Дешевых квартир больше не строят. Как рынок жилья столицы превратился в клуб для избранных

Московский рынок жилья, похоже, окончательно вышел из зоны понятной логики и оказался в состоянии, которое эксперты MSK1.RU называют почти катастрофическим. Цифры звучат как холодный душ: квартиры дешевле 10 миллионов рублей в столичных новостройках почти исчезли. Год назад они занимали 22% рынка, сейчас — всего 3%. Половина всех предложений уже перешагнула отметку в 20 миллионов рублей. И это не просто рост цен — это стремительное вымывание самого понятия «доступное жилье».

За год квадратный метр в Москве и области подорожал в среднем на 20%. Но сухая статистика здесь обманчива: речь идет не просто о подорожании, а о качественном изменении структуры рынка. Дешевые лоты не столько выросли в цене, сколько исчезли как класс.

На витрине — новые проекты с архитектурными изысками, благоустроенными дворами и дизайнерскими лобби. За кадром — покупатель, который всё чаще не может позволить себе даже минимальный входной билет в московскую новостройку.

Основатель управляющей компании на рынке недвижимости Smarent Виктор Зубик объясняет происходящее без лишних эмоций, исходя из жесткой логики рынка. По его словам, «ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».

Первый из них — рост себестоимости. За последние два года подорожало всё: материалы, рабочая сила, финансирование. Параллельно ужесточились требования города к архитектуре: простые и дешевые «коробки» больше не проходят согласование. В результате девелоперы оказываются в ситуации, где выпуск дешевого продукта означает прямую потерю маржинальности. Рынок просто перестает производить доступное жилье не потому, что не хочет, а потому что не может.

Второй фактор, по словам Зубика, — изменение стратегии самих застройщиков. Эксперт отмечает, что сами девелоперы делают ставку на бизнес- и премиум-класс, где выше прибыль, меньше зависимость от ипотеки и стабильнее спрос. Это смещение автоматически поднимает средний чек и «вымывает» бюджетные предложения.

Третья причина — эффект льготной ипотеки, который, по сути, уже встроен в цены. Повышенный спрос позволил удерживать высокую стоимость даже на фоне дорогих кредитов. И хотя сама льготная ипотека уже не играет прежней роли, ее последствия рынок продолжает «переваривать».

При этом эксперт не видит оснований для разворота тренда. В его оценке, заметного снижения цен ждать не стоит: предложение сокращается, новые проекты выходят медленнее, а накопления населения постепенно возвращаются на рынок недвижимости на фоне снижения доходности вкладов. Девелоперы, в свою очередь, адаптируются — предлагают рассрочки, субсидированные ставки, гибридные ипотечные продукты.

Но важно, подчеркивает Зубик, что говорить о рынке в целом всё сложнее: он стал очень сильно фрагментированным. В одних проектах возможна стагнация или даже коррекция — особенно там, где цены завышены или продажи идут слабо. В других — прежде всего в качественных локациях — рост может продолжаться весьма активно.

Схожую картину описывает директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его словам, ситуация на московском рынке полностью укладывается в динамику прошлого года: средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей — почти на 27%. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве стоила уже более 21 миллиона рублей.

При этом рынок не просто дорожает — он сжимается, говорит Тумин. Предложение в массовом сегменте сократилось вдвое: с 21 тысячи лотов до 10 тысяч. И это ключевой момент: покупатель сталкивается не только с высокими ценами, но и с банальным отсутствием выбора.

Тумин объясняет это наложением сразу нескольких факторов. С середины 2024 года фактически перестала работать массовая льготная ипотека — именно она раньше разгоняла спрос на студии и однокомнатные квартиры.

Без дешевых кредитов такие форматы продаются хуже, и застройщики теряют к ним интерес. Одновременно растет себестоимость строительства, а с 2025 года вступили в силу ограничения на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров. Это окончательно закрывает эпоху микростудий за 7–8 миллионов рублей.

«Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до „семейной ипотеки“, рассрочки или вторичного рынка», — говорит Тумин.

Дополнительное давление создает стоимость кредитов. Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная описывает ситуацию предельно жестко: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».

Она отмечает, что при таких условиях ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 12–15 миллионов рублей может достигать 200–250 тысяч рублей, и это делает ипотеку доступной лишь узкому кругу покупателей. По ее оценке, рынок держится на нескольких категориях заемщиков: от обеспеченных топ-менеджеров до тех, кто вынужден покупать жилье из-за жизненных обстоятельств.

Именно в этом — главный парадокс текущей ситуации. С одной стороны, рынок не падает: цены растут, проекты выходят, сделки совершаются. С другой — он всё сильнее отрывается от реальных возможностей обычных людей. И вопрос уже не в том, сколько стоит квадратный метр, а в том, для кого этот рынок вообще еще существует.