«Разочарование от сверхожидания». Что будет с ценами на квартиры в подмосковных городах, куда пустят метро

В ближайшие два-три года в Подмосковье цены на недвижимость могут вырасти на 30% из-за строительства там в будущем метро. Об этом MSK1.RU рассказал риелтор и основатель агентства недвижимости Евгений Яшенков.

Риелторы и эксперты в сфере недвижимости рассказали MSK1.RU, что в ближайшие годы будет с рынком недвижимости из-за продления подземки за МКАД, в каком городском округе выгоднее брать квартиру и есть ли гарантия, если станции всё же не построят.

По словам члена Российской гильдии риелторов Константина Барсукова, динамика роста цен в районах, которые обозначили власти, действительно будет. Но всё зависит от конкретики чиновников.

«Основной рост цен происходит не после заявления, а после того, как появляются конкретные карты метро, где написана конкретная точка и конкретные сроки, — объяснил Барсуков. — В этот период динамика становится более заметной. Но опять же вопрос, как это всё будет сделано в итоге, будут ли подземные ветки тянуть или это будет какое-то другое соединение с метро, например как с МЦД. Поэтому сейчас мы не увидим никаких скачков. А когда появится точка „вот здесь будет метро“, то уже могут возникнуть локальные изменения».

Как объяснил эксперт, люди могут рвануть покупать квартиры в тех местах, где чиновники обещают построить новые станции метро, но рынок недвижимости их не поддержит.

«Одно дело — сказали, другое — сделали. Сейчас я бы рекомендовал не обращать внимания на отдельные заявления, — добавил Константин Барсуков. — И исходя из этого делать свой выбор, потому что, грубо говоря, сегодня купишь в каком-то городе, а там только через 7 лет построят метро. За это время уже продашь эту квартиру и купишь другую».

Член Российской гильдии риелторов уточнил, что говорить, какой из городских округов станет перспективнее для покупки недвижимости, сложно. Всё зависит от множества нюансов. Он напомнил, что запад дороже севера. А север дороже, чем восток.

Эксперт по недвижимости Наталья Перескокова уточнила, что рынок недвижимости начинает меняться задолго до фактического открытия станции метро. Но здесь важно разделять несколько этапов.

«Первый импульс может возникнуть уже после официального подтверждения проекта, когда понятны маршрут, сроки и планы по строительству, — рассказала Перескокова. — Наиболее устойчивый рост начинается, когда проект переходит из категории обещаний в категорию „реально реализуемое“. То есть утверждена документация, начались работы и появилась строительная площадка. Нужно смотреть не на рекламные заявления застройщиков, а на статус проекта».

Появление станции метро может и негативно сказаться на районе. По словам Перескоковой, влияет на это большой пассажиропоток, перегруженные дороги, дефицит парковок и шум.

«Нужно понимать, что и сама станция метро не решает проблему транспортной доступности, если к ней сложно добраться. Для большинства покупателей наиболее привлекательной считается квартира, до которой можно комфортно дойти пешком за 10–20 минут, — добавила эксперт. — На стоимость недвижимости ведь влияет большое количество факторов. Поэтому сравнивать Красногорск, Химки, Балашиху, Мытищи, Ленинский округ и Одинцово исключительно по будущему метро некорректно».

Наталья Перескокова рассказала, что не стала бы выбирать какой-либо из городских округов Подмосковья только из-за обещаний чиновников построить там станцию подземки.

«Должна быть относительно доступная цена входа, подтвержденное развитие инфраструктуры, понятный спрос на аренду или перепродажу, — объяснила Перескокова. — Вместе с тем важно сказать, что цена на квартиры может расти и из-за метро. А может одновременно расти весь рынок недвижимости. Корректнее сравнивать динамику конкретных районов и сопоставлять ее с динамикой рынка Москвы и области за тот же период».

При этом обещания застройщиков, некоторые из которых уже предлагают купить квартиру рядом с будущем метро, могут оказаться обманчивы.

«Само упоминание будущей станции метро в рекламе не означает, что покупателю гарантировано ее появление, — считает эксперт. — Поэтому я бы рекомендовала очень внимательно смотреть, на каком основании застройщик говорит о станции. Если станция находится только на уровне планов или перспективных схем, воспринимать ее как существенный объект инфраструктуры и платить за квартиру исключительно за счет будущего я бы не советовала».

Старший партнер агентства недвижимости Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказал, что в ожидании строительства метро цены чаще растут выше, а после открытия падают.

«Потому что наступает некоторое разочарование от сверхожидания. К примеру, такое мы сейчас наблюдаем в Бирюлеве, где цены сейчас раздуты в ожидании метрополитена больше, чем следует, — объяснил Смирнов. — Метро имеет значительное влияние на решение арендаторов и для покупателей экономсегмента. Поэтому, естественно, в таких популярных городах Подмосковья, как Химки, Красногорск, Мытищи подскочат цены».

Эксперт считает, что в цене на недвижимость вырастет Балашиха. Как объяснил Смирнов, там может сработать «эффект низкой базы». То есть может произойти ситуация, когда впечатляющий рост какого-то показателя (например, количество сделок, площади построенных объектов или спроса) в прошлом периоде был очень низким. Именно поэтому даже небольшое увеличение дает большой процентный рост.

«Скорее всего, цены начнут подниматься, когда появятся планируемые места под заложение станций. Пока нет конкретики, не будет роста цен», — добавил Смирнов.

По словам Сергея Смирнова, появление метро в подмосковных городах повлияет на рынок недвижимости граничащих с ними окраинных районов столицы.

«Тут надо смотреть на количество свежего фонда в этих городах, пока более всего, мне кажется, это может сказаться на Химках, потому что город всегда был интересен даже для миграции москвичей в более свежий фонд, а метро только повысит интерес. Тем более что метро еще обещано в соседнем районе Куркино», — добавил Смирнов.

Риелтор Евгений Яшенков сравнил заявления Собянина с новостями о строительстве Троицкой линии метро — последним проектом одной из самых длинных веток подземки. Тогда же люди начали массово покупать недвижимость неподалеку. На основании этого можно предположить, что продление других линий в сторону области даст такой же эффект.

«В меньшей степени рост цен коснется Одинцова, Химок, Красногорска, которые и так считаются дорогими частями пригорода, — объяснил Яшенков. — Понятно, что метро — не вся городская инфраструктура, которая тоже влияет на рост цен. В первую очередь логистика определяет качество жизни горожан. Если бы был такой рецепт, по которому все риелторы знали, что нужно вкладываться именно в эти квартиры, а не другие, то все бы они выросли в цене. Но не обязательно покупать именно такую квартиру».

Эксперт предупредил, что на новости о продлении метро за МКАД многие застройщики и риелторы будут спекулировать, чтобы привлечь больше клиентов. Но важно следить за новостями, сверяться с градостроительными планами и прицениваться, действительно ли откроют в обещанные сроки.

«Нельзя сказать, что Красногорск, который уже почти как район Москвы, не востребован. Нельзя сказать, что Одинцово или Химки остаются невостребованными. Вот о Балашихе, например, в меньшей степени можно об этом сказать, — уточнил эксперт в сфере недвижимости. — Все-таки это восток, который считается непрестижным направлением, если сравнивать с тем же Одинцово».

Ранее MSK1.RU писал, зачем власти решили продлить линии метро в Ленинский округ. Также мы вспомнили, какие линии власти уже ранее обещали продлить в Подмосковье. Также мы показывали схемы, где в Подмосковье появятся новые станции метро. За всеми актуальными новостями по этой теме следите в нашем сюжете.