Почему в 2022 году не стоит покупать квартиру в Новой Москве и Подмосковье? Объясняет эксперт

Александр Харыбин — риелтор с 15-летним стажем и автор телеграм-канала «Как жить — не тужить! Инвестиции в недвижимость, пассивный доход от аренды». Сегодня он рассказывает для MSK1.RU о том, почему в 2022 году опасно брать квартиры в Новой Москве и Подмосковье для сдачи в аренду, особенно в ипотеку и в надежде на дальнейший рост цен.

Подмосковье прекрасно для жизни. Особенно если вам не нужно каждый день по пробкам ездить в Москву. В области чистый воздух, хорошая природа, водоемы и леса. Уменьшение стресса гарантировано. Хотите купить себе там квартиру для жизни — покупайте.

Но инвестировать сейчас в ЖК у станций метро «Саларьево», «Филатов луг», «Прокшино», в Коммунарке и прочих местах, чтобы потом сдавать купленную квартиру в аренду, категорически нельзя! По нынешним ценам, разумеется. Когда-то там было всё очень дешево: немного домов, не такая огромная конкуренция. Когда-то эта идея была рабочей. Люди брали студии по 3 миллиона, однокомнатные квартиры по 4,5–5 миллиона и сдавали их потом за 35–50 тысяч рублей в месяц.

Сейчас в Подмосковье цены на квартиры вполне сравнимы с новостройками в перспективных районах старой доброй Москвы. Только вот там до центра ехать 15 минут, а здесь — 45. И это на метро. По красной, уже сильно загруженной на юге, ветке! С парковкой — беда. Контингент тоже вызывает много вопросов.

Но ежедневно летят жертвы маркетинга в Коммунарку как светлячки на огонь. Те, кто купил там раньше, советуют и рассказывают, как круто выросла цена на их квартиру за два года. Но это время прошло. Глупо покупать «замкадье» по цене квартир в Москве. И не нужно мне говорить что Коммунарка — это столица, сам знаю. Мне Москва в старых границах, рядом с центром, нравится больше.

Коммунарку я люблю, места там неплохие. Природа, инфраструктура на хорошем уровне. Но именно с точки зрения инвестиций эта история устарела. Сейчас есть другие локации и ЖК с прекрасным будущим и хорошей инвестиционной привлекательностью внутри МКАД.

В Новой Москве и Подмосковье построено огромное количество домов. В новых ЖК — тысячи квартир — на юге, на востоке и юго-западе от Москвы. Люди едут туда арендовать жилье из-за низкой цены и огромного выбора. Они не будут переплачивать. Чтобы сдать им квартиру, вы будете вынуждены конкурировать с сотней других хозяев, и вам придется устраивать демпинг. Здесь на одного вменяемого клиента будут сдавать 10 квартир.

Безусловно, в Подмосковье бриллианты есть и сейчас, но они стоят точно таких же денег, как ликвидные объекты внутри МКАД, рядом с метро. Тогда зачем их брать? А всё остальное стоит немного дешевле, но является полным неликвидом.

Возьмем, к примеру, один из новых ЖК, который строится между Лыткарино и Домодедово. Риелторы тянут туда клиентов, рассказывая, что скоро там пустят скоростной трамвай и объект вырастет в цене. А значит, квартиру можно будет легко сдать или продать. Но туда надо было заходить по 2 миллиона, а не по 4,5–6 за однушку. Какой тут рост, какой трамвай, если у метро в Москве можно найти студию за 6,5 миллиона! С арендой в 35–40 тысяч и почти нулевой конкуренцией! Кому, даже с трамваем (который, надеюсь, когда-нибудь сделают), придет в голову купить за такие деньги квартиру в области?

Да, этот ЖК неплох для фрилансеров, которым не нужно ездить в Москву по ужасным пробкам, любителей юга Подмосковья, работников аэропорта Домодедово и тех, кому нужен именно этот район. Но таких людей сотня, а квартир — тысячи. Никто их по этим ценам раскупать не станет. Вероятность потерять деньги при входе по нынешним ценам велика, тем более нельзя брать в кредит — замучаетесь продавать из-под ипотеки и будете молиться, чтобы вернуть хотя бы свое. В общем, это те инвестиции, из которых, по моему мнению, время выходить, а не заходить в них.

Ранее MSK1.RU рассказывал том, как выглядели хрущевки в Москве полвека назад — в объективе американского историка. Смотрите наш фоторепортаж из исчезающего района Северное Измайлово, который скоро снесут по программе реновации. Мы также писали о продаже самой дешевой студии в Москва-Сити — на 84-м этаже башни «Федерация Восток» (но есть нюанс), а наш эксперт оценил внешний вид пяти новостроек по программе реновации в разных районах Москвы.