Пришло время вкладывать во вторичку? Что будет с ценами на готовые квартиры и стоит ли в них инвестировать

Несмотря на высокие ипотечные ставки и падение спроса на новостройки, стоимость квартир на первичном рынке недвижимости не падает. В мае 2025 года снижение медианных цен по сравнению с апрелем зафиксировано лишь в 9 из 132 районов Москвы. Риелторы из других регионов также регулярно сообщают о подорожании квадратных метров.

«10–15-процентное падение цен на квартиры [в новостройках] в масштабах страны возможно в случае сценария полноценного циклического кризиса. Или отмены всех льготных программ, включая семейную ипотеку», — заявил изданию «Газета.Ru» эксперт по фондовому рынку «Града Капитал» Кирилл Селезнев.

Он добавил, что сейчас можно наблюдать только локальное снижение цен в некоторых городах, которое связано с проблемами у застройщиков.

В апреле 2025 года доля вторичного жилья в общем объеме ипотечных кредитов резко выросла, впервые за полгода превысив 50%. По данным «Коммерсанта», такой рост связан с несколькими факторами: снижением ставок, запуском семейной ипотеки на вторичку в некоторых регионах и новыми правилами господдержки, из-за которых льготные кредиты на новостройки стали менее доступными. Эксперты прогнозируют, что доля вторичного рынка в ипотеке продолжит увеличиваться.

«Несмотря на рост сделок, количество предложений на вторичном рынке за последние пару месяцев не сократилось. В среднем цена 1 м² на вторичном рынке за год выросла на 11,5% и составила 352 тысячи рублей. А с начала этого года — снизились на 1%», — сообщил MSK1.RU основатель агентства недвижимости MOD Estate Денис Гаджиев.

Эксперты говорят, что квартиры на вторичном рынке можно также рассматривать как инвестицию — в дальнейшем получать прибыль от сдачи и продажи в будущем по более высокой цене.

«Новостройка на Садовом кольце по цене будет уступать вторичке на Патриарших, так как локация играет большую роль. Многие хотят жить в модных местах центра города, чтобы вся инфраструктура была в пешей доступности», — сообщил «Циан» со ссылкой на специалистов Apple Real Estate.

Также многое зависит от статуса дома: некоторые объекты являются самостоятельными брендами и только за это имеют наценку в аренде. Плюс влияют видовые характеристики, ремонт и техническое оснащение квартиры.

«Поэтому нельзя точно сказать, что квартира в новостройке или на вторичном рынке принесет вам больше денег. Нужно учитывать все параметры и смотреть цены в локации у конкурентов», — посоветовали эксперты.

По данным «Авито Недвижимости», в среднем по России квадратный метр жилья на вторичном рынке стоит 135 тысяч рублей за м^2.

Дешевле всего квартиры продают в Брянске (78 тысяч рублей за м²), Смоленске (79 тысяч рублей за м²), Астрахани (82 тысячи рублей за м²), Ульяновске (83 тысячи рублей за м²), Липецке (89 тысяч рублей за м²), Твери (90 тысяч рублей за м²), Калуге (91 тысяча рублей за м²), Иванове, Рязани и Ярославле (92 тысячи рублей за м²) и Ижевске (93 тысячи рублей за м²).

Дороже, чем в других городах России, обойдется вторичное жилье в Санкт-Петербурге (220 тысяч рублей за м²), Сочи (296 тысяч рублей за м²) и, естественно, Москве (423 тысячи рублей за м²).

Для сравнения: небольшую двушку площадью 47 м² в Брянске в среднем можно купить за 3,6 миллиона, а в Москве такое же жилье обойдется уже в 19,9 миллиона рублей.

«В Москве жилье в 1,5 раза дороже, чем в Санкт-Петербурге. А в Санкт-Петербурге оно примерно на 70–75% дороже, чем в среднем городе-миллионнике. Оба разрыва постепенно сокращаются. В 2019 году жилье в Москве было почти в 2 раз дороже, чем в Северной столице. Разрыв „Петербург — миллионники“ тогда же был не 70%-м, а двукратным», — поделился руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. 

Риелторы говорят, что покупатели по-прежнему интересуются вторичным жильем так же, как и год назад. Чаще всего люди ищут двухкомнатные квартиры (33%), на втором месте — однокомнатные (29%), а на третьем — трехкомнатные (20%). Сильнее всего интерес вырос в Кемерове (+21%), Москве и Новосибирске (+16%), Иванове (+15%), Липецке (+11%), Санкт-Петербурге (+9%), Брянске (+8%), а также в Омске и Иркутске (по +5% в каждом).

Что касается Москвы, то здесь время хайповых инвестиций в квадратные метры прошло. В какую недвижимость вкладывать деньги в столице, чтобы потом получать прибыль, — в отдельном материале.