Шесть квадратных метров без окна. Зачем россиянам продают собачьи конуры под видом квартир и сколько миллионов за них просят

Московский рынок недвижимости пробил очередное дно. Теперь в столице предлагают купить «микроапартаменты». Самый омерзительный вариант — площадью 6 кв. м за 1,9 млн рублей. Объект находится на цокольном этаже кирпичного дома 1910 года постройки, окон нет, помещение требует ремонта, зато предусмотрен совмещенный санузел. До метро «Савеловская» — пешком.

На этом фоне предложение за 2,1 млн рублей возле «Академической» уже выглядит почти роскошью: 10 кв. м, отдельный вход со двора, санузел и счетчики.

А за 3 млн рублей возле «Люблино» продают целый 31 кв. м без единого окна. Там две комнаты, кухня площадью 5 кв. м, гардеробная, техника, евроремонт и теплый пол в санузле.

И спрос на такие объекты существует. Причина проста: обычная московская квартира стоит так дорого, что купить можно только апартаменты (а это, заметим, нежилое помещение!).

«Квартира для среднего класса стала слишком дорогой покупкой. Цены высокие, ипотека остается дорогой, а свободных денег для крупной покупки у семей стало меньше», — говорит MSK1.RU основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик. — Потратить 10–20 тысяч рублей на ресторан, 300 тысяч на поездку или покупку гораздо легче, чем заморозить несколько миллионов в первоначальном взносе. А зумеры вообще в среднем слабее воспринимают квартиру как обязательный жизненный актив».

«Микроапартаменты» в подвальных и цокольных этажах именно потому и оформляются как нежилые, потому что жить там, по нормативам Жилищного кодекса, невозможно! Так что смотреть на низкую цену «микроапартаментов» неверно, объясняет директор рынков России и СНГ агентства «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Нужно к низкой цене сразу добавить стоимость ремонта, инженерии, содержания, налогов и ту скидку, которую, возможно, придется сделать при будущей продаже.

В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, на него не распространяются некоторые меры жилищной господдержки, а налоговая нагрузка может оказаться существенно выше. Как отмечает Тумин, для отдельных видов нежилой недвижимости ставка может доходить до 2% кадастровой стоимости, тогда как для жилья она обычно находится в диапазоне 0,1–0,3%.

«Указанное в объявлении состояние „требует ремонта“ при площади 6 квадратных метров означает, что фактически нужно создавать жилое пространство с нуля», — объясняет Тумин.

На нескольких квадратных метрах нужно одновременно разместить санузел, инженерные коммуникации, систему вентиляции, мебель, технику и места хранения. При этом сама площадь не делает инженерные работы пропорционально дешевле. Наоборот, стоимость ремонта в пересчете на квадратный метр может оказаться намного (!) выше, чем в стандартной квартире.

Поэтому перед покупкой эксперт советует составлять не приблизительную смету на отделку, а полный бюджет доведения помещения до состояния, в котором им можно хотя бы отдаленно пользоваться.

Это означает отдельный расчет сантехники, вентиляции, электрики, гидроизоляции, мебели и техники. Если канализация находится ниже уровня городской сети, может потребоваться насосная станция. Если стены требуют дополнительной гидроизоляции, это тоже необходимо учитывать сразу.

Есть простой способ не попасть в ловушку недобросовестного продавца: просить его показать не красивые фотографии будущего интерьера, а техническую часть помещения. Это вентиляция, канализация, проводка и многое другое.

«Дополнительная гидроизоляция стен и пола, дренажные системы вокруг периметра — тоже статьи расходов, которые покупатель не всегда учитывает на старте. Через цокольные и подвальные помещения часто проходят общедомовые трубы — отопление, канализация, электрощиты», — объясняет Тумин.

В помещении без окна нельзя рассчитывать на обычное проветривание. Значит, придется организовывать принудительный воздухообмен. В зависимости от конкретной конструкции это могут быть отдельные вытяжные устройства или полноценная приточно-вытяжная система.

Еще сложнее с канализацией. Цоколь находится ниже уровня земли, поэтому стоки не всегда могут уходить самотеком. Если используется насосное оборудование, появляется дополнительная система, которую нужно обслуживать и которая зависит от электричества.

«Это не только разовые затраты на монтаж, но и постоянные расходы на электричество и обслуживание фильтров», — отмечает эксперт.

Поэтому осматривать такой объект лучше не в одиночку и не только с риелтором. Строитель или инженер, способный оценить вентиляцию, влажность и коммуникации, иногда оказывается полезнее любого интерьерного консультанта.

Тумин советует обязательно проверять, является ли объект самостоятельным помещением или покупателю предлагают долю в общем нежилом пространстве.

«Если доля не выделена, любой сособственник может претендовать на доступ в помещение, что делает полноценное распоряжение объектом затруднительным», — предупреждает эксперт.

Покупателю нужно проверить историю объекта, документы на выделение помещения, возможные перепланировки и вопрос общедомового имущества. По словам Тумина, на рынке встречаются ситуации, когда оформление апартаментов связано с сомнительными схемами или незаконными изменениями.

Самая распространенная ошибка при покупке маленьких апартаментов под аренду — посчитать будущую доходность и на этом успокоиться. Но сначала нужно понять, кому его сдавать. Тумин отмечает, что рынок таких объектов узкий: арендная ставка может быть ниже, чем у сопоставимой студии с окном, а при продаже собственнику придется искать гораздо более специфического покупателя.