Как продать недвижимость в Москве, если живешь за границей: пошаговый гид для экспатов и релокантов

Если вы переехали в другую страну, и у вас осталась недвижимость в Москве, то она часто выглядит как чемодан без ручки. Управлять ей накладно, а продать — непонятно, как. В этой статье директор московского агентства недвижимости Алина Репина разобрала ключевые шаги, которые помогут вам успешно продать московскую недвижимость, не возвращаясь в Россию.

Что нужно сделать перед продажей:

1. Если вы уехали за рубеж, то весьма вероятно, что квартира сдаётся.

— расторгните контракт с арендаторами (обычно по договору аренды это можно сделать за месяц до следующей даты оплаты)

— у вас может возникнуть мысль: «зачем мне терять деньги на время продажи, да и арендаторы сами смогут квартиру показывать — не надо никого специально для этого отправлять». Но в жизни так не работает

— весьма вероятно, что в качестве компенсации неудобств вы сделаете арендаторам скидку — процентов с 30. И здесь ловушка захлопывается. У Арендатора возникает конфликт интересов. Ему выгодно сохранить скидку и сделать всё, чтобы квартира как можно дольше не продавалась. Выражаться это будет в саботаже показов. Например: «квартиру мы будем показывать в субботу с 8:30 до 9:00». Пришли люди на показ, пожалуйста: «квартира холодная, слышимость ужасная, я бы не купил» и тд и тп. И это логично: зачем пилить сук, на котором сидишь

— покупатели не любят квартиры, которые сдавались. Их считают «грязными» и «ушатанными» (хотя в реальности это может быть не так). Компенсировать это покупатель постарается торгом. А скидка даже в 2% от цены в несколько миллионов — это сотни тысяч недополученной прибыли. Больше, чем вы заработаете за 2-3 месяца аренды

2. Подготовьте доверенность на продажу

— всегда желательно прилететь на сделку лично. Потому что покупатели доверенности не любят. Их могут использовать мошенники. Доверитель может в любой момент отозвать доверенность, а покупатель может об этом не узнать

— если прилететь вы не хотите или не можете, то лучше оформить «консульскую» доверенность. Так зовётся в народе документ, удостоверенный в консульстве России в той стране, где вы находитесь (или в соседних, если ваши документы это позволяют)

— если в консульство вы по каким-либо причинам пойти не можете, то сделайте доверенность у местного нотариуса (если ваша страна входит в Гаагскую конвенцию об упрощённой легализации документов). Сделайте перевод и поставьте апостиль. И после этого отправьте доверенность в Россию — с «оказией» или официальным почтовым сервисом, если это возможно

— если ваша страна не поддержала Гаагскую конвенцию (как, например, ОАЭ, где много россиян), то единственный ваш путь — в консульство. Очередь, при этом, может занять несколько месяцев

На кого лучше оформлять доверенность:

— на члена семьи, если у вас таковые остались (и вы им доверяете)

— на юриста или агента, что крайне не желательно: покупатели на такие доверенности смотрят с подозрением, опасаясь мошеннических схем

— если вы доверяете человеку, но не совсем, то оформите доверенность без права получения денег от продаже. В этом случае вам надо удостовериться, что вы сможете без чьего-либо участия перевести деньги на свой счёт в стране проживания (например, через банковское приложение)

3. Проверьте, кто прописан в квартире (по-научному — «зарегистрирован по месту жительства»)

Вдруг 10 лет назад вы прописали в квартире подругу, и благополучно об этом забыли (тру стори!)

Почему это важно:

— потому что прописанного нельзя выписать против его воли. Он должен сам написать заявление, отправить его в паспортный стол, и только после этого прописанного снимут с регистрации

— если прописанный не хочет выписываться, то, увы и ах, у вас большие проблемы. Выписать вредную двоюродную бабушку из Астрахани можно только по суду (и не всегда суд займёт вашу сторону). Особенно склочные прописанные могут заниматься вымогательством. В нашей практике был случай, когда прописанный «друг семьи» требовал за свою выписку пять миллионов рублей

— если после этих выкладок у вас возникла идея продать квартиру с прописанными — то, увы и ах, это прямой путь к потере до трети стоимости квартиры. Да, юридических препятствий для её продажи нет. Но, с учётом вышеописанных рисков, купит её только инвестор, готовый к судам — с дисконтом в районе 20-30%. Потому что прописанный имеет право пользоваться квартирой. То есть по своему усмотрению менять замки, приводить в гости сомнительных личностей, ну и, собственно, в вашей квартире жить. Перспектива так себе

Поэтому не ссорьтесь с родственниками (во всяком случае, перед продажей недвижимости)

Как узнать, кто прописан в квартире:

— возьмите на сайте mos.ru или в управляющей компании (в зависимости от того, кто из них ведёт регистрационный учет) выписку из домовой книги. И всё тайное станет явным!

