Аномалии российского рынка недвижимости: чем меньше покупают, тем больше строят и дороже продают. Для кого?

Жестоко трясет российский рынок недвижимости. Бесстрастно свидетельствуют об этом данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), которую ведет госкорпорация «Дом.РФ».

Строится у России сейчас почти 120 миллионов квадратов жилья (и это, естественно, без учета ИЖС). Из них основная масса сконцентрирована в двух регионах: Московском (27 миллионов) и Петербургском (10 миллионов). Кстати, по темпам строительства Санкт-Петербург обогнал даже Краснодарский край (8,3 против 6 миллионов квадратов).

Ровно год назад в России жилья строилось почти на 12,7 миллиона меньше. То есть это те проекты, которые девелоперы запустили в разгар кризиса. И, надо сказать, зря запустили.

Почти 79 миллионов квадратов жилья в России либо вообще не распроданы, по данным ЕИСЖС, либо по ним даже не открыты продажи!

В Москве 56% строящегося жилья не распродано или даже не продается, в Московской области — 54%. В Ленинградской области такого жилья 74%, в Санкт-Петербурге — 59%, а в Краснодарском крае вообще 76%.

Стоимость квадратного метра в целом по России ЕИСЖС оценивает уже в 180 тысяч, в том числе в Санкт-Петербурге — 241 тысяча (плюс с начала года почти на 22 тысячи), а в Москве — 353 тысячи (с начала года рост почти на 35 тысяч).

В Московской области с начала года квадрат подорожал почти на 15 тысяч рублей, в Ленинградской области — на 14 тысяч, а в Краснодарском крае — на 7 тысяч. Ну по нынешним меркам это, можно сказать, копейки.

Неудивительно, что большинство россиян хотят экономить.

Больше половины строящихся квартир в России (1,3 из 2,4 миллиона) однокомнатные, средняя площадь не более 45 квадратов. Да уж, в таких клетушках не очень-то будешь думать о демографии, еще и вспоминая, сколько отвалил за жилье.

А что будет твориться с российским рынком недвижимости в 2025 году? Этот вопрос MSK1.RU адресовал экспертам.

— Ипотечная нагрузка для большинства россиян неподъемная. Свыше 30% на тело кредита и еще в виде страховки и комиссий, доходит до 43%, — говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ FAM Properties. — Думаю, на этом фоне спрос на жилье после осеннего оживления (сказался отложенный спрос после летнего затишья) снизится.

— Но кто-то ведь ипотеку даже без льгот всё равно берет?

— Рыночная ипотека останется инструментом для тех, кто приобретает элитное жилье, кто нашел удачный вариант и хочет купить срочно. А также для тех, кто, к примеру, получил наследство и хочет его реализовать, продав квартиру в одном месте и улучшив свои жилищные условия в другом.

— В России почти 80 миллионов квадратов нераспроданного жилья в новостройках. Продавать его как?

— Со снижением спроса меняется и структура сделок. С 5–10% в портфеле застройщика в начале года объемы продаж в рассрочку выросли до 35% уже, а в 2025 году могут достичь 60–70% сделок.

Девелоперы упрощают условия рассрочки: до 8 лет вместо двух максимальных, 10–15% первоначального взноса вместо 50% и т. д. Банки также будут заинтересованы договариваться с застройщиками о сотрудничестве напрямую, чтобы обеспечить портфель по выдаче.

— В классах бизнес и выше каких-то серьезных просадок не наблюдается и наблюдаться не будет, потому что там сделки, как правило, проходят без привлечения заемных средств, — рассуждает эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. — Так что на высокобюджетное жилье мы вполне можем увидеть дальнейший рост цен в пределах росстатовской инфляции.

— Но это очень узкий сегмент. Квартиры площадью больше 100 квадратов — это лишь 2% рынка. А что будет с оставшимися 98%?

— В 2025 году расти ценам попросту некуда, потому что платежеспособного спроса с такими ставками по ипотеке и витающей в воздухе перспективой роста ключевой ставки до 23% годовых уже в декабре банально нет.

Об этом же, кстати, говорят показатели продаж: снижение год к году чуть ли не на 30%. Предположительно, до момента, когда Центробанк все-таки начнет снижать ключевую ставку, ценник может снизиться еще на 5–7%, а до момента, когда ставка станет адекватной, то есть до 2026 года, — на все 10%.

— Огромный массив нераспроданного нового жилья не показатель того, что люди бросились скупать вторичку, потому и цены вырастут?

— Сам декабрь вызывает определенный ажиотаж — это традиционно самый насыщенный месяц для рынка, когда масса покупателей стремится закрыть жилищный вопрос до конца года по понятным «психологическим» причинам. Но перспектив для роста цен на вторичку прямо сейчас нет абсолютно никаких.

То есть в декабре может возникнуть либо небольшой рост средней цены, либо снижение просто остановится.

— Скорее всего, рынок будет находиться в стагнации весь 2025 год и только постепенное снижение ключевой ставки может ему помочь, — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — Хотя в данный момент количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке на уровне 2023 года и пока нет никакой паники.

— Каким образом девелоперы собираются распродавать миллионы невостребованных квадратов?

— На первичном рынке будет расти доля рассрочек, хотя рассрочка никак не сможет заменить ипотеку. В данный момент есть проблема, связанная с рассрочками, — это их срок. По закону можно выдавать рассрочку на срок не более до ввода в эксплуатацию дома, то есть на 4–5 лет не получится. А чтобы рассрочка была аналогом ипотеки, то нужна рассрочка на 5–7 лет, так как в данный момент средний срок погашения ипотеки — это 7–8 лет с учетом процентов.

В ближайшее время, думаю, мы увидим обновление в законе по выдачи рассрочек, так как это должно помочь девелоперам справиться со сниженным спросом после отмены льготных программ.

При этом, я ведь замечу, льготные программы ипотеки полностью тоже не отменили. Есть семейная ипотека и IT-ипотека, которая действует во всех городах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

— Но не все ведь подходят под критерии льготных программ. А такой вариант, как привлечь покупателя снижением цен, девелоперы пробовать не собираются?

— Девелоперы не будут снижать цены, так как им приходится продавать не по полной цене квартиру, а в рассрочку, а это риски и минимальное пополнение эскроу-счетов, которое может увеличить процентную ставку по проектному финансированию.

А клиенты с наличными сейчас идут на вторичный рынок, так как у них нет финансовой выгоды на первичном рынке. Да и риски сейчас выше, потому что многие боятся, что из-за отсутствия продаж и высокой финансовой нагрузки по кредитам девелоперы могут обанкротиться.

— Заградительными ставками ипотечного кредитования Банк России добивается своей цели: рынок жилья «остывает». На мой взгляд, тенденция сохранится и в первой половине 2025 года, — объясняет профессор МГСУ, президент СРО РАО Кирилл Кулаков. — Государственные программы льготного кредитования действовали достаточно долго для того, чтобы экономически активная часть населения смогла улучшить жилищные условия.

— Значит, пора ценам падать?

— Отнюдь. Себестоимость строительства сегодня достаточно высока, и маржа застройщиков за это время уже сократилась. Так что, скорее всего, падения цен как тенденции мы не увидим. Но зато потенциальные новоселы могут следить за акционными предложениями. По всей видимости, крупные девелоперы будут активнее использовать их.

— Ну а что вы посоветуете тем семьям, которым нужно срочно решить жилищный вопрос?

— Копить деньги. Столь выгодных ставок по депозитам тоже не было два десятка лет, так что впереди год накопления ресурсов.