой Ялты и Большой Алушты — самых лакомых на рынке Крымской курортной недвижимости, кажется, что за такие деньги апартаменты останутся пустовать. Но, хоть с прошлого ноября в сегменте премиум-недвижимости полуострова наблюдается спад спроса, продажи не очень бодро, но идут. Вероятно, покупатели понимают, за что они платят.

«Допустим, строится 30 тысяч квадратных метров, есть себестоимость строительства и, в зависимости от уровня комплекса, она не может быть ниже 160 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас, наверное, уже выше, возможно, под 200 тысяч», — объясняет как формируется стоимость квадратного метра на побережье Ялты эксперт Алексей Рачков.

«Земли на Южном берегу нет, поэтому любой земельный участок стоит от миллиарда рублей, а нужно еще согласовывать документацию, подводить коммуникации, нанимать проектные организации. В Крыму всё непросто. Допустим, мы продаем квадратный метр за 400 тысяч рублей, с них нужно заплатить 22 процента налога. Затраты на маркетинг и агентские услуги — еще 10%. В сложных комплексах застройщики закладывают до 10% скидки на менее ликвидные апартаменты. Итого в сумме 42 процента, которые застройщик не заработает. Прибавляем 50% на стройку и получаем 92 процента на расходную часть. Я, конечно же, считаю грубо, есть много нюансов. Остается сколько? Всего 8 процентов. Вот и вся прибыль. А теперь разделим ее на четыре-пять лет, пока осуществляется проект. Получится лишь два процента в год! Хорошо, пусть застройщику остается больше — 15%. Разделим их на четыре-пять лет — получится всё равно очень мало. Так зачем мне строить? — говорит эксперт.

Ответ на этот вопрос, оказывается, есть.

«Затем, что ценник сегодня выставляется в 550 тысяч рублей за квадратный метр. И выше. У нас в Ялте в мае вышли на старт продаж 4 объекта — средний чек 550 тысяч рублей за квадрат. Это всегда была цена первой линии, а эти жилые комплексы сильно не на первой линии, скорее, были же к Южнобережному шоссе, и до моря путь приличный. И покупают. Хотя есть клиенты, кто приходит к нам и говорит: „Что за дела, ценник как в Москве, я подожду пока цена упадет“. Приходится много часов объяснять всю систему ценообразования, чтобы стало ясно — падать некуда. Все сложности, которые застройщики сейчас испытывают в Крыму, будут только способствовать росту цен», — говорит Рачков.

«Пошью костюм с отливом и в Ялту!» — мечтал герой Савелия Краморова из «Джентельменов удачи». Джентельмены, покупающие апартаменты в курортных комплексах Крыма, имеют не один десяток костюмов, недвижимость премиум-класса в Ялте — роскошь, а не необходимость. Но и такие покупатели привыкли считать деньги.

«И тогда появляется рынок „вторички“, которую владельцы когда-то приобретали в новостройках по цене 150-300 рублей за квадратный метр. На „вторичке“ сейчас нужно продавать — вот они и выставляют квартиру по 300–350 тысяч рублей за квадрат, в хороших комплексах — по 500–600 тысяч рублей. И у застройщика снова возникают сложности с продажами, потому что на рынок выводится недвижимость, приобретавшаяся с целью спекуляции. И получается, что у застройщика 300 квартир сейчас в продаже, а на вторичном рынке — 100. И они где-то на 100 тысяч рублей за квадрат ниже, а иногда за эти же деньги уже и с хорошим ремонтом. Так какой смысл мне идти к застройщику? Поэтому, я думаю, что рынок может измениться в сторону „вторички“: достойных объектов хватает, а гнаться за новым не всегда правильно, — объясняет эксперт крымского рынка недвижимости Алексей Рачков.

«Вторичка» выходит на передний план и в сегменте не курортной недвижимости полуострова, которую назвать эконом-вариантом язык не поворачивается.

«Спрос на квартиры на вторичном рынке ощутимо вырос. Это видно по числу предложений и сделок в Симферополе, а также в Симферопольском районе, которые являются показательными для всего полуострова, исключая курортную недвижимость», — рассказывает Николай Митянов, руководитель Крымского Фонда недвижимости.

«Сегодня сами владельцы продают квартиры значительно дешевле, чем застройщик. Разница может достигать 2–2,5 миллионов рублей за сопоставимую локацию и площадь. Для понимания: цена у застройщика на однокомнатную квартиру с черновой отделкой в новостройке, в среднем, 7,5–7,6 миллионов рублей. Да, он предложит скидку, но она будет в пределах 7–8% — это прямо очень хорошая скидка. А хозяин будет продавать точно такую же квартиру за 6,5 миллионов рублей с новым ремонтом и бытовой техникой, в которые вложено еще от полутора миллионов. Поэтому интерес ко вторичному рынку очевиден, и покупать сейчас квартиры на нем выгодно.

«Из-за особенностей нашей нынешней жизни — перебоями со светом и топливом — очень сильно просел рынок аренды жилья, например, месячная плата за однокомнатную квартиру с ремонтом упала с 45 тысяч рублей до 30 тысяч», — объясняет Николай Митянов.