Выпишите себя сами (если вы в квартире прописаны)

4. Сделать это можно двумя способами:

— через консульство. Вы (так же, как с доверенностью) записываетесь в консульство РФ и оформляете там заявление на снятие с регистрационного учета в конкретной квартире. Заявление по официальным каналам отправляется в паспортный стол вашего района. И вас снимают с регистрационного учета

Плюсы такого метода: ваш выпишут, хотя, возможно, не с первого раза

Минусы: это долго. 1-3 месяца может занять запросто

— выписка по доверенности. Вы (всё так же) делаете в консульстве заявление и доверенность — конкретно на снятие с регистрационного учета в конкретной квартире. Забираете эти документы и отправляете доверенному лицу в России. Доверенное лицо идёт в паспортный стол и снимает вас с регистрационного учета

Плюсы такого метода: он быстрее

Минусы: отдельные паспортные столы не принимают доверенности, хотя это незаконно

5. Изучите вопросы налогообложения

— для налоговых нерезидентов в России действует повышенный подоходный налог: 30% вместо 13%

— хорошая новость в том, что с налогом вы столкнётесь не всегда. А только в случае перепродажи квартиры до истечения минимального срока владения: 5 лет по возмездным сделкам, например, купле-продаже и 3 года для безвозмездных сделок, например, наследства или дарения. Также существуют налоговые льготы (вычет по схеме доходы минус расходы и так далее)

— минимальный срок продажи новостройки отсчитывается от момента полной оплаты по договору долевого участия). Для нежилых помещений (например, апартаментов) срок отсчитывается от момента вступления в право собственности

6. Заранее продумайте, как вы будете выводить деньги от продажи квартиры с учётом банковских санкций

— указ президента от 05.03.2022, обязывающий резидентов «недружественных» стран переводить деньги на специальные счета С, согласно пояснениям Росреестра, не действует на граждан России, проживающих за границей. В какой стране — неважно

— перевести деньги можно с помощью перевода по SWIFT. Подберите оптимальную схему для вашей ситуации

— для беспроблемного проведения сделки у вас должен быть счет в российском банке. Если его нет, то покупателю нужно будет закладывать деньги наличными в банковскую ячейку. Мало кому из покупателей понравится этот способ

Финальный чек-лист: 21 пункт для успешной сделки:

1. Все ли прописанные выписаны

2. В квартире не живут арендаторы

3.По квартире не идут судебные процессы, на неё не наложен арест

4. В наличии правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие документы («старый» договор купли-продажи, дарения и т. д.)/есть возможность их восстановить в случае утери

5. У всех собственников есть действующие российские паспорта, СНИЛС и ИНН

6. У собственников есть счета в российских банках

7. У собственников есть учетные записи на Госуслугах и Mos.ru

8. У всех собственников есть действующие российские номера телефонов

9. По квартире нет задолженностей по ЖКХ

10. В квартире нет несогласованных перепланировок

11. На продажу квартиры сделана «консульская» доверенность

12. Доверенность оформлена на члена семьи

13. Квартира приобретена без привлечения материнского капитала; нет «детских» долей

14. Получено согласие супруга/супруги на сделку (если недвижимость приобретена в браке)

15. Отсутствуют лица, которые могут оспорить сделку (например, другие наследники)

16. Собственники не находятся в процессе банкротства

17. Есть возможность получить справки из нарко- и психоневрологического диспансеров по доверенности

18. У доверенного лица есть полномочия для получения иных справок (например, выписки из домовой книги или об отсутствии брака)

19. У всех собственников есть биометрические заграничные паспорта

20. Налога после продажи нет/вы знаете о нем и готовы оплатить

21. Вы придумали, каким образом будете получать деньги после продажи

Если вы отметили более 17 пунктов — вы неплохо подготовились к сделке! Поработайте оставшиеся — и выводите на сделку. Удачных продаж!

Ранее мы рассказывали, почему ни в коем случае нельзя сдавать в аренду квартиру, выставленную на продажу.