Недвижимость в Крыму: катастрофа с мазутом не повлияла на цены, а обещаниям Трампа покупатели поверили

Квартиры на побережье полуострова продолжают расти, а вторичка не у моря замерла. МSK1.RU разбирается, что происходит с ценами в Крыму и стоит ли вкладываться в недвижимость на Черноморском побережье.

— Выставила на продажу квартиру, которую получила в наследство, не хотела, но срочно деньги нужны, — рассказывает жительница Симферополя Наталья Левина. — А риелторы в нескольких агентствах в один голос говорят: быстро не получится! Мол, цены на вторичку встали, потому что сделок очень мало и покупатели выбирают самое ликвидное жилье. Варианты: ждать или цену опускать, а ведь еще год назад мою двушку в центре города с руками бы оторвали. Опоздала!

Действительно, после отмены программ льготной ипотеки покупательская активность в Крыму на вторичном рынке заметно снизилась. Хотя до этого ни транспортные сложности, ни соображения безопасности не мешали покупателям разбирать крымскую недвижимость даже по высоким ценам.

— Цены на вторичном рынке Крыма пока притормозили, и есть тенденция к снижению, — рассказали MSK1.RU в симферопольском агентстве недвижимости «Новый дом». — Ипотека под 30 процентов с первоначальным взносом в половину стоимости — серьезный сдерживающий фактор для рынка. Поэтому сейчас продаются в первую очередь самые ликвидные варианты. За последние пять лет цены выросли практически вдвое, и есть ощущение, что они уже достигли пика. Но эта тенденция справедлива для Симферополя и других крымских городов без выхода к морю. Квадратные метры на побережье по-прежнему пользуются спросом и на вторичном рынке, поэтому не падают в цене.

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в приморских городах всё так же суперпопулярны у покупателей — и как возможный бизнес на отдыхающих, и как летнее жилье у моря для себя. К тому же их всегда легко продать, если изменится жизненный сценарий. Такие объекты «подходят» и крымчанам, и жителям материка, которые в последние годы являются основными приобретателями крымской недвижимости. По данным исследования Сбербанка, 55% жилья в Крыму и Севастополе купили жители других регионов: больше всего метров пришлось на москвичей, на втором месте — гости из Краснодарского края. А крымчанам риелторы советуют присматривать себе жилье в новостройках и желательно на уровне котлована.

— Цены на новостройки продолжают расти — из-за льготной программы семейной ипотеки спрос на квадратные метры не падает даже в регионах без выхода к морю, — объясняют в агентстве недвижимости. — Но здесь есть шанс взять доступный кредит. К тому же появился еще один способ — рассрочка от застройщика.

Условия рассрочки могут варьироваться, но в среднем застройщики в Крыму предлагают за первоначальный взнос 20–30% возможность выплаты остальной суммы равными долями до окончания строительства дома. Для части покупателей это интересный вариант, и доля продажи таких квартир выросла в стране с 20 до 40 процентов, полуостров не исключение. Но, по заявлению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, риски в таких сделках есть и для продавцов, и для покупателей, а у ЦБ пока нет механизма защиты.

— Политика влияет на покупательскую способность в Крыму, возможно, сильнее, чем в других регионах, — считает Алексей Рачков, глава ялтинского агентства премиальной недвижимости «Причал 82». — Уже несколько моих клиентов позвонили со словами: «Слышал, что Трамп пообещал снять санкции с Крыма?» Я так и не нашел эту цитату, но люди хотят верить, что ситуация в мире скоро изменится в лучшую для нас сторону, и нужно спешить покупать, пока цены не взлетели. Хотя я считаю, что на спрос гораздо больше, чем заявления президента США, влияет положение на фронте — он двигается всё дальше от Крыма, наступление не останавливается, поэтому рынок всё больше оживляется.

Южный берег всегда был хоть и самым дорогим, но и самым привлекательным для покупателей. Сегодня к уникальному климату, живописным ландшафтам и развитой рекреационной инфраструктуре добавилась и безопасность. Пока Большая Алушта и Большая Ялта остаются наиболее спокойным побережьем полуострова. Отсюда и повышенный интерес у людей со средствами. По данным аналитиков агентства «Причал 82», декабрь 2024 года стал рекордным по числу сделок со средним чеком 30 миллионов рублей. Тенденция повышенного спроса сохранилась в январе и в начале февраля 2025 года. На нее не повлияла даже экологическая катастрофа в Керченском проливе, когда 15 декабря 2024 года во время шторма затонули два танкера «Волгонефть», и тысячи тонн мазута вылились в Черное море. К счастью, до Южного берега мазут не дошел — были обнаружены лишь единичные капли на нескольких пляжах.

— Мазут никак не отразился на спросе: примерно из 100 потенциальных покупателей про мазут спросил один, никого катастрофа не испугала, — говорит специалист по недвижимости Алексей Рачков. — Наоборот, такая история побудила самых цепких просить дополнительную скидку у застройщиков и пытаться сбить цену.

