«Готовиться к худшему, ждать лучшего». Эксперт по недвижимости — о том, что москвичам делать с квартирами в 2025 году

Прошлый год оказался насыщен важными событиями в отрасли недвижимости. В 2024 году количество предложений на рынке уменьшилось, выросли цены на аренду и покупку жилья, а в результате повышения ключевой и ипотечных ставок приобретение собственных квадратных метров стало недоступным для многих россиян.

MSK1.RU поговорил с экспертом по недвижимости и владельцем агентства MOD Estate Денисом Гаджиевым о тенденциях, которые наблюдались на рынке в прошлом году, и о том, что делать с квартирами в наступившем 2025-м.

— Какие итоги можно подвести в отрасли недвижимости в 2024-м?

— Совокупно итоги выглядят вполне оптимистично. Если детально разложить хронологическую канву рынка, то мы получим рекордное за всю историю повышение ключевой ставки до 21%; снижение доли ипотеки месяц к месяцу — как в новостройках, так и на вторичке; снижение цен на вторичную недвижимость; акции и скидки от застройщиков; сокращение вывода новых ЖК в продажу и переход загородного строительства на схему проектного финансирования.

— Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Ирек Файзуллин заявил, что в скором времени цены на новостройки снизятся. Когда это может произойти и коснется ли это рынка недвижимости Москвы?

— Безусловно, последние три месяца мы наблюдаем акции от застройщиков (скидки в размере 25-35-50%). Но честная ли это скидка или скидка на накидку? В каких-то проектах скидки были реальны, но незначительны, в размере 5-10%, а где-то стоимость квартир изначально завысили, и только потом сделали дисконт. Локальное снижение цен на новостройки возможно при сильной затоваренности того или иного района. В 2024 году застройщики не спешили выходить с новыми проектами, сократив тем самым количество предложений.

— По данным ЦБ, разрыв цен между новостройками и вторичным жильем в России в 2024 году продолжил расти и по итогам третьего квартала достиг 54–57%. С чем это связано?

— Конкурировать физлицу с застройщиком можно только ценой. Покупатель может приобрести квартиру в новостройке по программам льготной ипотеки (например, семейной, для IT-специалистов), с рассрочками до семи лет (с первоначальным взносом 20-30% и с ежемесячным платежом от 50 до 150 тысяч рублей в месяц). На вторичном же рынке купить жилье можно только за наличные или по ипотечной ставке 25% и выше. Именно поэтому квартиры на вторичном рынке даже в сданных корпусах стоят порой дешевле, чем те, от которых ключи выдадут только через 1-2 года. Прибавьте сюда рост цен на стройматериалы и рост ставки проектного финансирования. Совокупность этих факторов и объясняет разрыв цен.

— Пожалуй, самый главный итог этого года — рекордное повышение ипотечных ставок. В ноябре средний процент по кредитам без господдержки составил 23—25%. С чем это связано и стоит ли ожидать понижения ставки в следующем году? (Если не в 2025-м, то когда?)

— Конечно же, все участники рынка с нетерпением ждут снижения ключевой ставки. Мой прогноз следующий — Эльвира Сахипзадовна (глава Центробанка России. — Прим. ред.) не отступит от своей цели в рамках борьбы с инфляций, и только она знает, когда стоит ее снижать. Поколебать ее решительность пока никому не удалось. Нам бы хотелось «безусловной оттепели» не позже второго квартала 2025 года, но резкого снижения ставки в следующем году мы не увидим.

— С 1 января 2025 года в России действует новый ипотечный стандарт. Что изменилось для покупателей?

— С точки зрения Центробанка, для покупателя станет меньше рисков. Из основных моментов — с нового года банкам запретили брать комиссию за пониженную ставку как с застройщиков, так и с покупателей, отменили кешбэки по ипотеке, а также обязали банки рассказывать людям обо всех доступных ипотечных программах с государственной поддержкой. С другой стороны, для покупателей станет меньше возможностей для приобретения квартир. Сейчас не так важна стоимость недвижимости, как важен низкий платеж по ипотеке. А его позволяли снижать субсидирование ипотеки.

«В 2025 году продолжат действовать семейная, сельская, дальневосточная, арктическая и IT-ипотеки».

