Прибыль важнее комфорта? Ждет ли Москву критическое перенаселение из-за избыточной застройки

Москва растет с невероятной скоростью. Каждый год здесь строят миллионы квадратных метров жилья, а амбициозные планы, озвученные некоторыми источниками, сулят увеличение населения до фантастических 30–40 миллионов человек — цифра, сопоставимая с населением целой страны. Но за фасадом сверкающих небоскребов и бурлящей деловой активности всё острее назревает проблема: не превращается ли столица в бездушные «каменные джунгли», где комфорт принесен в жертву квадратным метрам и прибыли?

Грозит ли Москве коллапс из-за перенаселения и бесконечного строительства, ведь вся Россия не сможет вместиться в один мегаполис? Или современные подходы к застройке смогут сделать ее городом для людей, а не только для заработка? Эксперты спорят и предлагают свои рецепты «спасения», опираясь на мировой опыт и уроки прошлого.

Путешествуя по старым городам мира, многие чувствуют их особое очарование. Невысокие здания, сохранившаяся историческая среда, удобные пешеходные улицы и обилие кафе и магазинов создают ощущение уюта. Но, возвращаясь в наши мегаполисы, мы часто видим обратное — безликие высотки, бесконечные стройки и пробки. Москва — не исключение, и это вызывает болезненные дискуссии о том, каким должен быть город будущего.

«Мегаполисы. Перенаселенность. Масштаб застройки подавляет человека. Дома-человейники. Всё обезличено. Человек-букашка», — с горечью констатирует архитектор и почетный строитель Москвы Алексей Кротов. Он указывает на острые проблемы: в жилых дворах не хватает зелени, припарковать машину — целый квест, а сфера обслуживания «разорвана на территории». Дорожная сеть, по его мнению, в разы менее плотная, чем на Западе.

Особую тревогу у эксперта вызывают планы по дальнейшему увеличению численности населения агломерации столицы — до 30–40 миллионов жителей. И это при том, что уже сейчас каждый десятый россиянин — москвич, а страна обладает самой большой территорией и одной из самых низких плотностей населения в мире.

«А зачем? — задается вопросом Кротов. — Ради интересов бизнеса в дорогом мегаполисе. Человек в мегаполисе — это как дорогие углеводороды для экономики страны. С жителя мегаполиса можно драть три шкуры. Он должен платить и платить за всё».

Последствия такой политики, по мнению архитектора, плачевны: минимальная рождаемость (смертность уже превышает рождаемость. — Прим. ред.), а квартиры-студии от 15 м² становятся востребованным товаром, потому что на большее у многих просто нет денег. Даже при внушительной зарплате в 500 тысяч рублей в месяц покупка семейной квартиры стоимостью 30–40 млн рублей становится непосильной задачей, замечает он.

«Так для кого города строим, для людей или для бизнеса? Для бизнеса — поэтому здесь людям и жить некомфортно», — говорит Кротов.

Архитектор с ностальгией вспоминает послевоенную Москву, которая восстанавливалась и строилась по Генеральному плану, рассчитанному на комфортную жизнь горожан. Тогда, по его словам, было достаточно всего: школ, детсадов, поликлиник, рабочих мест, солнца (благодаря нормированию инсоляции каждой квартиры), бульваров и парков. Была определена и оптимальная численность населения.

«Нынешняя администрация города сократила время инсоляции, а увеличив численность населения, сократила количество зелени, пространства, воздуха, а заодно школ, поликлиник, детсадиков на душу населения», — утверждает Кротов.

Земли под социальные объекты, по его словам, не осталось — всё ушло под точечную массовую жилую застройку. Переход от Генплана к «мастер-планам» и упразднение исторического градостроительного регулирования, по мнению эксперта, развязали руки застройщикам, ведь «Москва по их мнению уже не историческое поселение, а ведь городу 900 лет».

Даже комфортная 5-этажная застройка 60-х, которая, по мнению академика архитектуры Бочарова, не амортизировала и на 20%, идет под снос, что Кротов считает уничтожением национального жилого фонда.

Выход архитектор видит в смещении акцентов: «В построенном городе, где сформировался баланс всех его составляющих, массовое строительство жилья должно уступить место его модернизации, ремонту и реконструкции».

Более того, Кротов убежден: «Мегаполисы в нашей стране вообще не нужны. Нужно строить малые города и населенные пункты, равномерно осваивая пустующие территории, создавая на них места для труда. Тогда и демографию поправим. А иначе страну не удержим».