Но застройщики на Южном берегу, как и по Крыму, сейчас не сильно сговорчивы. Растет цена стройматериалов, тарифы на их доставку, зарплаты, а также новое налогообложение с 1 января не способствуют снижению себестоимости объектов, особенно в приморских городах и курортных поселках. Например, в Ялте, по словам эксперта, чтобы получить разрешение на строительство объекта, нужно ко всему прочему заложить еще от 7 до 15% площадей на нужды города. Поэтому затраты на проекты, которые сейчас собираются возводить на Южном берегу, вырастут для застройщиков на 15–20 процентов и лягут в итоге на плечи покупателей в виде более высокой цены.

— Сейчас на рынке появился объект, который застройщик выставил по цене в 1,5 миллиона рублей за квадратный метр — апартаменты на первой линии в районе отеля «Ялта-Intourist». Выше цен пока нет, — рассказывает Алексей Рачков. — Но я знаю, что и это не предел — строится новый объект на несколько квартир с супердизайном и качеством, каких у нас еще не было. И, возможно, не сразу, но и они найдут своего покупателя. Поэтому у застройщиков нет причин снижать цены, им проще заморозить продажи, чем пойти на существенные скидки. Тем более что земли на Южном берегу больше не становится.

Роскошь, доступная немногим, не просто апартаменты, а собственный дом на берегу моря. И желательно с прекрасным видом и поближе к побережью. Но земля на Южном берегу только дорожает — цена сотки под строительство частного дома в среднем сейчас стартует от 2 миллионов рублей. И за ровными земельными участками без обременения идет настоящая охота.

— Южный берег — это полоса земли между морем и горами, но еще до гор располагаются заповедники, до них — виноградники, а большая часть прибрежной территории занята пансионатами и санаториями, вот и получается, что для частников остается земли совсем немного, — объясняет Алексей Рачков. — Да и те участки, что сейчас продаются, как правило, не без подвоха. Я знаю покупателей, у которых под приобретенным участком оказался кабель спецсвязи, по соображениям секретности не указанный ни на одной карте. Теперь земля у них есть, но строить на ней дом нельзя. Есть история про покупку участка, на котором оказались заросли краснокнижных растений, которые нельзя вырубать. Но более распространенная проблема — невозможно подвести дорогу к земле или трансформаторная подстанция расположена очень далеко, и подключение к электричеству возможно только в условном 2035 году. Мы поэтому перестали торговать землей — слишком много тайных проблем, которые становятся явными только после покупки. Тем не менее спрос на южнобережную землю постоянный и не падает.

Если же говорить про большие видовые участки для современных вилл — такие на рынке почти не встречаются, поэтому потенциальные покупатели крымских резиденций вынуждены рассматривать дома еще «украинской» постройки.

— Дома по цене от 100 миллионов до 1 миллиарда должны соответствовать сегодняшним запросам: иметь современный дизайн, новейшие коммуникации, подходящую планировку. Но таких объектов — от 100 квадратных метров с участком от 10 соток, построенных по проектам современных архитектурных бюро — сейчас в продаже не более 10 штук, — рассказывает Алексей Рачков. — Большинство особняков — дома еще украинского периода, постройки 2004–2008 годов. Да, в них встречается настоящая роскошь, например крыша из меди или полы и стены из редких сортов мрамора. Но зачем новому владельцу медный купол, если в огромном особняке нет вентиляции? Вот и получается, что потенциальные покупатели есть, но они не хотят тратить от 200 до 500 миллионов на устаревшие строения, хотя виды из них открываются сногсшибательные.

А пока есть дефицит, есть и повышенный спрос. И позитивные новости, от возможных мирных переговоров до возобновления авиасообщения, будут его увеличивать. По прогнозам риелторов, потенциал роста рынка крымской курортной недвижимости себя еще не исчерпал.

Но скоро на рынке дорогой крымской недвижимости могут появиться новые объекты — те, что представители украинской власти и бизнеса не успели продать до 2022 года. Госсовет Крыма должен принять решение о национализации более 720 объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащих гражданам и государствам, совершающим недружественные действия по отношению к России. На торги будут выставлены не только промышленные предприятия, санатории и базы отдыха, но и квартиры, частные дома.

— Среди них — АО «Пивобезалкогольный комбинат Крым», ООО «Дельфинарий Немо», объекты которого расположены в Феодосии, Судаке и Алуште, ООО «Сакские минеральные воды», ООО «Санаторно-курортный комплекс „Зеленый мыс“» в Алупке, а также имущество семьи львовского бизнесмена Олега Геншафта, бывшего депутата Верховной рады Украины Людмилы Денисовой и многих других граждан зарубежных стран, — отметил спикер Госсовета республики Владимир Константинов.

С 2022 года в Крыму идет национализация и последующая продажа имущества украинских политиков и олигархов Арсения Яценюка, Игоря Коломойского, Рината Ахметова, Сергея Таруты и многих других, например Елены Зеленской, чья квартира в Ливадии была куплена семьей москвичей за 44,3 миллиона рублей. Всего за это время было национализировано 3,5 тысячи объектов. Часть осталась в собственности республики, остальные были выставлены на торги. В 2023 году прибыль от их продажи составила 1,7 миллиарда рублей, в 2024 году торги проводили дважды, и они принесли в бюджет 416 миллионов и 2,1 миллиарда рублей. По словам главы Крыма Сергея Аксенова, полученные средства направляются на благоустройство крымских городов.