Время хайповых инвестиций прошло. В какую недвижимость в Москве теперь выгоднее вкладывать деньги

В Москве покупка квартиры как инвестиция сейчас приносит доход от аренды всего 3-7% годовых. Такие данные предоставили MSK1.RU аналитики агентства «Этажи Прайм». Сам по себе арендный бизнес не слишком выгоден, поэтому важно учитывать и возможный доход от будущей продажи квартиры, если цены вырастут. Но есть определенные критерии для удачных инвестиций. Подробнее — в этом материале.

Столичный рынок по-прежнему предоставляет привлекательные возможности для инвесторов, особенно в долгосрочной перспективе.​ Период хайповых инвестиций, когда можно было брать практически любую недвижимость на старте продаж и продавать его с доходностью от 20-30% на финальной стадии готовности, остался позади.

«И теперь вновь успех инвестиций зависит от правильного выбора объекта под конкретную стратегию инвестора и срок вложений», — считает директор федеральной компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Если говорить про относительно долгосрочные инвестиции, когда объект покупают и какое-то время сдают в для получения пассивного дохода, то здесь нужно обратить внимание на районы с высоким арендным спросом.

«Это локации, расположенные рядом с крупными бизнес-кластерами, такими как Беговой, Савеловский и Аэропорт, они отличаются стабильным спросом на аренду», — говорят в «Этажи Прайм».

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этих районах составляет от 65 тысяч до 104 тысяч рублей в месяц, а цена за квадратный метр — от 385 тысяч до 472 тысяч рублей.

«Сегодня инвесторам стоит особенно внимательно подходить к выбору объекта для покупки. Одной из оптимальной стратегией для инвестиций в Москве остается покупка квартир в недавно сданных новых проектах, вышедших на рынок в последние месяцы», — советует коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Застройщики активно предлагают скидки, рассрочки и субсидированные ипотечные программы: из-за высокой ставки им невыгодно держать готовые квартиры на балансе, что создает для покупателей возможность зайти на рынок на более выгодных условиях, уверен Белокуров. Еще одна инвестиционная тактика — подбор подходящего объекта на старте продаж. На этом этапе девелоперы охотно идут на скидки. Кроме того, это возможность выбрать интересный проект еще до активного роста интереса к нему со стороны остальных потенциальных покупателей.

При выборе инвестиционной квартиры важно оценивать транспортную доступность и ее вариативность — наличие разных маршрутов до метро, МЦД или центра города. Если покупка квартиры планируется для сдачи в аренду, имеет смысл обратить внимание на районы с развитой социальной инфраструктурой, близостью к университетам.

«Интересны для инвестиций перспективные районы с развивающейся инфраструктурой, где планируется строительство новых станций метро или развитие транспортной инфраструктуры, такие как юго-западный, западный, северо-западный и северный административные округа», — уточняют эксперты «Этажи Прайм».

Также стоит обратить внимание на бывшие промышленные зоны, которые проходят через процесс реновации и комплексного развития территорий. Один из самых привлекательных в перспективе 10 лет — район Печатники.

Отдельно стоит отметить районы, где есть дефицит новостроек. Но здесь важно на старте приобрести квартиру с хорошим дисконтом и контролировать вывод на рынок новых проектов, которые могут создать дополнительную конкуренцию.

«При покупке квартиры на ранних этапах строительства (например, на стадии котлована) можно рассчитывать на рост стоимости объекта на 15–30% к моменту сдачи дома», — уверена директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Квартиры бизнес-класса могут показать рост до 40%. Но, если раньше это была буквально массовая история, то теперь доля объектов с высокой доходностью на фоне ограниченного спроса стала ниже, поэтому выбирать объект для инвестиций надо тщательнее.

Особо привлекательно выглядит сейчас сегмент элитной недвижимости в Москве, который менее зависим от ипотеки и демонстрирует активный рост. За первые месяцы 2025 года объем сделок с элитными новостройками увеличился почти на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Сейчас многие инвесторы параллельно с квартирами рассматривают варианты в сегменте коммерческой недвижимости. Там цена может быть не намного выше, чем за квартиру, но дать хороший профит при сдаче в аренду.

Еще один важный момент — это правильная оценка своих финансовых возможностей и выбор инструмента покупки, поскольку в одних случаях инвестору выгоднее взять квартиру в рассрочку, в других — заплатить всю сумму и получить хороший дисконт от застройщика.

По данным Российской гильдии риэлторов, ситуация на локальных рынках городов в первом квартале 2025 года в 34 городах выражена в виде того, что спрос на недвижимость в принципе снизился, в 11 городах — остался на уровне прошлого квартала, в 5 городах — вырос.

Наибольшее падение спроса (30-50%) отмечено в Ступино Московской области, Воронеже, Нижнем Новгороде, Кирове, Сочи, Кургане, Красноярске и Железногорске Красноярского края, Омске, Томске, Хабаровске и Петропавловске-Камчатском.

Большое падение произошло не только в малых городах, но и на крупнейших локальных рынках. Гораздо лучше себя «чувствовали» в первом квартале рынки жилья в Ялте, Севастополе и Перми, тут рост спроса от 10 до 20%. Города Московской области Наро-Фоминск, Ногинск, Подольск, Орехово-Зуево также продемонстрировали увеличение спроса (10-30%). Разновекторную ситуацию со спросом показали представители риэлторских компаний из Москвы, Калининграда, Новороссийска. Одни риэлторы отмечали прирост сделок, другие — падение.

По данным аналитиков, цены на рынке многоквартирного жилья за 1-й квартал снизились в 14 городах, «удержались» в 29 городах. Причем с учетом и тех, где спрос значительно «просел». Максимальные цены на жилье наблюдаются традиционно в столице, уровень средних массового сегмента в Москве на вторичке и первичке составляет 300 — 403 тысяч рублей за квадратный метр. В Сочи цены — 300 — 360 тысяч рублей за квадратный метр, они фактически приближены к столичному региону.

В Салехарде ЯНАО — 180 — 250 тысяч рублей за квадратный метр, в Хабаровске, Владивостоке, Петропавловске-Камчатском и Елизове, а также в Южно-Сахалинске 160 — 230 тысяч рублей за квадратный метр, причем максимальный уровень зафиксирован на Сахалине. В большинстве городов цены держатся на уровне 120 — 150 тысяч рублей за квадратный метр. Уровень цен фактически такой же, как и в четвертом квартале прошлого года.

О том, как в Москве и Подмосковье изменился рынок аренды жилья после «квартирного бума», можно узнать из отдельного обзора.