Однако представители девелоперского сообщества смотрят на ситуацию иначе, предлагая разделить понятия. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов говорит, что термин «точечная застройка» претерпел эволюцию. Если раньше под ним понимали уплотнительную застройку — возведение ЖК в сложившихся кварталах, часто на месте зеленых зон, что приводило к дисбалансу, — то сегодня это скорее строительство небольших комплексов (до 800 квартир, до трех корпусов) с благоустроенной территорией.

«Если уплотнительная застройка однозначно оказывает отрицательное влияние на развитие городской среды, то современная точечная, наоборот, способствует формированию более приватного и комфортного жилья, снижает нагрузку на транспортную инфраструктуру», — считает Сырцов.

Проблемы, такие как дефицит социальной инфраструктуры и неудобные выезды, Сырцов относит именно к наследию уплотнительной застройки. Решение он видит в качественной интеграции новых проектов в городскую среду. В качестве меры регулирования он допускает введение мораториев на новое строительство (без сноса существующего) в отдельных перенаселенных районах, приводя в пример Сочи, Казань и Балашиху.

Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов согласен, что высокая плотность населения сама по себе — не приговор.

«В первую очередь всё зависит не от абстрактной статистики, а от уровня комфорта для жителей, — подчеркивает он. — Если в домах расположено в среднем по 4–5 квартир на этаже, есть несколько лифтов, предусмотрены просторные лобби, сформирована насыщенная внутренняя инфраструктура и благоустроены прогулочные зоны, а рядом находятся метро и проспекты, то масштабный комплекс будет вполне удобным».

По мнению эксперта, «человейниками» стоит называть лишь «огромные „коробки“ с мелкой нарезкой квартир, не включающие никакой инфраструктуры, кроме базового ретейла». Грамотная же концепция, подразумевающая вложения в среду «15-минутной доступности», гарантирует позитивный вклад новостройки.

Гутнов предлагает не «репрессивные», а «поощрительные» меры: обеспечивать преференции девелоперам, создающим общедоступную инфраструктуру, например, снижать плату за смену вида разрешенного использования участков. Особой поддержки, по его мнению, заслуживают проекты с физкультурно-оздоровительными объектами, что решает сразу две задачи: заботу о здоровье горожан и снижение транспортной нагрузки. Он также считает, что уплотнительная застройка уже почти не ведется в столице, и даже проекты комфорт-класса сегодня проектируются с учетом локации и развитой инфраструктуры, многие соответствуют концепции life and work balance.

Чтобы найти баланс между необходимостью строить новое жилье и сохранением комфортной городской среды, полезно обратиться к мировому опыту. Генеральный директор Optima Development Давид Худоян приводит несколько примеров. В Великобритании уже почти век борются с плотной застройкой, создавая «зеленые пояса» — лесопарковые зоны, запрещенные к застройке, которые сегодня занимают 13% территории страны, тогда как здания — всего 9%. В Алма-Ате ограничивают высотность, разрешая лишь башни-доминанты, не загораживающие панорамы. А в Буэнос-Айресе создают очень широкие улицы (до 140 м), что даже при плотной застройке избавляет от транспортных коллапсов.

Одним из приоритетных решений Худоян считает обширное озеленение: «Не менее 30% участков под застройку нужно отводить для создания благоустроенных зеленых зон», как приватных, так и общественных. Это повышает комфорт, экологичность и предотвращает перенаселение. Инновационным подходом он называет гарантирование покупателям новостроек качественного сервиса отельного уровня: консьержи, валет-парковщики, клининг, цифровые экосистемы.

«Дома становятся автономнее, а логистические потоки в рамках проекта оптимизируются», — поясняет он.

Споры о будущем Москвы продолжаются. Очевидно, что город не может перестать развиваться, но и превращаться в каменные джунгли, где человеку нет места, он тоже не должен. Задача властей, девелоперов и самого общества — найти тот самый баланс, при котором экономический рост не будет достигаться ценой качества жизни горожан. Возможно, именно сочетание грамотного планирования, учета мирового опыта, стимулирования ответственного бизнеса и, главное, фокуса на потребностях человека поможет Москве стать не просто огромным, а по-настоящему комфортным мегаполисом. Ведь в конечном счете город создается для людей.

Ранее мы уже рассказывали, что построили в Москве два мэра и почему из-за этого ругались люди. Подробности — здесь.