Продать невозможно — пузырь лопнул? Неужели непомерно раздутые цены на жилье стали падать?

Дешевле уже не будет — так много лет хитрые риелторы заманивали покупателей. И всех всё устраивало. Девелоперы объясняли рост цен ростом стоимости строительства, банки — высоким спросом. Формула была простой: хочешь квартиру — покупай сейчас. Но теперь этот маркетинговый фейк стал рассыпаться.

По данным РБК, в июне квартиры подешевели в 20 из 50 крупнейших городов России. Сильнее всего снижение заметно в Сочи — там всего за месяц непомерно раздутые цены наконец-то обрушились на 1,6%.

Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на профессиональном форуме недвижимости «Движение» коллег-девелоперов окатил ушатом холодной воды. Мол, ребята, то, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. И даже скидка в 20% не гарантирует, что покупатели появятся, заявил Гайдуков, цитату которого разобрали все ведущие издания.

Ну да, стройки продолжаются — убедитесь, если проедетесь по Новой Москве, пригородам Краснодара, Сочи или Ростова-на-Дону. Новые ЖК выходят на рынок. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь в новой квартире. Но теперь всё это лишь мыльный пузырь — покупателей стало меньше! Подробности — в материале MSK1.RU.

Главная ошибка последних лет — считать, что рынок недвижимости растет сам по себе. Так рядовая квартирка за 5 миллионов на задворках Москвы постепенно становилась квартирой за 10, потом за 15 миллионов. То, что происходит сейчас на рынке, — не обрушение, а просто возвращение в нормальное состояние, с надеждой говорит MSK1.RU управляющий партнер строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

«Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — разъясняет Бахчеев.

Если у человека просто нет денег (а в Сочи, например, только на первоначальный платеж по ипотеке нужно выкатить почти 30 средних зарплат!), то никакая красивая презентация ЖК уже не помогает.

«Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически», — согласен с Бахчеевым второй эксперт, основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Первыми стали сдавать города, где спекулятивный рынок недвижимости надулся сильнее всего, — типа того же Сочи.

Если раньше главным аргументом было само наличие новостройки, то сейчас люди начали задавать вопросы, которые еще недавно казались второстепенными: где именно расположен дом, насколько удобно будет жить через пять лет, кто будет покупать эту квартиру потом, если понадобится ее продать.

Виктор Зубик говорит, что рынок всё четче разделяется на две части: объекты, которые сохраняют привлекательность независимо от ситуации, и квартиры, которые раньше продавались только благодаря общему ажиотажу.

«Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет Зубик.

«Но для тех, кто давно планирует покупку квартиры, это может стать хорошей новостью. Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — говорит Бахчеев.

Со стороны ситуация выглядит просто: если квартиры не покупают, нужно снизить цену. Так работает почти любой рынок. Но только не рынок российской недвижимости.

«У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — говорит Никита Бахчеев.

А вот Виктор Зубик считает, что проблема — в самой эффективности проектов. Несколько лет можно было запускать строительство, рассчитывая, что растущий спрос всё компенсирует. Сейчас такой подход перестал работать. Иными словами, время, когда любой новый ЖК автоматически находил покупателей, закончилось. Пример тому — обвал рынка в Сочи.

«Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — говорит Зубик.

Впервые за много лет безудержной спекуляции квадратный метр наконец-то перестал быть магическим активом, который дорожает просто потому, что все верят в его рост (да еще и в этом убеждает агрессивная и тупая реклама). Теперь «квадрату» снова придется доказывать свою ценность. Иначе не купят!