«С рынка начали уходить много владельцев жилья, которое покупалось именно под сдачу: посуточно или на длительный срок. Раньше, приобретая „однушку“ и рассчитывая, что ее можно будет сдавать в аренду за 45 тысяч рублей в месяц, срок окупаемости квартиры был в районе 11 лет. А с упавшим ценником на аренду время окупаемости растягивается, и многие ищут более выгодные варианты для инвестирования средств», — говорит эксперт.

Но почти у всех участников крымского рынка недвижимости нет панических настроений. Интерес к полуострову большой, жить здесь мечтают многие, и ситуация обязательно изменится, как только удастся решить проблемные вопросы. Полуостров с 2014 года прошел не один кризис, и после каждого цены на недвижимость шли вверх.

«Накапливается покупательский спрос, а потом происходит некая, скажем так, эйфория, из-за того, что все наладилось. И эта позитивная эмоция выливается в сделки», — объясняет Алексей Рачков, работающий на рынке премиальной недвижимости полуострова много лет.

«Это было в 2014-м году, в 2018-м году, в 2022-м, это было после пандемии, когда мы два месяца сидели в офисе, смотрели друг на друга и на пустую Набережную Ялты, которую видели такой впервые в жизни. И думали: как жить дальше, что делать и сколько это продлится? Но прошло два месяца, люди привыкли к этой ситуации, у нас так рванул рынок, что разгребли вообще всё. Жилищные комплексы, которые совершенно не пользовались спросом, потому что были на удалении от города, распродались на 100 процентов. Люди прятались и выбирали что-то отдаленное — поменялись потребности и изменился рынок. Сейчас в Крыму новые трудности, и застройщики, конечно, испытывают сложности, а покупатели пока откладывают поездки, откладывают отпуск, откладывают покупки. Но не все. Есть те, кто наоборот, пользуется ситуацией», — говорит Рачков.

Действительно, первый шок уже прошел, и из мертвого рынок крымской недвижимости стал «выздоравливающим». И хоть процесс пока идет медленно, он уже начался.

«Наши телефоны в начале июня замолчали, но через две недели начались звонки: „Куплю минус 30 процентов“. Все понимают, что происходящее сейчас на полуострове — это временные трудности и спрос вернется. Когда многие страны закрываются для наших граждан, у нас остаются два региона у Черного моря с развитой инфраструктурой — это Сочи и Большая Ялта. В Сочи сегодня выходят достойные проекты от 1 миллиона 200 тысяч за квадратный метр в среднем, и этих проектов совсем чуть-чуть. И, при всем уважении к уровню их качества, на Южном берегу Крыма жилищные комплексы сильно выигрывают и по цене, и по локациям — это чистый пляж, заповедник, хвойные леса, пальмы и никакой железной дороги вдоль всего побережья.

Поэтому скидки «минус 30», да и вообще скидки почти никто не дает, особенно в новых проектах, которые только вышли на рынок. В комплексах, построенных год-два назад, какие-то скидки возможны, но незначительные. Собственники говорят: сезон нам сорвали, это очевидно, но, значит, продадим потом.

Вот у нас клиент инвестировал средства и купил пять квартир в одном комплексе по 270 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас цена за него — 300–330 тысяч рублей. Он говорит: «Ну хорошо, уступлю, дам скидку, получится, что я ничего не заработал — чуть-чуть попользовался и вернул те же деньги, — не вижу смысла. Лучше подожду, пока снова не вырастет цена». И он прав, цена вырастет, ведь хороших земельных участков под строительство на Южном берегу нет. Это и определяет спрос. Аналогичная ситуация и на рынке типовых новостроек, где стоимость квадратного метра далека от высоких цен на курортную недвижимость», — говорит Рачков.

«Наверное, недели три была тишина, люди присматривались к ситуации, ждали. Сейчас опять все продажи идут, но, может быть, процентов на 10 меньше, чем обычно, то есть, говорить о полной остановке рынка нельзя. Но он будет падать до тех пор, пока не найдут способы решения текущих сложившихся проблем. А после этого, как всегда, после большого падения, ожидает стремительный рост спроса на недвижимость. Ценник резко вырастет, и те, кто сейчас успели купить либо по скидке хорошей от застройщика, либо вторичку по самой низкой цене, будут в выигрыше», — считает Николай Митянов.

«Если говорить про реакцию рынка, то я вспоминаю взрыв Крымского моста, когда все были так шокированы, что на два месяца все просто остановилось. Или объявление мобилизации, кажется, 26 сентября — у нас сделка сорвалась очень большая прямо в этот день. И два месяца, до конца ноября, ничего не происходило. Сейчас я вижу похожую ситуацию — два месяца затишья, а потом всё пойдет как обычно. И уже начинает: позавчера мы продали квартиру, апартамент, за 50 миллионов рублей. Пришел покупатель и сказал, что он живет сегодня. Так что в Крыму все скоро наладится. А вот если мы возьмем общероссийскую ситуацию, о которой я говорил, она через два месяца не закончится — проблему перенасыщения рынка так быстро не решить, — говорит Алексей Рачков.