Снесут всё и построят нечто новое? Разбираемся, что станет с «Красными Холмами» на Павелецкой после реновации

В центре Москвы, неподалеку от шумного Павелецкого вокзала, «торчит» комплекс «Красные Холмы» — один из символов столичного бизнеса 2000-х. Времена меняются, и сегодня комплекс, а вместе с ним и арендаторы офисных и торговых помещений «застыли» в ожидании реконструкции.

Как стало известно от источников MSK1.RU во властных структурах, если гостиницу и Дом музыки трогать пока не собираются, то все остальные сооружения с весьма странными башенками и арками ждет реновация. Разбираемся, что же ждет этот объект, какие инвестиции нужны, каким станет новый комплекс.

Вице-президент Союза московских архитекторов и сооснователь архитектурного бюро «Мезонпроект» Илья Машков рассказал MSK1.RU, что изначально на эскизах проект «Красных Холмов» был одним, а когда его построили, здания стали выглядеть так, как мы это видим сегодня, — «не очень».

«Строители построили не то, что было на эскизах, — говорит архитектор Илья Машков. — Проект был очень хорошим — арки, аркады, радиусные балконы. При должной реализации это всё могло бы красиво смотреться. Тектоника (зрительное качество) изначального проекта была богатая, а вот качество материалов уже оставляет желать лучшего. Кроме того, при реализации важные детали проекта, увы, не были выполнены».

По его словам, всё было сделано из дешевых материалов, из керамогранита.

«И уже сейчас можно увидеть, как розовый экстерьер зданий неравномерно выцветает, пошел пятнами. Всё это значит, что реализован хороший проект был плоско и дешево», — добавляет архитектор.

Справедливости ради, «холмы» на Павелецкой — не единственный остров архитектурного разочарования. В Москве подобные здания можно встретить на Краснопресненской набережной в районе Трехгорки, на проспекте Мира и в других местах.

Само название «Красные Холмы» отсылает к историческому названию этой местности. Еще в XIX веке здесь располагались склады и фабрики, а позже — жилые дома для рабочих. В 1990-е годы район начал меняться: старые здания сносили, а на их месте вырастали современные офисные центры. И как бы там ни было, но комплекс из зданий различных форм и размеров считается первым в Москве культурно-деловым центром международного уровня. Более того, «Красные холмы» некогда считался одним из первых проектов, который задавал новый стандарт качества для бизнес-недвижимости.

Находится комплекс на Космодамианской набережной, на стрелке между Москвой-рекой и Водоотводным каналом. Внушительный комплекс расположен всего в нескольких минутах ходьбы от Павелецкого вокзала и является — как бы там ни было — одной из визитных карточек делового района Замоскворечье. Его строительство стало частью масштабной трансформации района, который из промышленной зоны превращался в деловой и культурный хаб.

Комплекс «Красные Холмы» включает в себя 34-этажную гостиницу Swissôtel Красные Холмы, 25-этажный бизнес-центр Riverside Towers, Международный дом музыки, конференц-центр Swissotel, арт-галерею и прочую торговую недвижимость. Когда-то это был даже один из самых престижных адресов для аренды офисов. И это понятно: локация весьма выгодна — есть удобный выезд на Садовое кольцо, относительная близость к ТТК и набережным Москва-реки, а до кольцевой станции метро «Павелецкая» — каких-то 5–10 минут пешком.

«Красные Холмы» построили, или, иронически выражаясь, — «понастроили», в 1996–2009 годах. Создавали комплекс при участии турецкой компании Enka и правительства Москвы.

Отель Swissôtel открыли в 2005 году, и он стал одним из самых высоких в городе. Сам комплекс «Красные Холмы» сейчас принадлежит Enka. Среди других активов собственника в Москве — несколько коммерческих зданий в центральных районах, а также жилые комплексы в Подмосковье. Есть сведения, что компания участвовала в проектах редевелопмента промышленных зон, преображая их в современные бизнес-центры и ЖК. Другие активы Enka по всему миру включают различные строительные и инвестиционные проекты.