— Сбериндекс сообщает: за последние два года почти на 40% снизилось количество предложений о продаже на рынке вторичного жилья, и на 9% среди новостроек. С чем это может быть связано? Как обстоит ситуация на столичном рынке?

— На столичном рынке нет таких больших изменений, скорее наоборот. Срок продажи московского объекта в среднем вырос в два раза, именно поэтому количество предложений возросло. Сокращение предложений мы наблюдали лишь на рынке аренды из-за переместившегося туда спроса с покупки.

— Что происходило с загородной недвижимостью в 2024 году и чего ждать в 2025-м?

— Главным трендом этого года стал переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Это не лучшим образом отразилось на продажах, так как большая часть отрасли — это ИП, или, в лучшем случае, ООО с малыми финансовыми оборотами, и проектное финансирование им не светит. В прошлом году мы наблюдали выход столичных застройщиков на рынок загородного строительства. В 2025 году спрос на загородную недвижимость не упадет.

— Какие районы пользовались популярностью среди покупателей и арендаторов на рынке недвижимости Москвы?

— Если рассматривать Москву в новых границах, то по количеству предложений и сделок самыми популярными будут Троицкий и Новомосковский административные округа. В старых границах Москвы популярным для приобретения был Мичуринский район, в этом районе огромное количество комплексов от комфорт до премиум-класса. По аренде самыми востребованными районами стали Пресненский, Тверской и Хамовники.

— Как изменились цены на жилье и аренду в Москве?

— Цены на вторичный рынок начали снижаться, скидки в 7-15% уже не редкость. А вот стоимость аренды квартир бьет все рекорды по росту, средняя цена на съем однокомнатной квартиры в Москве составляет уже 80 тысяч рублей.

— Что можно сказать о рынке элитной недвижимости в 2024-м и в 2025-м?

— Элитная недвижимость, на удивление и зависть всему рынку, хорошо себя чувствует. Цены на нее постоянно продолжают расти и дисконтов в этом сегменте практически нет. Капиталы перестали утекать за рубеж и стали оседать именно в этих сегментах рынка. Клиенты ждут старта новых жилых комплексов в ЦАО. Все проекты премиум и делюкс-класса, вышедшие в 2024 году, показали очень хорошие продажи.

— Что сейчас стоит делать с недвижимостью, что будет выгоднее? Актуальна ли покупка собственного жилья в ипотеку, или стоит повременить?

— Всё зависит от целей и задач. Покупать в ипотеку сейчас я бы точно не советовал. Если перед вами стоит задача улучшить свои жилищные условия и вы располагаете наличными средствами, то у вас есть следующие возможности: рассмотреть покупку на вторичном рынке, где вы получите хорошие скидки до 20%, и приобрести квартиру в новостройке в рассрочку (почти по дубайской схеме). Рассрочка сроком от одного года до трех лет с первоначальным взносом от 30% позволит не извлекать всю сумму со вкладов, а внести только первоначальный взнос, оплачивать ежемесячный платеж и в конце срока рассрочки внести остаток, либо перейти на более низкую к тому моменту ипотеку.

— К чему готовиться в будущем, какие прогнозы есть на 2025 год?

— Готовиться к худшему, а ждать лучшего. Не стоит ждать значительного снижения ключевой ставки, и все последующие прогнозы необходимо строить, опираясь на этот тренд. Спрос на покупку будет снижаться, поэтому рынку необходимо будет учитывать это и трансформироваться. Застройщики должны изобретать новые программы рассрочек и условий приобретения, например, траншевые ипотеки, которые, к слову, пока не попали под запрет Центробанка и могут быть использованы. Вторичный рынок ждет коррекция цен из-за отсутствия ипотеки, возрастет количество альтернативных сделок.

Что еще почитать:

Принудительное переселение, коммунальные аварии и несбывшиеся надежды. Истории москвичей, переехавших по реновации в 2024 году.

«Выровняли бы пузырь новостроя». В Москве не будет семейной ипотеки на вторичку — почему это было нужно.

«Это не снижение, а стабилизация». Съемные квартиры начали дешеветь — когда ждать обвала цен.