Комплекс на Павелецкой еще с самого начала вызывал разноречивые недоумения. Критические рецензии характерно назывались вроде «Высотка комплекса „Красные холмы“ заслонила всё Замоскворечье». В 2008 году министр культуры России Александр Авдеев подвергал резкой критике всех, кто допустил, например, строительство отеля в составе комплекса. По его мнению, постройка разрушила ландшафтную панораму Красной площади и не исключала в будущем сноса здания.

Позднее в сообществе «Москва • Новости» во «ВКонтакте» упоминалось, что с самого момента строительства комплекс «Красные Холмы» критиковали за «бесчеловечное» уродование архитектурного облика Москвы.

Источники MSK1.RU в кругах застройщиков сообщают, что «Красные Холмы» ждет существенная реновация. Причем работы могут начаться уже в 2025–2026 годах. Перед этим, в 2023–2024 годах, власти и собственники объявляли прямо или косвенно через так называемых инфлюэнсеров о планах реконструкции комплекса на Космодамианской набережной.

Известно, что реновация должна затронуть бизнес-центр — его перестроят. А вот гостиница Swissotel и Дом музыки пока останутся такими, какие есть. В целом гостиница и Дом музыки, по мнению архитекторов, можно считать вполне «терпимыми» в актуальной обстановке нынешней весьма разноликой Москвы.

Динамичная высотная башня отеля построена в так называемом contemporary style, а Международный дом музыки воплощает стиль хай-тек. При этом офисное сооружение и торговые блоки, по задумке, это, так сказать, воскресшая из небытия память о былой дореволюционной Москве. Владилен Красильников, соавтор комплекса «Красные Холмы», считал, к примеру, что доминанта на Павелецкой восполняет утраты замоскворецкой панорамы, подобно снесенной колокольне Симонова монастыря.

2025-й год может стать для «Красных Холмов» переломным. По сообщениям инсайдеров, собственник и власти рассматривают перспективу масштабной реконструкции комплекса. Причины: здания, построенные более 20 лет назад, уже начинают критически устаревать. При этом конкуренция на рынке офисной недвижимости растет, а это значит, для востребованности объект нуждается в хорошенькой модернизации.

В профессиональной среде уже ходят разговоры, что проектом реновации «Красных Холмов» будет заниматься одно из ведущих архитектурных бюро столицы. Ожидается, что работы начнутся в 2025–2026 годах.

Авторы новой концепции предлагают убрать все башенные и арочные элементы, характерные для архитектуры капиталистического романтизма. Предварительно известно, что произойдет обновление фасадов, будут модернизированы внутренние помещения и улучшена инфраструктура. Часть офисных площадей могут перепрофилировать под коворкинги или даже апартаменты.

Наиболее вероятный проект вида (рендеры) нового бизнес-центра публиковал во второй половине 2024 года Telegram-канал «Недвижимость инсайды». Мы можем увидеть, что новая концепция бизнес-центра демонстрирует более строгие формы без башенных и арочных элементов, сглаженные и довольно стандартизированные «приятные» формы. В то же время это может усреднить экстерьер до невыразительности.

В то же время Telegram-канал «Стройки — и точка» публиковал еще одну архитектурную концепцию будущего делового центра, который может появиться в рамках реконструкции «Красных Холмов». На этом рендере новая постройка имела растопыренные во все стороны «крылья».

«Общая площадь комплекса после завершения работ составит 168 809 кв. м», — писал «Стройки — и точка».

Между тем, по последней информации, проект футуристичного бизнес-центра, который, как утверждалось, рассматривали к строительству, скорее всего, воплощен не будет.

Итак, несмотря на планы реновации, «Красные Холмы» в целом продолжают жить в обычном режиме. Какого-то массового съезда арендаторов не наблюдается, а сам комплекс по-прежнему остается одним из самых востребованных офисных центров в деловом сердце столицы. В то же время, если планы по реновации подтвердятся официально, «великий исход» арендаторов может ускориться.

Сегодня, по концепции мэра Сергея Собянина, Москва — это город-выставка, город-бутик. Поэтому архитектор Илья Машков думает, что здания в итоге будут преображены все-таки в надлежащий вид. Но, как говорится, время покажет…

Ранее мы рассказывали, что знаменитый дом-книжку на Новом Арбате тоже скоро снесут, а на его месте построят что-то новое.